Proposte di modifica alla legge sulle attività immobiliari

(NLĐO) - La legge modificata sul settore immobiliare riguarda il settore immobiliare in costruzione, il trasferimento di progetti immobiliari, ecc.

Il Ministero delle Costruzioni sta attualmente raccogliendo pareri sulla bozza di legge di modifica della Legge sulle Attività Immobiliari. La bozza di legge dovrebbe essere presentata all'Assemblea Nazionale durante la sua seconda sessione, sedicesima legislatura (ottobre 2026).

Il Ministero delle Costruzioni propone modifiche e integrazioni a otto principali gruppi di norme della Legge sul settore immobiliare.

La Legge sul Settore Immobiliare del 2023 è stata approvata dall'Assemblea Nazionale il 28 novembre 2023 ed è entrata in vigore il 1° agosto 2024 (modificata dalla Legge n. 43/2024/QH15 alla data di entrata in vigore). La Legge sul Settore Immobiliare del 2023 ha contribuito a promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare, garantendo trasparenza, apertura e coerenza con le leggi correlate, quali quelle in materia di investimenti, terreni e pianificazione.

Ad oggi, la Legge del 2023 sulle attività immobiliari è in vigore da oltre un anno. Tuttavia, con lo sviluppo socio-economico , sono emerse nuove esigenze, in particolare la riorganizzazione e l'adeguamento dei confini amministrativi, la riorganizzazione dell'apparato amministrativo statale e l'implementazione di un modello di governo locale a due livelli. Pertanto, è necessario studiare e modificare le disposizioni di questa legge.

Le modifiche proposte alla legge si concentreranno su otto principali gruppi di politiche, tra cui: Adeguamento e integrazione delle normative generali; Modifica e integrazione delle normative relative a: Attività relative a immobili esistenti e opere edili; Modifica e integrazione delle normative relative alle attività relative a immobili e opere edili in costruzione; Modifica e integrazione delle normative relative alle attività relative ai diritti di utilizzo del suolo con infrastrutture tecniche in progetti immobiliari; Modifica e integrazione delle normative relative al trasferimento di progetti immobiliari; Modifica e integrazione delle normative relative ai contratti commerciali immobiliari; Modifica e integrazione delle normative relative alle attività di servizi immobiliari e alla formazione, allo sviluppo professionale e alla certificazione nel settore dei servizi immobiliari; Modifica e integrazione delle normative relative alla costruzione e alla gestione di sistemi informativi e banche dati sul mercato immobiliare e degli alloggi.

Sbloccare il mercato immobiliare.

Per ciascun gruppo di politiche, il Ministero delle Costruzioni ha presentato due opzioni (mantenere la politica attuale o modificarla e integrarla), analizzando al contempo i vantaggi, gli svantaggi e gli impatti di ciascuna politica e opzione. In tutte le opzioni, l'ente redattore ha scelto la modifica.

Ad esempio, per quanto riguarda le politiche relative al settore immobiliare e ai progetti di costruzione esistenti, il Ministero delle Costruzioni propone di modificare e integrare i regolamenti sui principi del settore immobiliare e dei progetti di costruzione esistenti, al fine di definire più chiaramente l'acquisto e la vendita di case e progetti edilizi, e di stabilire che la superficie edificabile all'interno di un progetto edilizio debba essere collegata ai diritti di utilizzo del terreno.

Le modifiche e le integrazioni ai regolamenti mirano a chiarire ulteriormente le condizioni per l'avvio dell'attività commerciale di case e opere edili esistenti.

Modificare e integrare le normative relative agli acquirenti, agli affittuari e ai richiedenti di contratti di locazione con opzione di acquisto ammissibili per progetti immobiliari e di costruzione esistenti di imprese del settore, al fine di garantire una maggiore equità tra organizzazioni e individui stranieri e nazionali.

Ciò risolverà e affronterà molti ostacoli, difficoltà e carenze nel mercato immobiliare, fornendo una base per rivitalizzare il mercato e sbloccare capitali per il settore immobiliare; e ristabilirà un equilibrio armonioso tra domanda e offerta nel mercato immobiliare.

Le imprese e i privati ​​che operano nel settore immobiliare traggono vantaggio dal miglioramento del quadro giuridico che disciplina il settore, allineandolo alle realtà del mercato.

Modifiche alla normativa relativa all'attività di compravendita di alloggi e ai progetti di costruzione in corso.

Per quanto riguarda le politiche in materia di edilizia abitativa e i futuri progetti di costruzione, il Ministero delle Costruzioni propone di chiarire il completamento delle infrastrutture tecniche secondo il calendario del progetto e in conformità con il piano dettagliato approvato; e di aggiungere regolamenti che prevedano il completamento anche delle fondamenta del progetto di costruzione.

Secondo il Ministero delle Costruzioni, questo emendamento affronta e risolve le carenze relative alle condizioni per l'avvio di progetti edilizi e abitativi in ​​fase di sviluppo; inoltre, funge da base per stimolare il mercato e sbloccare capitali per il settore immobiliare.

Per quanto riguarda la politica relativa alla compravendita dei diritti di utilizzo del suolo in progetti immobiliari con infrastrutture tecniche esistenti, si propone di modificare e integrare la normativa per chiarire i requisiti per la compravendita di tali diritti, in particolare: specificando lo stato di avanzamento dei lavori di completamento delle infrastrutture tecniche in conformità con il progetto esecutivo approvato e in linea con il calendario di progetto approvato.

Le modifiche e le integrazioni proposte, come sopra menzionato, contribuiranno a gestire meglio e a garantire che l'attività relativa ai diritti di utilizzo del suolo nei progetti immobiliari sia conforme ai requisiti, alle condizioni, alle procedure e ai regolamenti; contribuendo così allo sviluppo di un mercato immobiliare stabile e sano e alla crescita economica complessiva.

Le normative vigenti in materia di transazioni immobiliari presentano numerose lacune e limitazioni.

Nella sua relazione riassuntiva sull'attuazione della Legge sul settore immobiliare, il Ministero delle Costruzioni ha affermato che alcuni concetti giuridici fondamentali nel campo del settore immobiliare non erano stati precedentemente definiti in modo completo o chiaro, come ad esempio i concetti di "progetto immobiliare" e "trasferimento di contratti relativi a transazioni immobiliari", il che ha portato a interpretazioni e applicazioni incoerenti tra enti pubblici, organizzazioni e singoli individui.

Le leggi precedenti non prevedevano regolamenti rigorosi in merito al contenuto dei contratti immobiliari, all'utilizzo di moduli contrattuali standard e ai principi di pagamento nelle transazioni immobiliari. Ciò ha portato i costruttori a creare contratti personalizzati con clausole diverse, talvolta svantaggiose per gli acquirenti.

Inoltre, nella pratica sono emersi molti nuovi modelli di business immobiliare, come condotel, officetel, appartamenti turistici e ville in resort, ma il quadro giuridico per la loro regolamentazione è incompleto, il che comporta rischi legali per tutte le parti coinvolte nelle transazioni.

Per quanto riguarda il settore immobiliare in costruzione, in primo luogo, le precedenti normative si concentravano principalmente sugli immobili residenziali, mentre non esistevano regolamenti completi per i progetti di costruzione diversi da quelli residenziali.

In secondo luogo, la normativa relativa ai diritti commerciali degli investitori in relazione a futuri progetti immobiliari è limitata e non copre pienamente tutte le forme di mobilitazione di capitali e di sfruttamento immobiliare durante la realizzazione del progetto.

In terzo luogo, le normative relative alle condizioni in base alle quali i futuri progetti immobiliari potranno essere avviati non sono ancora chiare, soprattutto per i progetti di costruzione che possono essere ceduti in più fasi.

In quarto luogo, le normative sulle garanzie nella vendita e nel contratto di locazione con opzione di acquisto di immobili di futura costruzione mancano di dettagli e il loro ambito di applicazione non comprende progetti di costruzione diversi dagli edifici residenziali.

In quinto luogo, la legge non prevede ancora una regolamentazione completa del trasferimento dei contratti di vendita e di locazione con opzione di acquisto per i progetti di costruzione in corso, mentre la domanda effettiva di tali trasferimenti è molto elevata.

Fonte: https://nld.com.vn/de-xuat-sua-doi-bo-sung-8-nhom-chinh-sach-trong-luat-de-go-vuong-kinh-doanh-bat-dong-san-196260328114459293.htm