VARS: Gli appartamenti a prezzi accessibili "scompaiono" ad Hanoi e Ho Chi Minh City.

ANTD.VN - Il recente aumento dell'offerta immobiliare è trainato principalmente dal segmento di fascia alta, mentre gli alloggi a prezzi accessibili vengono trascurati, aggravando lo squilibrio tra domanda e offerta.

Non c'è più disponibilità di nuovi appartamenti a prezzi accessibili.

Secondo l'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), il mercato immobiliare vietnamita si è gradualmente "riscaldato" grazie alla spinta derivante dalla nuova offerta e alle politiche di sostegno del governo . Tuttavia, l'aumento dell'offerta riguarda principalmente il segmento di fascia alta, mentre gli alloggi a prezzi accessibili vengono "trascurati".

I dati di ricerca di VARS mostrano che il segmento degli appartamenti a prezzi accessibili (con un prezzo inferiore a 25 milioni di VND/m2) si è "estinto" negli ultimi anni ed è improbabile, se non impossibile, che ricompaia ad Hanoi e Ho Chi Minh City.

Nello specifico, ad Hanoi, la percentuale di appartamenti a prezzi accessibili di nuova costruzione ha raggiunto il 35% nel 2018, è diminuita al 20% nel 2019 e si è ulteriormente ridotta al 12% nel 2020. Nel 2021 e nel 2022, l'offerta di appartamenti in questo segmento ha continuato a calare, raggiungendo solo circa il 4% dell'offerta totale di appartamenti lanciati e scendendo allo 0% nel 2023.

A Ho Chi Minh City, il calo è stato ancora più marcato: gli appartamenti a prezzi accessibili rappresentavano il 20% dei nuovi progetti lanciati nel 2018, ma sono scesi a solo lo 0,5% nel 2020 prima di scomparire completamente nel 2021.

Nei primi nove mesi del 2024, l'offerta di appartamenti ha registrato una significativa ripresa, ma circa l'80% degli appartamenti in vendita ad Hanoi e Ho Chi Minh City aveva un prezzo pari o superiore a 50 milioni di VND/m2.

La ricerca sugli indici dei prezzi degli appartamenti, che riflette le fluttuazioni del prezzo medio di vendita dei progetti in un campione di 150 progetti selezionati e osservati da VARS, mostra anche che, al terzo trimestre del 2024, il prezzo medio di vendita del gruppo di progetti campione ad Hanoi si aggira intorno ai 60 milioni di VND/m2, con un aumento del 64,0% rispetto al secondo trimestre del 2019.

Il prezzo medio di vendita dei complessi residenziali modello a Ho Chi Minh City è aumentato da 49,2 milioni di VND/m2 a 64,2 milioni di VND/m2, registrando un incremento del 30,6% nello stesso periodo.

Ad Hanoi e a Ho Chi Minh City l'offerta di appartamenti a prezzi accessibili è praticamente scomparsa.

Perché le aziende non sono entusiaste del segmento dei prodotti a prezzi accessibili?

Secondo VARS, il motivo principale per cui gli alloggi a prezzi accessibili non ricevono molta attenzione da parte degli sviluppatori immobiliari è che il margine di profitto in questo segmento è inferiore rispetto al segmento di fascia alta. I calcoli degli sviluppatori di progetti mostrano che con un margine di profitto di solo il 15% circa, anche solo uno o due anni di immobilizzazione del capitale o di vendite lente possono tradursi in perdite.

Inoltre, i terreni nel centro città stanno diventando sempre più scarsi, sia attualmente che in futuro, e si trovano per lo più all'interno di grandi aree urbane con numerose infrastrutture e servizi condivisi che richiedono investimenti. A ciò si aggiunge l'aumento dei costi di produzione, in particolare quelli dei terreni, il che rende i prezzi non più accessibili.

In secondo luogo, sebbene il governo abbia attuato numerose politiche per incentivare lo sviluppo di alloggi sociali e a prezzi accessibili, le procedure legali relative ai terreni e alla pianificazione urbanistica rimangono un ostacolo importante. Il complesso e lungo processo di rilascio delle licenze, unito alla crescente scarsità di terreni edificabili nelle principali città, costringe gli sviluppatori a valutare attentamente le proprie opzioni prima di investire in questo settore.

Inoltre, le politiche di sostegno creditizio per gli acquirenti di case in questo segmento non sono state applicate in modo coerente.

In terzo luogo, i progetti di fascia alta offrono elevati margini di profitto e non sono difficili da vendere. Questo perché la domanda di alloggi di lusso, sia per uso residenziale che per investimento, è molto alta, trainata da un gruppo crescente di clienti ad alto reddito, spinti dallo sviluppo economico , nonché da stranieri provenienti dall'ondata di investimenti esteri e da vietnamiti residenti all'estero, grazie al nuovo quadro giuridico che "allenta" le condizioni di proprietà per questa categoria di persone.

Inoltre, sono numerosi i clienti disposti a pagare un prezzo maggiorato per possedere i prodotti più esclusivi e di fascia alta all'interno di un progetto. Ciò rende il segmento degli alloggi a prezzi accessibili ancora meno attraente per i costruttori.

È necessario l'intervento dello Stato.

Per affrontare la carenza di alloggi a prezzi accessibili, VARS ritiene necessario un forte intervento governativo.

Di conseguenza, lo Stato deve studiare e sviluppare politiche che creino condizioni favorevoli affinché gli investitori possano realizzare appartamenti commerciali a prezzi accessibili (come esenzioni o riduzioni fiscali sulle imposte fondiarie e societarie, oppure un aumento della densità edilizia o del coefficiente di utilizzo del suolo rispetto agli standard previsti per i progetti di edilizia residenziale commerciale).

Contemporaneamente, viene data priorità all'approvazione della pianificazione e al rilascio dei permessi di costruzione, contribuendo così a ridurre i tempi di sviluppo del progetto…

In secondo luogo, lo Stato dovrebbe promuovere progetti di cooperazione tra il governo e il settore privato per costruire alloggi a prezzi accessibili (lo Stato fornisce incentivi fondiari e supporto legale).

In terzo luogo, dovrebbero essere adottate politiche a sostegno della domanda di alloggi da parte della popolazione. Il governo potrebbe valutare la possibilità di istituire un fondo per supportare lo sviluppo e la manutenzione dell'offerta di appartamenti a prezzi accessibili...

Inoltre, il governo ha bisogno di politiche per frenare gli incentivi speculativi e dovrebbe studiare tempestivamente l'applicazione di una tassa sugli immobili rivolta ai proprietari che non utilizzano le loro proprietà per scopi commerciali o che non iniziano la costruzione dopo aver ricevuto il terreno.

Dovrebbero essere istituiti enti o comitati di controllo sul settore immobiliare, con sanzioni severe per i casi di speculazione, manipolazione dei prezzi o aumenti illegali.

Tuttavia, affinché le politiche di regolamentazione siano realmente efficaci e garantiscano un mercato sicuro e sano a lungo termine, lo Stato deve completare rapidamente il sistema di informazione e dati sul mercato immobiliare e il sistema di gestione degli alloggi identificati.

Fonte: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd