Mancanza di sanzioni per contrastare l'abuso di potere da parte dei consigli di amministrazione dei condomini.

Secondo la Commissione per la Legge, i regolamenti relativi alle condizioni e agli standard per i membri dei consigli di amministrazione dei condomini sono troppo vaghi, il che favorisce l'abuso di potere e la speculazione, e non prevedono sanzioni per le violazioni.

Questo contenuto è stato presentato dalla Commissione per gli Affari Legali nella sua relazione di monitoraggio tematica "Attuazione delle politiche e delle leggi in materia di gestione, funzionamento, ristrutturazione e ricostruzione degli edifici residenziali", pubblicata il 22 agosto.

Il Comitato giuridico ha rilevato che la legge sull'edilizia abitativa del 2014 non stabilisce le condizioni e i requisiti per i membri del consiglio di amministrazione del condominio, mentre la circolare n. 28/2016 del Ministero delle Costruzioni relativa alla regolamentazione della gestione e dell'uso dei condomini li disciplina "in modo molto conciso e semplice". Di conseguenza, i membri del consiglio di amministrazione devono semplicemente soddisfare le condizioni e i requisiti di essere proprietari e utilizzatori del condominio o di essere autorizzati dai proprietari a partecipare all'assemblea condominiale.

Palazzi e grattacieli nella zona occidentale di Hanoi . Foto: Ngoc Thanh

Nel frattempo, il consiglio di amministrazione è un organismo che rappresenta tutti i residenti del condominio e svolge molti compiti importanti relativi all'utilizzo dei fondi dei residenti (fondo di manutenzione), alla gestione e al funzionamento delle infrastrutture tecniche dell'edificio. In realtà, poiché i requisiti e gli standard per l'adesione al consiglio di amministrazione sono molto semplici, la maggior parte dei residenti può farne parte.

Secondo il Comitato legale, ciò ha portato alcuni consigli di amministrazione a violare le normative sull'uso dei fondi per la manutenzione, la gestione e il funzionamento dei condomini; la scarsa conoscenza delle leggi in materia di edilizia abitativa ha generato disaccordi e controversie con investitori e residenti in alcuni edifici residenziali.

Si sono verificati casi in cui i membri del consiglio di amministrazione hanno abusato del loro potere per profitto personale, ad esempio assumendo servizi esterni all'unità di gestione e operatività, utilizzando arbitrariamente i fondi per la manutenzione e nominando appaltatori per la sicurezza, la pulizia, la manutenzione e la cura dell'edificio in cambio di commissioni. "Si sono inoltre verificati casi in cui i consigli di amministrazione hanno incitato i residenti a presentare reclami, a riunirsi in gran numero e a turbare l'ordine pubblico e la sicurezza", si legge nel rapporto.

Il Comitato legale ha inoltre sottolineato che la legge vigente non disciplina in modo specifico le modalità di organizzazione delle assemblee condominiali (di persona, online, ecc.); le sanzioni per le violazioni commesse dai consigli di amministrazione e dai condomini non sono esaustive, specifiche o efficaci.

Pertanto, la Commissione giuridica propone che il progetto di legge sull'edilizia abitativa (modificato) includa disposizioni relative alle sanzioni per i casi in cui il consiglio di amministrazione o i suoi membri eccedano i propri poteri o abusino della propria autorità, arrecando danno ai residenti.

Secondo la legge sull'edilizia abitativa, il consiglio di amministrazione deve includere un rappresentante del costruttore se l'edificio residenziale è di proprietà privata del costruttore stesso. Approfittando di questa norma, alcuni costruttori non partecipano intenzionalmente al consiglio di amministrazione. Senza il rappresentante del costruttore, i risultati delle elezioni del consiglio di amministrazione non saranno riconosciuti dal comitato popolare locale.

Pertanto, la Commissione legale propone di modificare il regolamento in modo che, qualora l'investitore non nomini un rappresentante, il consiglio di amministrazione debba includere solo i rappresentanti dei proprietari e degli inquilini degli appartamenti.

Riferendosi all'abuso di potere, alla speculazione e agli interessi di gruppo manifestatisi di recente in molti complessi residenziali da parte dei consigli di amministrazione, Pham Thanh Tung, capo dell'Ufficio dell'Associazione degli Architetti del Vietnam, ha affermato che parte della causa risiede nella mancanza di conoscenze, competenze e qualifiche dei membri dei consigli di amministrazione. È richiesto che i membri dei consigli di amministrazione possiedano esperienza e conoscenze in ambito economico e edile, e che venga data priorità a coloro che comprendono le normative in materia di sicurezza e prevenzione incendi.

Per attrarre persone qualificate nel consiglio di amministrazione, il signor Tung ha affermato che la cosa più importante è avere un pacchetto retributivo adeguato, se non addirittura allettante, per incoraggiare molte candidature. "Se si tratta solo di uno o due milioni di dong, nessuno vorrà farlo. Ma se la retribuzione raggiunge i 7-8 milioni di dong, ci saranno sicuramente persone con i requisiti necessari che si candideranno, soprattutto considerando il crescente livello di istruzione e di conoscenza giuridica della popolazione odierna", ha dichiarato.

Secondo la Legge sull'edilizia abitativa del 2014 e la Circolare n. 02/2016 del Ministero delle Costruzioni, gli edifici residenziali costruiti dal 1994 ad oggi con 20 o più appartamenti devono istituire un consiglio di amministrazione. Le statistiche nazionali mostrano che il numero totale di edifici residenziali per i quali è prevista l'istituzione di un consiglio di amministrazione è 2.715, mentre solo 1.973 (il 73%) ne sono effettivamente dotati.

Il consiglio di amministrazione di un condominio o complesso residenziale è costituito e opera secondo il modello del consiglio di amministrazione di una cooperativa o di una società per azioni. L'assemblea generale del condominio decide il modello operativo del consiglio di amministrazione più adatto alle specifiche circostanze di ciascun edificio o complesso.

Son Ha

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