L'era delle "uova d'oro" è finita; negozi multimilionari restano invenduti.

Nel mercato immobiliare, il segmento delle shophouse è stato molto ricercato dagli investitori e ha registrato un boom nel 2015. I prezzi di vendita e di affitto delle shophouse sono saliti alle stelle grazie ai loro numerosi vantaggi, tra cui la possibilità di essere utilizzate sia a scopo residenziale che commerciale o per generare reddito da locazione.

Tuttavia, negli ultimi due anni circa, questa tipologia di immobile ha gradualmente perso popolarità. In particolare, dallo scoppio della pandemia di COVID-19 in Vietnam e dal suo protrarsi, il segmento degli edifici commerciali ha subito un'ulteriore battuta d'arresto, con molti costruttori che hanno addirittura abbassato i prezzi, pur non riuscendo a trovare inquilini o acquirenti.

Da oltre un anno, la signora Le Mai Ha (distretto di Hoan Kiem, Hanoi ) sta cercando incessantemente di vendere il suo negozio-abitazione di oltre 75 metri quadrati, situato in una zona urbana del distretto di Hoang Mai. Il prezzo richiesto è stato ridotto del 20% rispetto al prezzo di acquisto di quasi 14 miliardi di VND a metà del 2021, ma finora nessuno si è mostrato interessato.

L'edificio commerciale di sua proprietà, un stabile di quattro piani già ultimato, ha un canone di locazione di 30 milioni di VND al mese, con un ritorno sull'investimento di poco superiore al 2% annuo. Tuttavia, da quando l'ha acquistato, l'edificio è rimasto spesso vuoto, con gli spazi lasciati inutilizzati.

Molti edifici commerciali, del valore di decine di miliardi di VND, rimangono invenduti. (Immagine a scopo illustrativo).

La signora Ha si è lamentata del fatto che ogni mese deve ancora pagare oltre 100 milioni di VND tra interessi e capitale sul suo prestito bancario di 6 miliardi di VND. Le entrate derivanti dall'affitto sono esigue e la pressione degli interessi è insostenibile, quindi è costretta a vendere in perdita, ma sta cercando di vendere da oltre un anno senza trovare un acquirente.

Trovandosi in una situazione simile, impossibilitato a vendere o affittare la sua proprietà, il signor Mai The Anh ha raccontato di aver acquistato, all'inizio del 2021, un negozio in un'area urbana in via Le Trong Tan (distretto di Ha Dong) per 24 miliardi di VND. Il progetto è stato consegnato nel 2022, ma l'attività commerciale rimane stagnante e il numero di residenti è esiguo. Ciò significa che le attività commerciali servono solo un numero limitato di residenti all'interno del complesso, con pochissimi clienti di passaggio. Attualmente, solo pochi negozi sono aperti, mentre quasi l'80% rimane chiuso.

Inizialmente, pensavo che con lo sviluppo dell'area urbana e il conseguente afflusso di persone, i negozi tradizionali sarebbero stati l'opzione migliore, ma la realtà si è rivelata diversa. Le attività commerciali qui si rivolgono principalmente alla clientela locale, ma per abitudine, i residenti spesso frequentano i centri commerciali per svago e i mercati locali per fare acquisti, quindi le vendite scarse sono un problema comune per i negozi tradizionali.

Il signor The Anh ha dichiarato di aver affisso un cartello che pubblicizzava l'affitto del negozio a 35 milioni di dong al mese, nella speranza di compensare in parte gli interessi del prestito bancario, ma il negozio è rimasto vuoto per quasi un anno. Ora che il periodo di grazia per il pagamento degli interessi è terminato e la pressione degli alti interessi del prestito è aumentata, il signor The Anh è disposto a vendere anche con una perdita del 30%, ma non ha ancora trovato un acquirente.

Secondo la signora Le Linh, agente immobiliare nel distretto di Hoang Mai, le vendite stagnanti non riguardano solo i negozi nelle nuove aree urbane con pochi residenti e alla periferia della città, ma anche i negozi nel centro di Hanoi faticano a essere venduti e affittati. A causa dell'impatto della pandemia di COVID-19 e della difficile situazione economica , molte persone che non sono in grado di svolgere la propria attività sono costrette a restituire i locali o a negoziare con i proprietari per ottenere una riduzione del prezzo.

" Molti immobili in affitto nei quartieri centrali di Hanoi hanno dovuto ridurre i canoni e sono tuttora sfitti, quindi il rallentamento delle vendite di negozi è inevitabile", ha affermato la signora Linh.

Analizzando la questione, secondo lo sviluppatore di un progetto ad Hanoi, la redditività degli edifici commerciali dipende da diversi fattori. Affinché un immobile aumenti di valore o garantisca un buon flusso di reddito, lo sviluppatore del progetto deve assicurare una buona infrastruttura interna e sociale. Solo in questo modo potrà attrarre clienti sia locali che stranieri. Nel caso degli edifici commerciali, il rendimento locativo dipende dal tasso di occupazione del complesso residenziale/dell'area urbana.

“ Prima di investire, gli investitori dovrebbero valutare le capacità del costruttore, il livello di sviluppo delle infrastrutture e il potenziale di attrazione di clienti nella zona circostante, nonché la sua vicinanza al progetto. I costruttori con solide risorse finanziarie garantiranno che le infrastrutture siano completamente sviluppate prima dell'arrivo dei residenti. In presenza di un elevato flusso di utenti e di un'atmosfera vivace, gli edifici commerciali avranno un valore significativo e un reddito da locazione stabile ”, ha analizzato l'esperto.

Condividendo la stessa opinione, la signora Duong Thuy Dung, Senior Director di CBRE, ritiene che le case-negozio siano veramente promettenti solo se soddisfano i seguenti criteri: il progetto ha il potenziale per essere occupato rapidamente; i servizi sono eccellenti; deve esserci una comunità di residenti interni sufficientemente ampia; e in quarto luogo, deve esserci una connettività senza soluzione di continuità per attrarre residenti dall'esterno del progetto.

Per ottenere redditività e sicurezza, gli investitori dovrebbero scegliere negozi con un valore moderato compreso tra 2 e 7 miliardi di VND, in modo da non dover investire una grossa somma di denaro in anticipo senza sapere se il ritorno sarà proporzionato. Gli investitori dovrebbero inoltre evitare di investire in negozi a breve termine (1-2 anni) e preferire invece un piano a medio-lungo termine di 3-5 anni o più.

Gli acquirenti devono inoltre prestare attenzione alla superficie del locale commerciale al piano terra. Se l'immobile è troppo piccolo, di soli 75 m² circa, l'attività commerciale risulterà difficoltosa. Molti immobili finiscono per essere acquistati e poi lasciati inutilizzati perché non adatti a scopi commerciali.

Ngoc Vy

Fonte: https://vtc.vn/ha-noi-qua-thoi-de-trung-vang-shophouse-tien-ty-e-chong-cho-ar812575.html