Modificare la legge fondiaria per garantire la sostenibilità del mercato immobiliare.

Questa mattina, 19 novembre, i delegati dell'Assemblea Nazionale hanno discusso nei rispettivi gruppi la bozza di Risoluzione dell'Assemblea Nazionale che prevede una serie di meccanismi e politiche per rimuovere le difficoltà e gli ostacoli all'attuazione della Legge Fondiaria. La Legge Fondiaria è da tempo considerata una delle aree più delicate dell'ordinamento giuridico, in quanto incide direttamente sugli interessi vitali della stragrande maggioranza della popolazione.

I prolungati ostacoli nell'acquisizione dei terreni, nella bonifica dei siti, nella valutazione dei terreni, nella conversione della destinazione d'uso, ecc., hanno causato il blocco di molti progetti, lo spreco di risorse sociali e la mancata garanzia dei diritti delle persone.

In questo contesto, la presentazione da parte del Governo del progetto di risoluzione all'Assemblea Nazionale con procedura accelerata è vista come una mossa tempestiva e necessaria per affrontare immediatamente le questioni urgenti ed evitare ritardi prolungati. Uno dei contenuti più importanti del progetto riguarda l'ambito di applicazione dell'acquisizione di terreni. Il progetto aggiunge tre casi in cui lo Stato può acquisire terreni per interessi nazionali e pubblici; in particolare, include un meccanismo che consente ai Consigli Popolari provinciali di esaminare e approvare l'acquisizione della restante area di terreno (per assegnazione o locazione) quando l'investitore ha raggiunto un accordo con oltre il 75% della superficie del terreno e oltre il 75% degli utilizzatori del terreno.

Secondo la Commissione Economica e Finanziaria dell'Assemblea Nazionale, si tratta di una proposta politica volta a risolvere un annoso problema che ostacola l'attuazione di progetti di sviluppo socio-economico attraverso accordi sui diritti di utilizzo del suolo. Questo meccanismo agevola gli investitori che hanno negoziato l'acquisto della maggior parte del terreno ma incontrano difficoltà nella bonifica della parte restante, consentendo loro di realizzare i progetti nei tempi previsti. Tuttavia, la commissione ha anche richiesto che il comitato di redazione includa disposizioni per armonizzare gli interessi nel calcolo degli indennizzi, evitando potenziali reclami e controversie legali derivanti dall'applicazione di tabelle dei prezzi dei terreni e coefficienti di adeguamento per il calcolo degli indennizzi nei casi rimanenti, poiché i prezzi dei terreni riportati nelle tabelle sono spesso inferiori al prezzo medio concordato.

In precedenza, nei suoi commenti sulla bozza di risoluzione relativa a questa questione, la Camera di Commercio e Industria del Vietnam (VCCI) aveva già osservato che, se non si fosse colmato il divario tra i prezzi di compensazione del listino prezzi dei terreni con coefficiente di adeguamento e i prezzi di mercato – che costituiscono la base per le negoziazioni tra investitori e privati ​​– ciò avrebbe potuto comportare controversie legali, ritardi nei progetti e conflitti di interesse. La VCCI aveva inoltre proposto che lo Stato agisse da intermediario, assistendo le parti nella negoziazione dei prezzi. Solo in caso di mancato raggiungimento di un consenso si sarebbe dovuto procedere al recupero dei terreni secondo le normative vigenti.

Inoltre, si prevedono diverse altre sfide nell'attuazione della risoluzione, qualora venisse approvata. In primo luogo, sussiste il timore di responsabilità da parte del team di attuazione, un fattore che ha rallentato molti progetti a causa delle preoccupazioni dei funzionari in merito ai rischi legali. In secondo luogo, vi è il rischio di valutazioni fondiarie imprecise dovute a dati incompleti, che potrebbero portare a prezzi dei terreni irragionevolmente gonfiati o, al contrario, a prezzi inferiori al valore di mercato, causando insicurezza e ledendo i legittimi diritti dei cittadini.

Nonostante le persistenti preoccupazioni in merito all'acquisizione dei terreni, alle tabelle dei prezzi fondiari e ai meccanismi di valutazione basati sul mercato, l'opinione pubblica e gli esperti continuano a nutrire grandi aspettative nei confronti della bozza di risoluzione. Questa rappresenterà un importante meccanismo di transizione per la Legge Fondiaria del 2024, contribuendo a sbloccare i progetti in stallo e a minimizzare le controversie prolungate. La risoluzione non solo affronta le difficoltà immediate, ma crea anche una solida base giuridica per un funzionamento più sostenibile della Legge Fondiaria. Tuttavia, una cattiva attuazione potrebbe creare nuovi rischi, soprattutto per quanto riguarda la fiducia del pubblico nelle politiche di acquisizione e valutazione dei terreni. Il principio cardine di tutte le riforme fondiarie deve rimanere invariato: lo sviluppo economico non deve avvenire a scapito dell'equità sociale. La sostenibilità del mercato immobiliare e l'efficienza dell'uso del suolo dipendono in larga misura da come questi due valori vengono armoniosamente bilanciati.

HA MIO

Fonte: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html