Il mercato immobiliare di Hanoi sta attraversando una fase di notevole differenziazione.

(CLO) Hanoi sta entrando in una fase senza precedenti di bonifica dei terreni e investimenti infrastrutturali per affrontare le strozzature urbane di lunga data e realizzare gradualmente l'orientamento di sviluppo previsto dal Piano della Città Capitale.

Công Luận•26/05/2026

Secondo il Comitato popolare di Hanoi , dalla fine del 2025 i lavori di bonifica dei terreni hanno registrato progressi significativi. Molti progetti di lunga data sono stati accelerati, in particolare le infrastrutture strategiche come la Tangenziale 4 - Regione Capitale, il tratto della Tangenziale 1 da Hoang Cau a Voi Phuc, le Tangenziali 2.5, 3 e 3.5, insieme a una serie di ponti sul Fiume Rosso come Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha e Ngoc Hoi.

Inoltre, i progressi di Hanoi nell'erogazione degli investimenti pubblici sono significativamente superiori alla media nazionale. Secondo le informazioni presentate alla Conferenza nazionale sull'accelerazione dell'assegnazione e dell'erogazione dei capitali per gli investimenti pubblici nel 2026, tenutasi il 24 aprile, al 23 aprile Hanoi aveva erogato circa 31.000 miliardi di VND, pari al 25,7% del piano assegnato dal Primo Ministro, mentre il tasso di erogazione medio nazionale, registrato dal Ministero delle Finanze, si attestava intorno al 12,6%.

Il mercato immobiliare di Hanoi sta attraversando una fase di profonda trasformazione. Foto: VARS

La realizzazione simultanea di numerosi progetti su larga scala indica che Hanoi sta entrando in un ciclo ben definito di sviluppo infrastrutturale mirato e strategico.

Dall'espansione urbana unipolare alla ristrutturazione del modello di sviluppo.

Se il periodo dal 1990 al 2015 è stato caratterizzato da espansione territoriale e urbanizzazione suburbana, il periodo attuale rappresenta per Hanoi un processo di ristrutturazione del proprio modello di sviluppo urbano.

Per molti decenni, la crescita di Hanoi si è basata principalmente su un'espansione urbana unipolare, sull'aumento della popolazione dovuto all'immigrazione e sul robusto sviluppo del mercato immobiliare del centro città. Il modello di casa tubolare autocostruita ha costituito la maggior parte della struttura urbana, caratterizzata da un'alta densità, case a schiera addossate l'una all'altra in vicoli stretti e da una limitata disponibilità di terreno per i trasporti e gli spazi verdi. Questa struttura potrebbe essere stata adatta a un periodo di rapida urbanizzazione, bassi costi di sviluppo e un'economia ancora frammentata.

Tuttavia, quando la densità di popolazione e la scala urbana superano la capacità delle infrastrutture, questo modello inizia a mostrare i suoi limiti. La congestione del traffico, l'aumento dei costi logistici, il sovraccarico delle infrastrutture e la frammentazione del territorio stanno restringendo le possibilità di sviluppo previste dal vecchio modello.

In questo nuovo contesto, Hanoi non può più contare sulla disponibilità di terreni o sui bassi costi per attrarre investimenti, ma deve competere sulla base della connettività, della qualità delle infrastrutture, della capacità di attrarre flussi di capitali di alta qualità e dell'efficienza operativa urbana. Ciò costringe la città ad avviare un ciclo di ristrutturazione più ampio.

L'attuale processo di ristrutturazione non riguarda semplicemente la sostituzione dei vecchi edifici, ma la modifica dei modelli di utilizzo del suolo e delle funzioni urbane.

I vecchi complessi residenziali ne sono l'esempio più lampante. Si tratta di strutture urbane sorte nel periodo successivo all'abolizione dei sussidi, caratterizzate da una scarsa efficienza nell'uso del suolo, infrastrutture fatiscenti e inadeguatezza alle pressioni della crescita demografica moderna. Pertanto, la ristrutturazione dei vecchi edifici residenziali non è solo una questione abitativa, ma anche un processo di riqualificazione del valore degli spazi urbani.

Contemporaneamente, molte fabbriche, magazzini e impianti di produzione situati nel centro città vengono gradualmente trasferiti al di fuori dell'area centrale. Questa tendenza si è verificata a Seul, Shanghai e Singapore, a seguito dell'aumento del valore dei terreni urbani e dello spostamento della struttura economica verso i servizi, la finanza e la tecnologia.

Nelle grandi città, le aree industriali del centro vengono spesso sostituite da complessi a uso misto che comprendono abitazioni, negozi, uffici e servizi. Hanoi sta attualmente seguendo questa tendenza.

Il mercato immobiliare sta iniziando a differenziarsi in modo significativo.

Secondo l'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), dopo l'accelerazione delle procedure di bonifica dei terreni e di attuazione dei piani urbanistici, il mercato immobiliare residenziale in molte zone di Hanoi ha iniziato a mostrare una tendenza di differenziazione più netta.

In particolare nelle aree in fase di pianificazione, nei vecchi quartieri residenziali, nelle case situate in vicoli stretti o in zone con infrastrutture limitate, i prezzi effettivi delle transazioni e la liquidità hanno mostrato segni di declino.

VARS sostiene che la causa risieda non solo nel significativo aumento dei prezzi registrato negli ultimi anni, ma anche in preoccupazioni legate alla pianificazione urbanistica, alla possibilità di costruzione di strade, alla riqualificazione urbana e ai cambiamenti nella struttura demografica del centro storico.

Mentre Hanoi entra in un periodo di profonda ristrutturazione, i limiti intrinseci dei modelli abitativi costruiti nei vicoli stretti diventano sempre più evidenti, come la congestione del traffico, la mancanza di parcheggi, lo spazio abitativo limitato, le aree verdi, i problemi di sicurezza antincendio e l'accesso alle moderne infrastrutture urbane.

Al contrario, la domanda di mercato si sta spostando sempre più verso prodotti ben pianificati come condomini e case a bassa densità abitativa in nuove aree urbane e città satellite integrate con infrastrutture sincronizzate. Questi progetti beneficiano di spazi abitativi moderni, servizi completi, migliore connettività e un'elevata stabilità urbanistica.

Ciò indica che il nuovo ciclo del mercato di Hanoi non sarà più un periodo di aumenti uniformi dei prezzi come in passato, bensì un periodo di forte differenziazione basata sulla qualità delle infrastrutture, sulla connettività e sulla capacità di formare un ecosistema economico.

"Il processo di ristrutturazione urbana sta portando a cambiamenti significativi nella struttura di sviluppo del mercato immobiliare di Hanoi", ha dichiarato VARS.

Mentre in passato la crescita del mercato si basava principalmente sull'espansione urbana unipolare e sulle aspettative relative alle infrastrutture, il ciclo attuale si sta spostando verso un modello di sviluppo basato sulla qualità delle infrastrutture, sull'efficienza operativa urbana e sulla reale domanda di alloggi.

Ciò è dimostrato dallo sviluppo di numerose aree urbane di grandi dimensioni lungo i nuovi corridoi infrastrutturali. Si prevede che l'offerta del mercato sarà più diversificata, includendo alloggi commerciali di fascia alta, di fascia media e a prezzi accessibili, alloggi sociali e alloggi in affitto.

In particolare, l'edilizia sociale, compresi gli alloggi in affitto, sta gradualmente diventando un pilastro fondamentale delle politiche di welfare e della strategia di sviluppo urbano di Hanoi. Con il passaggio della città a un modello multicentrico, la sfida non consiste più solo nello sviluppare più alloggi, ma anche nel riorganizzare gli spazi abitativi, migliorare l'accesso alle infrastrutture e distribuire la popolazione in modo più razionale.

In questo nuovo modello, le aree centrali, le zone lacustri o le aree con accesso diretto alla metropolitana, ai centri finanziari e alle principali arterie commerciali si concentreranno probabilmente su prodotti di fascia alta destinati a residenti ad alto reddito, professionisti internazionali e all'élite urbana.

Tuttavia, VARS sostiene che ciò non significa che i gruppi a basso reddito vengano "spinti fuori dalla città" nel senso tradizionale del termine. La differenza in questo nuovo ciclo di sviluppo sta nel fatto che, sebbene le distanze geografiche possano essere maggiori, i tempi e l'accessibilità si stanno riducendo significativamente grazie al nuovo sistema infrastrutturale.

Tangenziali, linee della metropolitana, ponti sul Fiume Rosso, strade di collegamento interregionali e nuovi corridoi logistici trasformeranno completamente i trasporti ad Hanoi. Grazie a significativi miglioramenti infrastrutturali, vivere in zone più periferiche ma con un comodo accesso a luoghi di lavoro, centri commerciali, aeroporto e aree di servizio diventerà gradualmente la norma in una metropoli moderna.

Ciò pone le basi per un processo più sostenibile di decentramento e ridistribuzione della popolazione, anziché per una continua e eccessiva concentrazione nel centro urbano.

"Ancora più importante, nel nuovo ciclo si prevede che i valori immobiliari cresceranno maggiormente in base alla capacità operativa della città, alla capacità di creare un ecosistema economico e alla domanda reale, piuttosto che unicamente in base alle aspettative di aumenti di prezzo dovuti allo sviluppo delle infrastrutture, come nelle fasi precedenti", ha sottolineato VARS.