La città di Ho Chi Minh si trova ad affrontare il dilemma di destinare il 20% del suo territorio all'edilizia sociale.

La legge stabilisce che i costruttori di progetti residenziali commerciali debbano destinare il 20% del terreno o fornire altri terreni per l'edilizia sociale, oppure fornire un contributo economico. Tuttavia, Ho Chi Minh City sta ancora valutando la possibilità di definire i criteri di attuazione.

La legge stabilisce che i costruttori di progetti residenziali commerciali debbano destinare il 20% del terreno o fornire altri terreni per l'edilizia sociale, oppure fornire un contributo economico. Tuttavia, Ho Chi Minh City sta ancora valutando la possibilità di definire i criteri di attuazione.

A seguito di diverse modifiche alle politiche che regolano l'assegnazione dei terreni per lo sviluppo di alloggi sociali all'interno di progetti commerciali, la Legge sull'edilizia abitativa del 2023 stabilisce che i Comitati popolari provinciali devono assegnare terreni sufficienti per lo sviluppo di alloggi sociali in base alle esigenze indicate nel programma e nel piano di sviluppo abitativo, tra cui: terreni per lo sviluppo indipendente di alloggi sociali; e terreni per la costruzione di alloggi sociali all'interno di progetti residenziali commerciali.

La legge stabilisce inoltre che l'investitore di un progetto di costruzione di alloggi commerciali deve destinare una porzione del terreno all'interno del progetto, oppure procurarsi un terreno in un'altra località, o ancora versare un importo equivalente al valore del terreno già utilizzato per la costruzione di infrastrutture tecniche, alla costruzione di alloggi sociali…

Il Decreto n. 100/2024 sullo sviluppo e la gestione dell'edilizia sociale ha stabilito che la superficie da destinare all'adempimento dell'obbligo è pari al 20% della superficie totale del terreno su cui sorge il progetto di edilizia residenziale pubblica. La decisione su una delle tre forme sopra indicate è di competenza del Comitato popolare provinciale.

La 253ª Conferenza sul dialogo tra imprese e governo di Ho Chi Minh City è stata organizzata dall'ITPC e dal Dipartimento delle Costruzioni. Foto: Trong Tin.

"Le normative attuali sono molto più flessibili, in particolare il Decreto n. 100/2024, che non prevede più che i progetti residenziali commerciali debbano destinare terreni allo sviluppo di alloggi sociali", ha dichiarato il signor Nguyen Van Doi, direttore generale della Saigon 9 Company, in occasione della 253ª Conferenza di dialogo tra le imprese e il governo di Ho Chi Minh City , organizzata da ITPC e dal Dipartimento delle Costruzioni il 15 novembre.

Tuttavia, ha affermato che i progetti di edilizia residenziale commerciale a Ho Chi Minh City incontrano ancora ostacoli nell'assegnazione dei terreni per lo sviluppo di alloggi sociali.

Il signor Doi ha affermato di comprendere appieno che la città si sta adoperando per sviluppare criteri che guidino le imprese nella scelta tra tre modalità di adempimento dei propri obblighi in materia di edilizia sociale. Anche lui e altre imprese sono in attesa che il Comitato Popolare Cittadino pubblichi tali criteri.

Alla conferenza, il signor Doi ha proposto una soluzione: invece di destinare il 20% del terreno all'edilizia sociale, le imprese contribuirebbero finanziariamente. La città di Ho Chi Minh investirebbe quindi in un fondo fondiario sufficientemente ampio, di 200-300 ettari, nelle aree suburbane per realizzare il progetto. Questo perché, in base al listino prezzi dei terreni recentemente aggiornato, il costo dell'edilizia sociale risulterebbe molto elevato in alcune zone centrali.

Secondo i suoi calcoli, se gli alloggi sociali venissero costruiti in via Dong Khoi, distretto 1 (prezzo del terreno di 763,6 milioni di VND/m2), il costo si aggirerebbe intorno ai 276-386 milioni di VND/m2. Oppure, al prezzo più basso, in via Rung Sac, distretto di Can Gio (prezzo del terreno di 20,9 milioni di VND/m2), il costo degli alloggi sociali sarebbe comunque di circa 45-70 milioni di VND/m2.

“Nella città di Thu Duc, al momento della consegna dei terreni per l'edilizia popolare nell'ambito del progetto di Van Phuc, i leader cittadini hanno affermato che anche se avessero ricevuto una piccola porzione di terreno, questa sarebbe rimasta congelata, creando un collo di bottiglia perché lo sviluppo dell'edilizia popolare sarebbe stato impossibile. Questo perché il prezzo del terreno stabilito dallo Stato in questo progetto è di 73 milioni di VND, mentre il prezzo di mercato supera i 100 milioni di VND”, ha affermato.

Il signor Nguyen Van Doi, direttore generale della Saigon 9 Company, ha presentato una proposta durante la conferenza. Foto: Trong Tin.

Pertanto, secondo il signor Doi, se fosse flessibile, Ho Chi Minh City dovrebbe scegliere zone in cui i terreni sono ancora economici. Le imprese sarebbero disposte a pagare immediatamente il budget per l'assegnazione dei terreni.

In risposta, il signor Huynh Thanh Khiet, vicedirettore del Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City, ha dichiarato che la questione attuale è se scambiare il terreno o scambiarlo con un terreno di pari valore in denaro, una questione complessa attualmente oggetto di discussione tra i vari dipartimenti.

"Ad esempio, quando si scambia un terreno dalla località A alla località B, si tratta di uno scambio di valore del terreno o di superficie? Sono due cose diverse e al momento c'è molta tensione al riguardo. La città ha riconosciuto il problema e sta elaborando dei regolamenti per la sua attuazione", ha affermato il signor Khiet.

La maggior parte delle aziende ha richiesto di essere pagata in contanti.

Secondo un precedente rapporto dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), da quando sono entrate in vigore le normative sull'obbligo per i costruttori di complessi residenziali commerciali di realizzare alloggi sociali, HoREA ha osservato che molti progetti residenziali urbani e commerciali, alcuni dei quali estesi per decine o centinaia di ettari, non includono praticamente alcuna unità abitativa sociale.

Nello specifico, nel periodo compreso tra il 1° luglio 2015 e il 31 marzo 2021, secondo quanto previsto dal Decreto del Governo 100/2015, i progetti edilizi commerciali con una superficie pari o superiore a 10 ettari sono tenuti a destinare il 20% della superficie di terreno destinata a uso residenziale a alloggi sociali all'interno del progetto stesso.

Per i progetti di edilizia residenziale commerciale con una superficie inferiore a 10 ettari, l'investitore è autorizzato a costruire alloggi sociali sul 20% del terreno destinato all'edilizia residenziale, oppure a scambiare il terreno destinato all'edilizia sociale con un altro terreno, oppure a versare un importo equivalente al valore del 20% del terreno destinato all'edilizia residenziale commerciale.

Tuttavia, HoREA ha rilevato che la maggior parte degli sviluppatori ha richiesto un pagamento in contanti equivalente al valore del fondo fondiario residenziale del 20%, e non sono stati osservati casi in cui il fondo fondiario per l'edilizia sociale sia stato scambiato con un'altra ubicazione equivalente al fondo fondiario residenziale del 20%.

Dal 1° aprile 2021 al 31 luglio 2024, secondo il Decreto del Governo n. 49/2021, i progetti di edilizia residenziale commerciale con una superficie pari o superiore a 2 ettari sono tenuti a costruire alloggi sociali sul 20% del terreno destinato a uso residenziale all'interno del progetto. Tuttavia, HoREA ha constatato che nessun progetto di edilizia residenziale commerciale ha ancora realizzato alloggi sociali all'interno di tali progetti.

Per i progetti residenziali commerciali con una superficie inferiore a 2 ettari, l'investitore non è tenuto a destinare il 20% del terreno; deve pagare solo le tasse di utilizzo del suolo per l'intera superficie del progetto.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html