Determinare la densità abitativa degli edifici residenziali apre la strada alla realizzazione di appartamenti di fascia media.

In pratica, le dimensioni dei nuclei familiari tendono a diminuire, a causa dell'aumento delle famiglie nucleari composte da 1-3 persone e della crescente necessità di autonomia abitativa tra le giovani generazioni. Pertanto, è necessario un metodo di calcolo della popolazione più scientifico, flessibile e realistico per ampliare le possibilità di sviluppo di appartamenti a prezzi accessibili che soddisfino le reali esigenze abitative della maggior parte dei residenti urbani.

La domanda di alloggi è in aumento.
I dati delle indagini di mercato mostrano che negli ultimi anni il numero di appartamenti con una superficie compresa tra 45 e 70 m² è diventato sempre più scarso. Molti nuovi progetti si concentrano sullo sviluppo di appartamenti di grandi dimensioni con prezzi di vendita elevati per massimizzare i profitti, rendendo difficile l'accesso all'alloggio per i giovani, i dipendenti pubblici, gli intellettuali e le famiglie piccole.

Una delle cause individuate è la normativa sul controllo demografico nei progetti. Di conseguenza, nell'approvare i piani regolatori, l'ente gestore basa spesso le proprie decisioni sugli obiettivi demografici per determinare la portata delle costruzioni, le infrastrutture tecniche e sociali e la densità abitativa. Pertanto, molti investitori sono costretti a ridurre il numero di appartamenti di piccole dimensioni e ad aumentare la superficie di quelli di grandi dimensioni per "mantenere" l'obiettivo demografico entro i limiti approvati.

Molti costruttori sono costretti a ridurre il numero di appartamenti di piccole dimensioni e ad aumentare il numero di appartamenti di grandi dimensioni per "mantenere" gli obiettivi demografici. Foto: Pham Hung

In particolare, il metodo attualmente in uso per determinare la popolazione negli edifici residenziali in molte località si basa ancora principalmente su un approccio meccanico, calcolando la media del numero di persone per appartamento, senza uno standard comune. Ad esempio, ad Hanoi , in base alla Decisione n. 39/2026/QD-UBND del 1° aprile 2026, che modifica e integra alcuni articoli della Decisione n. 34/2024/QD-UBND del 27 maggio 2024, la città stabilisce che: un appartamento con una camera da letto e una superficie utile compresa tra ^{25 e 45 m²} conta come 1 persona; un appartamento con due o tre camere da letto e una superficie utile ^{superiore a} 40-55 m² conta come 2 persone; un appartamento con una superficie utile superiore a ^{55-70 m²} conta come 3 persone; e un appartamento con una superficie utile superiore a ^{70-77 m²} conta come 4 persone.
A Ho Chi Minh City, secondo la Decisione n. 32/2025/QD-UBND, in vigore dal 9 gennaio 2026, il regolamento stabilisce che: gli appartamenti con 1 camera da letto hanno una superficie compresa tra ^{25 e 56 m²} , quelli con 2 camere da letto tra 56 e ^{96 m²} e quelli con 3 o 4 camere da letto hanno una superficie compresa tra ^{96 ​​e 160 m²} o superiore.

Secondo Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, negli ultimi 10 anni la tendenza ad "aumentare le dimensioni dei nuclei familiari a 1-3 persone, principalmente a causa della riluttanza a sposarsi e avere figli, delle pressioni della vita e degli alti costi della vita, ha portato a un tasso di fertilità di soli 1,91 figli per donna nel 2024, inferiore al livello di sostituzione di 2,1 figli per donna. Questo, unito alla tendenza all'allungamento dell'aspettativa di vita, ha determinato un rapido invecchiamento della popolazione".

Mentre nel 2009 il Paese contava 7,45 milioni di anziani, si prevede che questo numero aumenterà a 16,1 milioni entro l'inizio del 2025, rappresentando oltre il 16% della popolazione nazionale. Parallelamente, si osserva una crescente tendenza delle "famiglie allargate" che vivono vicine nella stessa area o complesso residenziale, ma con spazi, case o appartamenti separati; e un aumento significativo del numero di single, giovani coppie senza figli o famiglie piccole con poche generazioni...

"Pertanto, determinare la popolazione negli edifici residenziali utilizzando un metodo di calcolo rigido aumenterà il numero di 'grandi appartamenti' nei nuovi progetti, adatti solo alle esigenze di una parte di individui ad alto reddito. Se applicato a progetti residenziali di fascia media, avere molti 'grandi appartamenti' non è adatto alle esigenze e alle possibilità economiche della maggior parte delle persone con redditi medi e bassi, e dei giovani che stanno iniziando la loro carriera", ha analizzato il signor Le Hoang Chau.
Abbiamo bisogno di un approccio flessibile e pratico.
Secondo gli esperti, anziché calcolare rigidamente la popolazione basandosi sul numero di appartamenti, sarebbe opportuno sviluppare un sistema di dati demografici e un modello di previsione più scientifici . La determinazione della popolazione dovrebbe basarsi su molteplici fattori, come le dimensioni dell'appartamento, il numero di camere da letto, la tipologia di abitazione, le caratteristiche regionali e le tendenze demografiche. Ciò consentirebbe alle imprese di sviluppare prodotti più accessibili, garantendo al contempo una dimensione complessiva della popolazione adeguata.

Alcuni esperti suggeriscono di applicare un metodo di calcolo della popolazione basato sull'utilizzo effettivo. Ad esempio, un monolocale o un bilocale potrebbero essere calcolati per 1-2 persone; un trilocale per 3-4 persone; e si potrebbe applicare un coefficiente più elevato agli appartamenti più grandi.

Determinare la dimensione della popolazione necessaria per i progetti di costruzione di edifici residenziali richiede soluzioni flessibili e realistiche. Foto: Doan Thanh

Inoltre, la densità di popolazione dovrebbe essere correlata alla capacità infrastrutturale della zona. Se l'area dispone di un buon sistema di trasporti, scuole, strutture sanitarie e spazi pubblici, allora può esserci maggiore flessibilità nella struttura degli appartamenti.

"È fondamentale passare dalla mentalità di 'limitare gli appartamenti di piccole dimensioni per ridurre la densità di popolazione' a una mentalità di sviluppo complessivo delle infrastrutture urbane. Perché se si investe adeguatamente nelle infrastrutture, l'aumento del numero di appartamenti di piccole e medie dimensioni contribuirà a risolvere il problema abitativo per la maggior parte della popolazione senza gravare eccessivamente sulla città", ha affermato Tran Ngoc Chinh, presidente dell'Associazione vietnamita per la pianificazione e lo sviluppo urbano.

Condividendo la stessa opinione, il dottor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell'Associazione immobiliare vietnamita, ritiene necessario sviluppare una serie di criteri per classificare gli appartamenti in base alla superficie e alla funzione, al fine di applicare un coefficiente demografico più appropriato; e completare rapidamente il database interconnesso sulla popolazione e sugli alloggi tra i settori dell'edilizia, della pianificazione e delle forze dell'ordine, per rendere più accurate le previsioni demografiche.

Sulla base di ciò, le amministrazioni locali possono definire in modo proattivo obiettivi demografici adeguati a ciascuna area, evitando di applicare un'unica formula a tutti i progetti. Inoltre, lo sviluppo di appartamenti di piccole dimensioni deve essere accompagnato da standard rigorosi in materia di progettazione, qualità della vita e servizi pubblici, al fine di scongiurare il rischio di creare aree residenziali ad alta densità abitativa prive di spazi di aggregazione sociale.

Al contempo, il governo deve continuare a sviluppare meccanismi che incoraggino le imprese a costruire appartamenti di fascia media attraverso politiche preferenziali in materia di terreni, credito, procedure di investimento, ecc., poiché la maggiore domanda sul mercato odierno riguarda appartamenti accessibili alle fasce di reddito medio. Per aumentare l'offerta in questo segmento, è necessario rimuovere contemporaneamente gli ostacoli di natura legale, urbanistica e demografica.

Fonte: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html