I prezzi delle case aumentano con lo sviluppo delle infrastrutture.
Secondo gli esperti, con l'entrata in funzione delle prime linee della metropolitana e l'attuazione di una serie di meccanismi specifici per lo sviluppo urbano orientati al trasporto pubblico, il Vietnam ha l'opportunità di ristrutturare il proprio spazio urbano in una direzione più sostenibile.
Tuttavia, insieme alle aspettative di crescita economica e all'aumento del valore degli immobili nelle aree circostanti le stazioni ferroviarie, sorge spontanea la domanda se lo sviluppo orientato al trasporto pubblico (TOD) possa contribuire a risolvere il problema abitativo nelle grandi città, soprattutto nel contesto di una crescente scarsità di alloggi disponibili per la popolazione.
I progetti immobiliari situati in prossimità di infrastrutture di trasporto, come le linee della metropolitana, mantengono sempre un fascino unico. Foto: Thuc Vy.
La signora Giang Do, direttrice nazionale di consulenza e valutazione presso Savills Vietnam, ha commentato che il successo del TOD non dovrebbe essere misurato dall'aumento dei prezzi dei terreni intorno alle stazioni ferroviarie, ma dalla sua capacità di aiutare diverse fasce della popolazione ad accedere ad alloggi, posti di lavoro e servizi in un ambiente urbano sostenibile. Questo è l'obiettivo principale del TOD.
Questa prospettiva è particolarmente rilevante, considerate le crescenti difficoltà di accesso ad alloggi a prezzi accessibili nelle principali città. I dati di Savills Vietnam mostrano che la struttura dell'offerta di appartamenti ad Hanoi e Ho Chi Minh City è cambiata significativamente negli ultimi anni. Prima del 2020, gli appartamenti di classe C rappresentavano oltre l'80% delle transazioni sul mercato.
Tuttavia, nel periodo 2021-2025, questo segmento è sceso al di sotto del 35%, mentre gli appartamenti di classe A e B hanno rappresentato oltre il 95% delle transazioni ad Hanoi. Entro il primo trimestre del 2026, Hanoi non ha registrato alcuna nuova offerta di appartamenti di classe C, mentre a Ho Chi Minh City questo segmento ha rappresentato solo circa il 29% dell'offerta primaria. Contemporaneamente, l'indice dei prezzi degli appartamenti ad Hanoi è più che raddoppiato rispetto al 2009, riflettendo la crescente pressione sugli acquirenti di case.
Secondo la signora Giang, se il processo di sviluppo orientato al trasporto pubblico (TOD - Transit-Oriented Development) dovesse causare un continuo e vertiginoso aumento dei prezzi dei terreni intorno alle stazioni della metropolitana, senza adeguati meccanismi di regolamentazione, il gruppo che utilizza maggiormente i mezzi pubblici, tra cui lavoratori e classe media, potrebbe essere allontanato dalle aree con le migliori infrastrutture.
In realtà, il mercato di Ho Chi Minh City dimostra che i prezzi degli appartamenti lungo le linee della metropolitana sono sempre più alti e sono aumentati costantemente dal momento della vendita, con un incremento medio del 35%-70% a seconda della posizione, e in alcuni casi, il valore dei progetti è raddoppiato tra il 2015 e il 2023.
A Ho Chi Minh City, in particolare nella zona di Thao Dien (precedentemente Thu Duc), gli appartamenti Masteri Thao Dien, situati vicino alla linea della metropolitana che collega il centro città a Thu Duc, sono stati lanciati tra la fine del 2014 e il 2015 con prezzi che variavano da 35 a 39 milioni di VND/m2. Ora, i prezzi sul mercato secondario oscillano tra 80 e 141 milioni di VND/m2; i prezzi degli appartamenti nella zona di Van Thanh variano da 80 a 150 milioni di VND/m2, e nella zona di Suoi Tien - Nuova Stazione degli Autobus Orientale da 45 a 80 milioni di VND/m2…
Pertanto, senza un intervento e una regolamentazione decisivi da parte dello Stato, molti esperti ritengono che lo sviluppo orientato al trasporto pubblico (TOD - Transit-Oriented Development) diventerà inavvertitamente una "scintilla" che farà impennare i prezzi degli immobili, rendendo sempre più difficile per i lavoratori a reddito medio-basso l'acquisto di una casa.
Sono necessarie soluzioni multiple.
Affinché lo sviluppo orientato al trasporto pubblico (TOD - Transit-Oriented Development) diventi realmente uno strumento a supporto degli obiettivi abitativi, la signora Giang Do ritiene che sia necessario implementare simultaneamente tre gruppi di soluzioni: pianificazione, meccanismi finanziari e gestione del territorio.
Innanzitutto, c'è l'aspetto della pianificazione. Invece di un modello di zone funzionali separate, le aree intorno alla stazione ferroviaria dovrebbero essere sviluppate come zone urbane a uso misto e ad alta densità, consentendo alle persone di vivere, lavorare e usufruire dei servizi, il tutto all'interno della stessa area.
Di conseguenza, gli alloggi sociali e a prezzi accessibili possono essere integrati direttamente nelle aree TOD (Transit-Oriented Development), soprattutto entro un raggio di 300-500 metri dalla stazione ferroviaria, equivalente a una camminata di 5-10 minuti. Ciò consente alle persone a basso e medio reddito di accedere direttamente al sistema di trasporto pubblico anziché dover vivere in zone lontane dal centro città.
Oltre alla pianificazione, il meccanismo finanziario è un fattore cruciale che determina la fattibilità dell'attuazione pratica. Se solo le imprese sono tenute a sviluppare alloggi sociali senza adeguati meccanismi di compensazione, i progetti di sviluppo orientato al trasporto pubblico (TOD) avranno grandi difficoltà a raggiungere la sostenibilità finanziaria. Pertanto, è necessario sviluppare politiche sufficientemente attraenti da incoraggiare la partecipazione del settore privato.
La terza serie di soluzioni riguarda la gestione del territorio e lo sfruttamento dei terreni pubblici. Quando si mettono all'asta o si assegnano terreni intorno alle stazioni della metropolitana, lo Stato deve includere nei documenti di gara requisiti di interesse pubblico, come la percentuale di alloggi sociali, spazi pubblici, collegamenti pedonali o alloggi in affitto a prezzi accessibili. In questo modo si garantisce che i benefici derivanti dalle infrastrutture siano distribuiti in modo più ampio, anziché riflettersi esclusivamente sul valore degli immobili.
Un altro approccio è il modello di sviluppo cooperativo, in cui lo Stato mette a disposizione terreni edificabili, il settore privato si occupa degli investimenti e della costruzione, e una parte del prodotto viene destinata a scopi pubblici o allo sviluppo di alloggi sociali.
"La sfida attuale non è più se implementare o meno il TOD (Transit-Oriented Development, sviluppo orientato al trasporto pubblico), ma piuttosto come garantire un'implementazione sincronizzata tra pianificazione, finanziamento e gestione del territorio. Se realizzato correttamente, il TOD potrebbe diventare uno degli strumenti più importanti per risolvere i problemi abitativi urbani nei prossimi 10-20 anni", ha sottolineato la signora Giang Do.
Fonte: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
