Cosa possiamo imparare dal fatto che Starbucks, McDonald's e altre aziende stiano restituendo le loro proprietà immobiliari di pregio a Ho Chi Minh City?

I grandi marchi stanno spostando i loro negozi lungo la strada.

Di recente, il mercato ha visto il ritorno di diversi marchi del settore alimentare e delle bevande in posizioni di rilievo a Ho Chi Minh City, dopo molti anni di attività.

Innanzitutto, Starbucks ha chiuso il suo negozio in via Han Thuyen (Distretto 1). Poi, McDonald's ha annunciato la chiusura del suo ristorante McDonald's di Ben Thanh dopo 10 anni, ovvero il periodo in cui il marchio è entrato nel mercato vietnamita.

Anche Burger King chiuderà i battenti della sua sede in via Pham Ngu Lao, nel Distretto 1, dopo 11 anni di attività. Questo punto vendita si trova di fronte al Parco 23/9, a poche centinaia di metri da via Bui Vien e a circa 1 km dal mercato di Ben Thanh.

Dalle osservazioni emerge che i prezzi di affitto di questi immobili sono tutti molto elevati. Dopo la chiusura di Starbucks, uno spazio di oltre 200 metri quadrati in via Han Thuyen viene ancora pubblicizzato in affitto da numerose agenzie immobiliari a diverse centinaia di milioni di VND al mese. Anche i prezzi di affitto degli immobili nella zona in cui si trova il McDonald's di Ben Thanh si aggirano intorno ai 350 milioni di VND al mese.

Gli elevati costi di affitto, in un contesto di spesa sempre più ristretta, potrebbero essere la ragione per cui questi marchi stanno scegliendo di chiudere le proprie attività in posizioni strategiche.

In precedenza, anche molti altri marchi avevano restituito i locali in affitto e smesso di affittare proprietà con affaccio su strada. Tra questi, Highlands Coffee ha restituito i suoi locali all'angolo tra Nguyen Du e Pasteur; YEN Sushi ha chiuso la sua filiale al numero 8 di Dong Khoi; e MIA ha restituito i suoi locali all'incrocio a sei vie di Phu Dong...

Le osservazioni effettuate dall'inizio della pandemia di Covid-19 mostrano che molti spazi commerciali nelle vie centrali di Ho Chi Minh City, come Dong Khoi, Nguyen Hue, Le Loi, Hai Ba Trung, Ngo Duc Ke, ecc., sono rimasti vuoti e privi di inquilini.

Molti locali commerciali lungo la strada sono vuoti (Foto: Nam Anh).

I prezzi degli affitti in queste zone possono raggiungere diverse centinaia di milioni di VND al mese, con Dong Khoi Street che si posiziona addirittura tra gli spazi commerciali più costosi al mondo . Secondo Cushman & Wakefield, i prezzi degli affitti in Dong Khoi Street sono superiori a quelli delle vie più costose di Monaco (Germania), Amsterdam (Paesi Bassi) o Bangkok (Thailandia).

In una recente intervista al quotidiano Dan Tri , la signora Trang Bui, direttrice generale di Cushman & Wakefield, ha affermato che la difficile situazione economica e le richieste di affitti molto elevati da parte dei proprietari sono le ragioni principali per cui è difficile trovare inquilini per gli spazi commerciali in strada. I marchi devono valutare le proprie performance commerciali e soppesare costi e profitti, anziché concentrarsi esclusivamente sulla promozione del marchio attraverso la posizione.

Gli spazi commerciali all'interno dei centri commerciali sono molto richiesti.

Mentre i negozi che si affacciano sulla strada sembrano deserti, i centri commerciali, al contrario, sono piuttosto affollati e presentano alti tassi di occupazione.

Il rapporto di Savills Vietnam relativo al terzo trimestre evidenzia un tasso di occupazione degli spazi commerciali nei centri commerciali pari al 94%, con un incremento di 4 punti percentuali rispetto all'anno precedente. Alcuni spazi in aree strategiche hanno addirittura raggiunto il 100% di occupazione grazie all'elevato flusso di visitatori, alla diversificazione degli inquilini e a una gestione efficace.

CBRE Vietnam ha inoltre rilevato che i tassi di occupazione dei centri commerciali di Ho Chi Minh City rimangono costantemente elevati, raggiungendo il 94%. Nei primi nove mesi, i nuovi spazi commerciali affittati hanno raggiunto gli 87.000 metri quadrati, il dato più alto degli ultimi tre anni. I centri commerciali di recente apertura registrano un tasso di occupazione quasi del 100%.

Il motivo per cui gli spazi commerciali nei centri commerciali di Ho Chi Minh City sono così attraenti è dovuto alla limitata offerta degli ultimi tre anni. Secondo CBRE Vietnam, dal 2020 al 2022, a Ho Chi Minh City non si sono registrate nuove costruzioni in questo segmento. Quest'anno, invece, il mercato ha visto l'apertura di quattro nuovi centri commerciali.

A causa dell'offerta limitata, i prezzi di affitto dei centri commerciali a Ho Chi Minh City sono aumentati significativamente negli ultimi anni, con le posizioni più prestigiose che continuano ad attrarre un'elevata domanda da parte degli inquilini.

La signora Pham Ngoc Thien Thanh, responsabile della ricerca e della consulenza presso CBRE a Ho Chi Minh City, ha rilevato un'ondata di trasferimenti dagli spazi commerciali su strada ai centri commerciali. Gli spazi commerciali su strada diventeranno gradualmente più adatti ad inquilini con contratti di locazione a breve termine e marchi meno affermati.

I centri commerciali, d'altro canto, godono di maggiori vantaggi competitivi, derivanti da una gestione e un'operatività che includono politiche di locazione, programmi promozionali ed eventi costantemente innovativi volti ad attrarre i consumatori.

La signora Cao Thi Thanh Huong, Senior Research Manager di Savills Vietnam, ritiene che le ottime performance delle catene di marchi in espansione e la forte domanda da parte dei principali gruppi di inquilini stiano trainando il mercato al dettaglio di Ho Chi Minh City. Nell'ultimo trimestre dell'anno, si prevede l'apertura di oltre 27.600 m2 di superficie commerciale in tre progetti situati fuori dal centro città, con un tasso di occupazione di almeno l'80%.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-viec-starbucks-mcdonalds-tra-mat-bang-o-dat-vang-tphcm-20241010075530008.htm