Il signor Nguyen Van Tuan (quartiere Vinh Tuy, Hanoi ) ha dichiarato di aver acquistato un terreno a Thach That (Hanoi) all'inizio del 2025 per 2,5 miliardi di VND /50 m2. Dalla fine del 2025 ad oggi, il mercato immobiliare ha subito un calo di liquidità, causando una flessione del prezzo del suo terreno a 2 miliardi di VND .
All'inizio del 2026, a causa di difficoltà di liquidità, il signor Tuan chiese ripetutamente agli agenti immobiliari di pubblicizzare la vendita del terreno, ma nessuno si mostrò interessato all'acquisto. Il signor Tuan era estremamente preoccupato, temendo che il terreno sarebbe stato difficile da vendere e che il suo capitale sarebbe rimasto bloccato.
A metà del 2025, quando il mercato immobiliare ha mostrato segnali di ripresa, il valore del terreno del signor Tuan è aumentato fino a circa 2,7 miliardi di VND per lotto. Tuttavia, il numero di acquirenti interessati rimane esiguo e il terreno non ha ancora trovato un nuovo proprietario.
"Il mercato si è ripreso, ma ci sono ancora pochi acquirenti, soprattutto perché il prezzo d'acquisto era troppo alto. Ora, capire come vendere senza subire perdite sarà un problema molto difficile", ha detto Tuan preoccupato.
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Molti investitori si spazientiscono quando il mercato è stagnante. |
Analogamente, anche la signora Tran Hai Lan (quartiere Cua Nam, Hanoi) si è trovata nella spiacevole situazione di "rimanere con un terreno inutilizzato" dopo il fallimento del suo investimento speculativo. La signora Lan aveva acquistato un appezzamento di terreno a Van Giang ( Hung Yen ) alla fine del 2024 per quasi 4 miliardi di VND , sperando di rivenderlo all'inizio del 2025 e realizzare un rapido profitto. Tuttavia, in seguito, i prezzi in molte zone hanno iniziato a stagnare, costringendola a rimanere con il terreno.
Di recente, ha deciso di rivendere il terreno, allo stesso prezzo a cui lo aveva acquistato, 4 miliardi di VND a lotto. Tuttavia, secondo l'agente immobiliare, questo prezzo è troppo alto rispetto alla media di mercato e rispetto ad altri terreni nella stessa zona e sulla stessa strada.
"Quando l'ho acquistato, i prezzi dei terreni nella zona erano aumentati di oltre il 30% rispetto all'inizio dell'anno scorso. Ora, se volessi rivenderlo, sarebbe molto difficile a quel prezzo; se volessi venderlo in fretta, dovrei abbassare il prezzo", ha spiegato la signora Lan.
Secondo i dati di PropertyGuru Vietnam, il mercato immobiliare mostra chiari segnali di rallentamento. Per il segmento degli appartamenti, il prezzo medio richiesto ad Hanoi è diminuito da 87 milioni di VND/m2 a gennaio a 85 milioni di VND/m2 a maggio, pari a una diminuzione di circa il 2% rispetto a gennaio.
Non solo gli appartamenti, ma anche il segmento delle case con affaccio sulla strada sta subendo la pressione del calo della domanda. A maggio, il numero di ricerche di case con affaccio sulla strada è diminuito del 10% rispetto al mese precedente e di quasi il 50% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.
I prezzi si sono raffreddati, ma la propensione degli acquirenti rimane cauta. Secondo PropertyGuru Vietnam, a maggio l'interesse complessivo del mercato è diminuito del 4% rispetto al trimestre precedente e addirittura del 36% rispetto all'anno precedente.
Nel frattempo, secondo SSI Research, i tassi di interesse sui mutui rimangono piuttosto elevati, intorno all'8,5-10% durante il periodo agevolato e all'11-15% successivamente. L'aumento dei costi del capitale ha comportato una diminuzione della liquidità e si sono verificati adeguamenti dei prezzi sia sul mercato primario che su quello secondario.
Un'indagine condotta dall'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS) mostra inoltre che gli investitori che utilizzano una leva finanziaria significativa, prendendo in prestito dal 70 al 90% del valore dell'immobile, hanno iniziato a ridurre i prezzi di vendita di 100-300 milioni di VND per molti appartamenti e case a schiera al fine di recuperare il capitale investito. Alcune aree che in precedenza avevano registrato rapidi aumenti dei prezzi hanno visto una stabilizzazione o una leggera diminuzione degli stessi.
I flussi di investimento speculativo nel settore immobiliare sono diminuiti in modo significativo.
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Il flusso di cassa si sta spostando verso prodotti tangibili. |
Secondo il signor Nguyen Le Nam, direttore della divisione clienti privatidi ACB , gli investimenti speculativi nel settore immobiliare sono diminuiti significativamente. Una delle ragioni principali è il forte aumento dei costi del capitale. In precedenza, i tassi di interesse sui prestiti immobiliari si aggiravano intorno al 7% annuo, mentre ora sono saliti al 13-14% annuo.
Questo costo del capitale rende meno efficace, rispetto al passato, la strategia di indebitarsi con le banche per acquistare terreni e attendere un aumento dei prezzi. Gli investitori che utilizzano una leva finanziaria eccessiva si trovano ad affrontare una pressione crescente per il rimborso di interessi e capitale.
Quando i rendimenti attesi non riescono a compensare il costo del capitale, il mercato è costretto ad adeguarsi. Non si tratta solo di un aggiustamento dei prezzi, ma anche di un cambiamento di mentalità in materia di investimenti.
Oggi, gli operatori di mercato devono valutare attentamente i flussi di cassa, i periodi di detenzione e il potenziale di sfruttamento degli asset, anziché concentrarsi semplicemente sulla domanda "di quanto aumenterà il prezzo?".
Uno dei cambiamenti più evidenti riguarda le preferenze di investimento. In passato, molti erano disposti a investire basandosi esclusivamente sulle informazioni urbanistiche o sull'aspettativa di un'impennata dei prezzi dei terreni, ma ora gli investitori tendono ad essere molto più cauti.
Il concetto di "difesa attiva" riflette chiaramente il sentimento generale del mercato. Invece di inseguire profitti esplosivi a breve termine, i capitali si stanno dirigendo verso attività in grado di preservare il valore e generare un reddito stabile.
Gli immobili che possono essere affittati, che soddisfano effettive esigenze residenziali o che si trovano in zone urbane consolidate sono sempre più apprezzati. Gli investitori non si concentrano più sul tasso di aumento dei prezzi, ma prestano maggiore attenzione alla qualità dell'immobile.
Il dottor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell'Associazione immobiliare vietnamita (VNREA), ritiene che, con il cambiamento del mercato immobiliare e la crescente importanza attribuita al valore reale, anche gli investitori siano costretti a modificare i propri criteri di selezione degli immobili. Invece di limitarsi a considerare l'aspettativa di un apprezzamento del prezzo, dovranno valutare se l'immobile soddisfa realmente le loro esigenze, se ha un potenziale di valorizzazione e se crea valore sostenibile.
Ha affermato che in passato molti investitori davano la priorità all'acquisto di immobili solo nelle zone centrali di Hanoi e Ho Chi Minh City. Tuttavia, i prezzi attuali sono molto alti, mentre il potenziale di sfruttamento non è più così attraente come prima.
In questo contesto, secondo lui, gli investitori dovranno ampliare la loro ricerca a nuove aree. Tuttavia, non sceglieranno più basandosi su una mentalità del tipo "cavalcare l'onda", ma dovranno analizzare attentamente ogni progetto. L'importante non è più se il progetto si apprezzerà nel tempo, ma se ha il potenziale per creare un vero e proprio centro urbano con residenti, attività commerciali, posti di lavoro e un sistema di servizi e infrastrutture in grado di generare vitalità a lungo termine.
Il dottor Nguyen Van Dinh ritiene che se un progetto è in grado di attrarre residenti, generare attività commerciali e formare una comunità, il valore dell'immobile avrà basi di crescita più sostenibili. Allo stesso tempo, anche il potenziale di sfruttamento commerciale e di reddito da locazione sarà maggiore. Per chi acquista casa, le aree con infrastrutture integrate, servizi completi e un ambiente di vita dinamico diventeranno la scelta preferita.
Secondo lui, dopo le fluttuazioni di mercato degli ultimi due anni, gli investitori sono diventati molto più cauti e realistici. Sono costretti a valutare attentamente le proprie opzioni prima di investire, invece di aspettarsi semplicemente profitti a breve termine come in passato.
Ha osservato che i prodotti selezionati nel prossimo periodo dovranno soddisfare simultaneamente diversi criteri: dovranno essere adatti all'uso residenziale, avere un potenziale di reddito da locazione, generare un flusso di cassa stabile e presentare ancora margini di apprezzamento del valore in futuro. Questi saranno i fattori più importanti che influenzeranno le decisioni di acquirenti e investitori nel nuovo ciclo di sviluppo del mercato immobiliare.
Fonte: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
