La nuova "scommessa" per i magnati del settore immobiliare.

Dopo anni di crescita lenta, il mercato dell'edilizia sociale sta entrando in una fase di rapido sviluppo, grazie agli investimenti di numerose grandi imprese in questo tipo di immobili.

Dopo anni in cui è stato considerato un segmento "difficile" a causa dei bassi margini di profitto e delle procedure complesse, l'edilizia sociale sta diventando un nuovo "punto nevralgico" nel mercato immobiliare. Non solo le grandi società immobiliari, ma anche molti sviluppatori di parchi industriali, imprese di costruzione e fornitori di materiali edili stanno contemporaneamente espandendo la loro presenza in questo segmento.

Questi sviluppi si verificano nel contesto della continua promozione da parte del governo del piano per la realizzazione di almeno un milione di alloggi sociali nel periodo 2021-2030, e al contempo della richiesta alle autorità locali di accelerare le procedure di investimento, stanziare fondi per l'acquisto di terreni e rimuovere gli ostacoli legali per le imprese.

Le dimensioni del mercato sono aumentate in modo significativo, ma persiste una forte carenza.

Lo sviluppo dell'edilizia sociale ha subito un'accelerazione dalla fine del 2024 ed è stato ripetutamente indicato come un compito prioritario. A metà dello scorso anno, l'Assemblea nazionale ha approvato una risoluzione pilota su una serie di meccanismi e politiche specifici per lo sviluppo dell'edilizia sociale, concentrandosi in particolare sulla riduzione e la riforma delle procedure amministrative al fine di abbreviare i tempi di realizzazione dei progetti.

Secondo il Ministero delle Costruzioni , sono attualmente in corso a livello nazionale 781 progetti di edilizia sociale, per un totale di circa 720.055 unità abitative. Il governo stima che, mantenendo il ritmo attuale, l'obiettivo di completare 1 milione di unità di edilizia sociale potrebbe essere raggiunto entro il 2028, circa due anni prima di quanto inizialmente previsto.

Solo nel 2026, alle località è stato assegnato l'obiettivo di completare 158.723 unità abitative. Ho Chi Minh City è stata in testa con circa 28.500 unità, seguita da Hanoi e da molte province e città industriali come Bac Ninh, Dong Nai, Hai Phong, ecc. Si tratta di località con un'elevata domanda di alloggi a causa della concentrazione di lavoratori migranti e del continuo aumento dei prezzi degli immobili commerciali.

Un aspetto degno di nota è che molti progetti di edilizia sociale vengono ora realizzati in posizioni strategiche, contrariamente alla precedente convinzione che questo segmento si sviluppasse solo in aree periferiche e prive di servizi. Ad Hanoi, numerosi progetti di edilizia sociale sono stati approvati in zone urbane come Ciputra, Starlake o lungo importanti arterie stradali come Nguyen Trai e Tran Thai Tong...

Sebbene l'offerta e la qualità dei prodotti stiano iniziando a migliorare, il divario tra la domanda effettiva e l'offerta abitativa esistente rimane molto ampio.

Il divario tra domanda e offerta di alloggi sociali è ancora considerato molto ampio. Foto: Tuan Anh.

A Ho Chi Minh City, si prevede che entro il 2030 la domanda di alloggi sociali raggiungerà quasi 1 milione di unità, mentre l'offerta derivante dai progetti individuati si attesterà a poco più di 229.000 unità, pari a meno di un quarto della domanda.

Ad Hanoi, il forte aumento dei prezzi degli immobili commerciali negli ultimi quattro anni ha portato a un'impennata della domanda di alloggi sociali e case a prezzi accessibili. Molti progetti hanno registrato un elevato numero di richieste, con persone in coda anche di notte per presentare la propria domanda di acquisto di una casa.

Un altro dato rilevante è che la percentuale di alloggi in affitto – considerato il segmento più urgente – nell'attuale offerta di alloggi sociali rimane molto bassa. Secondo i dati del Ministero delle Costruzioni, ad oggi, a livello nazionale, sono disponibili circa 42.275 unità abitative sociali in affitto, pari a meno del 6% del totale degli immobili di questo segmento.

Anche i magnati del settore immobiliare si stanno unendo alla mischia.

L'ampio potenziale di mercato, unito a una serie di meccanismi di agevolazione legale, sta rendendo l'edilizia sociale un segmento sempre più attraente per le imprese. Mentre in passato il mercato era sviluppato principalmente da poche aziende specializzate, la tendenza attuale si è estesa fino a includere sia società statali che grandi aziende private.

Tra le imprese statali, i nomi più noti nel mercato immobiliare includono la Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD), la Hanoi Construction Corporation (Hancorp), la Becamex IDC e altre.

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In particolare, HUD ha realizzato numerosi progetti di edilizia sociale ad Ha Nam, Binh Duong e altre province. Solo nel 2025, l'azienda ha avviato la costruzione di 7 progetti, per un totale di quasi 1.900 appartamenti e una superficie complessiva di quasi 200.000 m2, distribuiti in diverse località. L'obiettivo è quello di fornire al mercato circa 9.000 unità abitative sociali entro il 2030.

Becamex IDC continua a sviluppare progetti di edilizia sociale in prossimità di parchi industriali e aree urbane nell'ex provincia di Binh Duong. Entro la fine del 2024, la società aveva consegnato quasi 9.000 unità abitative in vendita e in affitto. Nella prossima fase, Becamex IDC prevede di sviluppare oltre 40.000 unità aggiuntive.

Nel frattempo, Hancorp aveva anche annunciato in precedenza l'obiettivo di sviluppare 10.000 unità abitative sociali ad Hanoi, Ninh Binh e Dong Nai.

Nel settore privato, Vingroup ha attirato l'attenzione con il suo marchio Happy Home e il suo piano di sviluppo di 500.000 unità abitative sociali a Hai Phong, Hung Yen, Thanh Hoa, Quang Tri, Khanh Hoa, Ho Chi Minh City e Tay Ninh. Se completato, questo numero equivarrebbe alla metà dell'obiettivo nazionale di edilizia sociale per il periodo 2021-2030.

Viglacera continua a essere uno dei maggiori sviluppatori di edilizia sociale sul mercato, soprattutto nel segmento degli alloggi per lavoratori a Bac Ninh, Ha Nam, Quang Ninh e Hanoi. L'azienda ha dichiarato di aver predisposto terreni per investimenti in circa 10.000 unità quest'anno. L'anno scorso, Viglacera ha completato circa 8.000 unità di edilizia sociale, pari all'8% del numero totale di unità completate a livello nazionale.

Un progetto di edilizia sociale realizzato da Viglacera a Bac Ninh. Foto: VGC.

Il gruppo Hoa Phat del miliardario Tran Dinh Long si sta impegnando attivamente nello sviluppo di alloggi sociali e per lavoratori in prossimità dei parchi industriali. Recentemente, il gruppo ha avviato la costruzione di un complesso di alloggi sociali e per lavoratori nel parco industriale di Yen My II, con un investimento totale di quasi 5.000 miliardi di VND . Il progetto è concepito per soddisfare le esigenze abitative di decine di migliaia di lavoratori nella regione industriale settentrionale.

Uno dei nuovi investitori in questo tipo di immobili è Hoa Sen Group, di proprietà del signor Le Phuoc Vu. Recentemente, la società ha annunciato l'intenzione di sviluppare circa 20.000 unità abitative sociali per lavoratori e operai a Ho Chi Minh City tra il 2026 e il 2030. Questo rappresenta un notevole ritorno per il "re dell'acciaio" dopo molti anni di assenza dal settore immobiliare. Seguendo questa nuova strategia, Hoa Sen si concentra su alloggi sociali, alloggi per lavoratori e progetti legati alle infrastrutture industriali, a differenza del suo precedente approccio di sviluppo frammentato.

Nel frattempo, Sun Group, una delle più grandi società immobiliari private, ha iniziato ad espandersi anche nel settore dell'edilizia sociale con progetti a Ninh Binh (ex provincia di Ha Nam). L'azienda mira a sviluppare complessi di edilizia sociale con servizi integrati in diverse grandi città e zone industriali, anziché concentrarsi esclusivamente sul modello di edilizia popolare come in passato.

Anche diverse altre società immobiliari, come Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest..., hanno annunciato o stanno per annunciare piani di investimento nel settore dell'edilizia sociale.

Il signor Nguyen Van Phuong, vicepresidente del consiglio di amministrazione di Hai Phat Invest, ha affermato che la società ha deciso di entrare in questo segmento a causa dell'elevata domanda di mercato e della liquidità, anche se il margine di profitto non è attraente come quello degli immobili residenziali commerciali.

"Nel prossimo futuro, l'azienda prevede di ottenere l'approvazione per realizzare progetti di edilizia sociale di medie dimensioni ad Hanoi e nelle province circostanti", ha affermato.

Ci sono ancora molti colli di bottiglia.

Parlando con Tri Thức - Znews , il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione vietnamita delle imprese immobiliari (VARS), ha affermato che il mercato sta entrando in una fase di significativo cambiamento nella struttura della domanda e dell'offerta. Mentre in precedenza le imprese si concentravano principalmente sui segmenti residenziali di fascia media e alta per via dei migliori margini di profitto, l'edilizia sociale sta ora iniziando a essere riconosciuta come un mercato con una significativa domanda reale e una minore dipendenza dai cicli speculativi.

Tuttavia, questo settore deve ancora affrontare numerosi ostacoli. Procedure di investimento lunghe, disponibilità limitata di terreni edificabili e margini di profitto ridotti sono fattori che dissuadono molte imprese dall'investire ingenti somme.

Inoltre, l'assegnazione del 20% dei terreni destinati all'edilizia sociale all'interno dei progetti commerciali rimane disomogenea tra le diverse località. Anche la questione del credito non è stata completamente risolta, poiché l'accesso a pacchetti di finanziamento agevolati rimane limitato sia per i costruttori che per gli acquirenti di case.

Secondo il signor Dinh, l'ingresso di molte grandi imprese potrebbe generare cambiamenti significativi nel mercato dell'edilizia sociale, non solo in termini di quantità offerta, ma anche di qualità del prodotto. A differenza del passato, molti progetti di edilizia sociale investono ora in modo più sistematico in infrastrutture, servizi e design, avvicinandosi persino agli standard dei comuni appartamenti commerciali.

Tuttavia, per raggiungere l'obiettivo di 1 milione di unità abitative sociali nel periodo 2028-2030, il mercato necessita ancora di importanti cambiamenti politici, in particolare la riduzione dei tempi di approvazione, la creazione di fondi fondiari trasparenti, la stabilizzazione delle fonti di capitale creditizio e l'aumento di margini di profitto ragionevoli per le imprese.

"La domanda di mercato è quasi certamente reale e molto elevata. Il problema attuale non riguarda la produzione, ma la velocità di realizzazione del progetto", ha affermato il signor Dinh.

Fonte: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html