Dal "compra con riscatto" al "affitta con opzione di abitazione"

Il sogno di possedere una casa sta diventando sempre più irraggiungibile per i lavoratori urbani, poiché i prezzi degli immobili continuano a salire vertiginosamente, superando le possibilità economiche della maggior parte delle persone.

In questo contesto, l'orientamento dello sviluppo verso gli alloggi in affitto è visto come un cambiamento significativo nel pensiero politico, che passa dal considerare l'abitazione come un bene da accumulare al vederla come un bisogno essenziale di benessere sociale.

Lo sviluppo di alloggi in affitto è visto come un modo per aiutare il mercato a tornare alla sua vera natura, ovvero soddisfare il fabbisogno abitativo. (Foto illustrativa: VNA)

La direttiva del Segretario Generale e Presidente To Lam, che designa gli alloggi in affitto come "pilastro strategico", sta attirando l'attenzione di esperti e operatori del settore immobiliare. Secondo molti esperti, non si tratta semplicemente di una soluzione per il settore dell'edilizia sociale, ma riflette anche un cambiamento di approccio al mercato immobiliare in Vietnam.

Per molti anni, il mercato immobiliare si è sviluppato sulla base della mentalità "compra per possedere". La casa non è più solo un luogo in cui vivere, ma è gradualmente diventata uno strumento di speculazione e accumulo di ricchezza. Di conseguenza, i prezzi delle case sono stati costantemente spinti al rialzo, mentre chi ha reali necessità incontra sempre maggiori difficoltà nell'accedere a un'abitazione.

Nelle principali città come Hanoi e Ho Chi Minh City, i prezzi degli appartamenti sono aumentati vertiginosamente negli ultimi anni. Molti progetti immobiliari commerciali hanno prezzi che raggiungono decine di milioni di dong al metro quadro, superando di gran lunga il reddito della maggior parte dei lavoratori. Persino il cosiddetto segmento "accessibile" è diventato una rarità.

In questo contesto, lo sviluppo di alloggi in affitto è visto come un modo per aiutare il mercato a tornare alla sua vera natura, ovvero soddisfare il bisogno abitativo. Secondo gli esperti, quando le persone avranno più opzioni di affitti a lungo termine a costi accessibili, diminuirà la pressione ad acquistare una casa a tutti i costi.

Dal punto di vista del mercato, il modello degli alloggi in affitto contribuisce anche a frenare la speculazione. Un mercato dominato dalla mentalità dell'accumulo di beni è destinato a spingere i prezzi degli immobili al di sopra del loro valore reale, creando una prolungata pressione finanziaria sulle persone e distorcendo l'offerta e la domanda. Al contrario, se il mercato degli affitti si sviluppa in modo costante, l'abitazione tornerà al suo vero ruolo di luogo in cui vivere, anziché di strumento per generare profitto.

L'orientamento dello sviluppo verso gli alloggi in affitto mostra un cambiamento di prospettiva politica, che si sposta dall'obiettivo della "proprietà a tutti i costi" alla garanzia del diritto a condizioni di vita stabili e accessibili per tutti.

In molti paesi sviluppati, l'affitto è una pratica diffusa. In Europa e in alcune economie asiatiche, il tasso di affittuari è elevato, soprattutto nelle grandi città. Molti modelli di edilizia sociale sono concepiti principalmente per affitti a lungo termine, piuttosto che per la vendita diretta, come avviene in Vietnam. Questo contribuisce a mantenere un fondo per l'edilizia sociale sostenibile, limitando al contempo la speculazione e gli aumenti eccessivi dei prezzi.

Nel frattempo, in Vietnam, le politiche di edilizia sociale si sono concentrate negli anni principalmente sull'aiutare le persone ad acquistare una casa. Tuttavia, questo modello sta rivelando numerose lacune.

Le persone a basso reddito – il gruppo che più necessita di sostegno – spesso non dispongono dei mezzi finanziari per acquistare una casa, nemmeno con prestiti agevolati. Al contrario, una parte della popolazione con migliori condizioni economiche trova il modo di aggirare le politiche per accedere ad alloggi a prezzi accessibili e poi rivenderli a scopo di lucro.

L'avvocato Nguyen Van Dinh sostiene che si tratta di una tipica "discrepanza" nelle politiche di edilizia sociale. Chi ne avrebbe diritto non può permettersi di acquistare un alloggio, mentre chi se lo potrebbe permettere non ne ha diritto.

Secondo il signor Dinh, in molte località, individui a basso reddito si registrano per acquistare alloggi sociali per conto di altri, al fine di trarre profitto dalla differenza di prezzo. Ciò distorce le politiche di welfare e comporta la perdita di risorse di sostegno statale. Pertanto, spostare l'attenzione dalle "case in vendita" alle "case in cui vivere", in particolare sviluppando in modo significativo il modello di affitto di alloggi sociali, è considerato un adeguamento necessario.

"Questo approccio è coerente con lo spirito della Costituzione del 2013, che sottolinea il diritto a un alloggio legale e la responsabilità dello Stato di creare le condizioni affinché tutti possano avere un alloggio, non necessariamente una casa di proprietà", ha commentato l'avvocato Nguyen Van Dinh.

Oltre alla sua importanza per il benessere sociale, lo sviluppo di alloggi in affitto è visto anche come uno strumento per regolamentare il mercato immobiliare. Quando il governo crea proattivamente un fondo di alloggi in affitto a prezzi accessibili, la pressione sul segmento degli alloggi commerciali si riduce. Ciò è particolarmente importante nel contesto di prezzi delle case in molte grandi città che aumentano molto più rapidamente dei redditi delle persone.

Tuttavia, sviluppare il modello di edilizia residenziale in affitto su larga scala non è facile. Il signor Nguyen Anh Que, membro del consiglio direttivo dell'Associazione immobiliare vietnamita, ritiene che le imprese private saranno realmente interessate all'edilizia sociale in affitto solo se saranno presenti meccanismi di incentivazione sufficientemente solidi.

Secondo il signor Que, a causa dei bassi margini di profitto e dei lunghi periodi di ammortamento, le imprese faticano a raggiungere l'efficienza finanziaria se continuano a indebitarsi a tassi di interesse commerciali. Anche con un tasso di interesse intorno al 3% annuo, le imprese hanno comunque difficoltà a bilanciare il flusso di cassa, poiché il solo affitto non è sufficiente a coprire i costi di capitale.

Alla luce di questa realtà, molti esperti ritengono che il semplice invito alle imprese a partecipare per senso di responsabilità sociale difficilmente produrrà cambiamenti significativi. Per sviluppare il mercato degli alloggi in affitto, lo Stato deve svolgere un ruolo di facilitatore.

Ciò significa che il settore pubblico deve essere maggiormente coinvolto, dalla pianificazione territoriale e dagli investimenti infrastrutturali alla progettazione di meccanismi finanziari e creditizi preferenziali. Si tratta di un settore a basso profitto ma fortemente orientato al welfare sociale, pertanto non può dipendere interamente dal mercato.

L'emanazione della Risoluzione 201/2025/QH15 da parte dell'Assemblea Nazionale e l'autorizzazione da parte del Governo all'istituzione del Fondo Nazionale per l'Edilizia Abitativa sono considerate passi importanti verso la realizzazione di questo obiettivo. Gli esperti prevedono che, se gestito in modo efficace, il fondo diventerà uno strumento finanziario fondamentale per lo sviluppo di alloggi in affitto a lungo termine a prezzi accessibili per le fasce di reddito medio-basse.

Con i prezzi delle case che rimangono elevati, passare da una mentalità "compra per acquistare" a una mentalità "affitta per vivere" non è solo una soluzione a breve termine al problema abitativo, ma anche un passo verso una ristrutturazione del mercato immobiliare in una direzione più sostenibile.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm