Rafforzare il controllo sulla suddivisione e la vendita dei terreni.

Secondo l'esperto di diritto immobiliare Pham Thanh Tuan, le nuove normative della Legge sull'edilizia abitativa e della Legge sulle attività immobiliari (modificata) hanno "inasprito" le regole relative alla suddivisione e alla vendita di terreni da parte delle imprese immobiliari.

La legge sull'edilizia abitativa e la legge sulle attività immobiliari del 2023 dovrebbero entrare in vigore a partire dal 1° agosto. L'esperto di diritto immobiliare Pham Thanh Tuan ha commentato che queste due nuove leggi hanno "inasprito" le attività di "lottizzazione e vendita di terreni" delle imprese immobiliari da due punti di vista: restringendo l'ambito delle aree progettuali in cui sono consentite la lottizzazione e la vendita di terreni e specificando le procedure che le imprese devono rispettare.

Nello specifico, nell'ambito regionale, per i progetti nei quartieri, distretti e città di aree urbane speciali di tipo I, tipo II e tipo III, o per i progetti (indipendentemente dalla regione) in cui gli investitori vengono selezionati tramite aste per il diritto d'uso del suolo per progetti di costruzione di alloggi ai sensi della legge fondiaria, all'investitore non sarà consentito svolgere attività immobiliari sotto forma di suddivisione e vendita di lotti di terreno.

Le imprese che realizzano progetti suddividendo i terreni e vendendo lotti a singoli speculatori hanno causato molti aumenti vertiginosi dei prezzi dei terreni.

Secondo il Ministero delle Costruzioni , a dicembre 2023 il Vietnam contava 902 aree urbane. Queste includevano 2 aree urbane di classe speciale, 22 aree urbane di classe I (di cui 3 direttamente sotto il controllo del governo centrale), 36 aree urbane di classe II, 45 aree urbane di classe III, 95 aree urbane di classe IV e 702 aree urbane di classe V.

"Nei 105 comuni e città classificati come di tipo III o superiore, ai progetti non è consentito svolgere attività immobiliari consistenti nella suddivisione e vendita di lotti di terreno. Pertanto, l'ambito delle aree in cui le imprese sono autorizzate a suddividere e vendere terreni è stato significativamente ridotto."

In altre parole, nelle aree urbane di tipo III e superiori, i costruttori devono edificare case da vendere e non possono più suddividere i terreni in lotti più piccoli da vendere come in precedenza", ha commentato il signor Tuan.

Riguardo alle procedure che le imprese devono seguire, il signor Tuan ha affermato che la nuova legge stabilisce che, per trasferire i diritti di utilizzo del terreno tramite la suddivisione del lotto, le imprese devono soddisfare sia le condizioni "necessarie" che quelle "sufficienti".

La condizione necessaria è che il Comitato popolare provinciale rilasci un documento che autorizzi l'impresa a trasferire i diritti di utilizzo del terreno sul sito del progetto mediante la suddivisione e la vendita dei lotti. La condizione "sufficiente" è che l'investitore segua la procedura di richiesta di un permesso al Dipartimento delle Costruzioni, analogamente a quanto avviene per la stipula di un contratto di vendita di unità abitative in costruzione.

Le nuove normative forniscono a coloro che ricevono lotti di terreno dai costruttori una base per determinare con precisione quando il costruttore è autorizzato a firmare il contratto di vendita. Tale determinazione avviene verificando se il costruttore ha ricevuto un documento dal Dipartimento delle Costruzioni.

"Le nuove normative che inaspriscono le regole sulla suddivisione dei terreni sono ragionevoli. Le imprese che realizzano progetti suddividendo i terreni e vendendo lotti a privati ​​a scopo speculativo, con ripetute operazioni di compravendita, hanno causato numerosi aumenti vertiginosi dei prezzi dei terreni. Il picco si è verificato simultaneamente da Nord a Sud all'inizio del 2021, provocando uno spreco di risorse sociali."

Nel frattempo, le leggi attuali non prevedono ancora alcun obbligo vincolante per gli acquirenti di terreni suddivisi, che impongano loro di costruire e utilizzare il terreno", ha affermato il signor Tuan.

Secondo il signor Tuan, una delle disposizioni più rilevanti previste dalla legge modificata sul settore immobiliare è l'obbligo per il cessionario dei diritti di utilizzo del terreno: "di costruire alloggi in conformità al progetto approvato, alla pianificazione dettagliata, al permesso di costruzione (nei casi in cui sia richiesto un permesso di costruzione) e in conformità all'accordo contenuto nel contratto di trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno con infrastrutture tecniche nel progetto immobiliare firmato" (clausola 2, articolo 34).

Questo rappresenta un presupposto fondamentale non solo per il costruttore, ma anche per le autorità competenti, al fine di vigilare sulla costruzione di alloggi destinati agli acquirenti. Previene situazioni in cui un terreno viene acquistato e poi lasciato incolto, con conseguente spreco, o utilizzato per speculazione personale.

Hoai Anh

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260