Lezioni dal mercato
Negli ultimi tempi, il settore immobiliare è sempre stato considerato un canale di investimento attraente grazie al suo potenziale di apprezzamento nel tempo. In particolare, nel periodo 2020-2022, nonostante l'impatto della pandemia di Covid-19, l'ondata di investimenti è rimasta forte grazie ai bassi tassi di interesse, all'abbondanza di capitali e alla continua disponibilità di informazioni urbanistiche, creando una vera e propria "febbre fondiaria" in diverse località. Molti investitori sono entrati nel mercato con una mentalità "speculativa", aspettandosi di ottenere profitti pari a 2-3 volte l'investimento iniziale in pochi mesi, causando un aumento dei prezzi dei terreni in molte aree a un ritmo molto più rapido rispetto allo sviluppo delle infrastrutture e alla crescita dei redditi.
Tuttavia, dall'inizio del 2023, con controlli creditizi più rigidi e tassi di interesse in aumento, sono emersi i limiti dei modelli di investimento basati sull'aspettativa di rapidi rialzi dei prezzi. Molti investitori che hanno utilizzato ingenti capitali presi in prestito si trovano ora sotto pressione per ripagare i propri debiti, mentre il trasferimento di attività è diventato difficoltoso a causa della diminuzione del volume delle transazioni.
In realtà, non tutti gli immobili hanno il potenziale per un apprezzamento di valore sostenibile. Gli immobili gonfiati da voci o aspettative a breve termine spesso perdono rapidamente liquidità quando il mercato si corregge. Al contrario, i progetti con documentazione legale completa, infrastrutture ben sviluppate, collegati all'urbanizzazione e in grado di soddisfare reali esigenze abitative mantengono il loro appeal. Indebitarsi eccessivamente per investire durante un mercato in forte espansione può generare elevati profitti se si vende rapidamente, ma comporta anche rischi significativi quando il mercato si inverte. Molti investitori sono stati costretti a vendere in perdita o a prolungare il periodo di detenzione oltre i tempi previsti a causa della pressione degli interessi passivi.
In particolare, ai fattori legali viene attribuita maggiore importanza, poiché i prodotti privi di trasparenza comportano sempre numerosi rischi. Quando gli enti regolatori intensificano i controlli, questi prodotti tendono a perdere liquidità più rapidamente, costringendo gli investitori a valutare attentamente la capacità di assorbimento del mercato, le dimensioni della popolazione, il tasso di crescita economica e la domanda effettiva nella zona prima di investire.
Il flusso di cassa si sta spostando verso il valore intrinseco.
Dal 2025 in poi, si prevede una crescita del mercato immobiliare grazie a un nuovo quadro giuridico che prevede modifiche alla Legge Fondiaria, alla Legge sull'Edilizia Abitativa e alla Legge sulle Attività Immobiliari, contribuendo a superare gli ostacoli e ad aumentare la trasparenza. Parallelamente, il governo sta accelerando le riforme delle procedure amministrative, l'iter di approvazione dei progetti conformi alla legge, la promozione degli investimenti pubblici e lo sviluppo di infrastrutture di trasporto fondamentali. L'espansione della rete di tangenziali, superstrade, aeroporti e ferrovie urbane sta creando le condizioni ideali per una crescita sostenibile a lungo termine del mercato immobiliare.
Ad Hanoi , l'attuazione del Piano regolatore della capitale con una visione a 100 anni ha aperto la strada a un orientamento di sviluppo verso un modello urbano multipolare e multicentrico, fungendo da base importante per la ridistribuzione della popolazione, la formazione di nuovi poli di crescita, la riduzione della pressione sul centro città e la creazione di maggiori opportunità di sviluppo nel mercato immobiliare. Anche Ho Chi Minh City ha finalizzato il suo Programma di sviluppo abitativo per il periodo 2026-2030, con l'obiettivo di destinare migliaia di ettari di terreno allo sviluppo abitativo, in particolare all'edilizia sociale, entro il 2040. Analogamente, molte altre località, dopo l'implementazione del modello di governo locale a due livelli, hanno rapidamente rivisto, perfezionato e accelerato i progetti di pianificazione abitativa per soddisfare tempestivamente le reali esigenze di sviluppo urbano. Ciò ha portato anche a un cambiamento di mentalità degli investitori, che hanno dato priorità a criteri quali il potenziale di rendimento locativo, il tasso di occupazione, il tasso di crescita demografica, la qualità delle infrastrutture, i servizi e la liquidità a lungo termine.
Secondo Tran Van Binh, vicepresidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam: "Un buon immobile non solo si apprezza nel tempo, ma genera anche un flusso di cassa stabile attraverso lo sfruttamento, le attività commerciali o la locazione. Le tendenze di investimento si stanno inoltre spostando verso località con una pianificazione chiara, infrastrutture sviluppate in modo coordinato e la capacità di attrarre imprese, lavoratori e residenti per una permanenza a lungo termine, piuttosto che inseguire le impennate a breve termine dei prezzi dei terreni."
Condividendo la stessa opinione, il Dott. Tran Xuan Luong, Vicedirettore dell'Istituto di Ricerca sul Mercato Immobiliare del Vietnam, ritiene che le prospettive del mercato nel prossimo periodo rimangano positive grazie a numerosi fattori di supporto, quali: una crescita economica stabile, una rapida urbanizzazione, una domanda di alloggi molto elevata e continui e consistenti investimenti nelle infrastrutture. In particolare, si prevede che i segmenti residenziali che soddisfano esigenze reali, l'edilizia sociale, gli alloggi commerciali a prezzi accessibili, gli immobili industriali, la logistica e i progetti legati ai principali sistemi infrastrutturali continueranno a rappresentare punti di forza.
Il dottor Tran Xuan Luong ritiene che, alla luce delle nuove tendenze di sviluppo, la trasformazione digitale, la creazione di database fondiari e la trasparenza delle informazioni di pianificazione contribuiranno a frenare la speculazione e a creare un ambiente di investimento trasparente. Gli investitori stanno sempre più privilegiando strategie di investimento basate sul valore reale, scegliendo progetti con uno status giuridico chiaro, una pianificazione completa, sviluppatori affidabili e un potenziale di sfruttamento a lungo termine, al fine di ridurre i rischi e puntare a un'efficienza sostenibile.
È evidente che, dopo le fluttuazioni di mercato, il settore immobiliare sta gradualmente tornando alla sua vera natura di asset class legata a esigenze concrete e allo sviluppo economico. Il passaggio da investimenti speculativi a investimenti a lungo termine non solo migliora la qualità dei flussi di capitale, ma crea anche le basi per uno sviluppo del mercato più stabile, trasparente e sostenibile nella nuova fase.
Fonte: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html
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