不動産業界は独特で非常に敏感な業界であり、土地に関する法律や政策の変更によって直接的かつ即座に影響を受ける。
ハノイ弁護士協会のグエン・タイン・ハ弁護士によると、改正された土地法には、国民の利益を最大限に保護するために調整された多くの条項が含まれているという。
彼が指摘した、改正土地法と2013年土地法との間の注目すべき新たな点は以下のとおりである。
土地利用計画および計画に関する規制の改革。
改正された土地法は、土地利用計画に関する規制を整備し、土地利用計画の作成プロセス、内容、方法において革新へと向かっている。
これには、協議を通じて土地利用計画における開放性、透明性、および市民参加を強化すること、ならびに計画区域における土地利用者の権利行使に関する規制を補完および改善することが含まれる。
土地利用計画が公表されていても、地区レベルで年間土地利用計画がない場合、土地利用者は引き続き土地を利用し、土地利用権を行使することができる。地方自治体は、社会経済活動を積極的に発展させるために、計画目標の設定において権限を分散させている。
土地利用計画規制の革新は、土地資源を社会経済発展のための投入資源として活用するための基盤を築く。土地管理と利用の有効性と効率性が向上し、党と国家が構想する高所得先進国へのベトナムの発展を後押しするだろう。
社会経済開発のために土地を再生できる状況を規定した具体的な規制。
土地の取得、補償、および移転支援に関して、改正土地法は、国家が国益および公共の利益のために社会経済開発を目的として土地を取得する場合を具体的に規定している。
これらのケースは、(1)公共事業の建設、(2)国家機関本部、公共サービス施設の建設、(3)住宅、生産地域、土地基金開発、鉱物、地下工事などの多くの基準グループを含むその他のケース、および予算収入を増やすために国が競売または入札のために土地を回収するケースでなければなりません。
さらに、この法律は、国家および公共の利益のための社会経済開発のための土地取得の手続きを具体的に規定しており、民主主義、客観性、公平性、開放性、透明性、適時性、および法令遵守を確保するための多くの新たな条項が盛り込まれている。
リンダム地区の集合住宅（写真：Trần Kháng）。
これは、地域社会全体の利益のため、そして地域社会と地域の持続可能で文明的かつ近代的な発展のためであり、社会政策の受益者や農業生産に直接携わる人々への配慮も含まれる。
これには、補償、支援、再定住、土地取得に関する措置も含まれ、あらゆる段階で住民参加の原則を確保し、土地取得前に土地取得の対象となる住民への補償と再定住を確実に実施する。
商業住宅開発プロジェクトのための用地取得。
商業住宅開発プロジェクトのための土地取得は、改正土地法第79条第27項に規定されている、国家および公共の利益のための社会経済開発のための土地取得に関する土地取得事例の一つである。
法律では、国は商業住宅プロジェクト、複合住宅プロジェクト、商業・サービスプロジェクトを実施するために土地を収用できると規定されているが、それは「都市開発投資プロジェクト」の場合に限られる。
また、同法は、取り消し審査の対象となる都市開発プロジェクトの性質を、「建設法で規定されている住宅を含む、複合用途機能、統合された技術・社会インフラシステムを備えた都市エリアの建設のための投資プロジェクト」と明確にしている。
第79条に規定する場合には、埋め立てを行う際には、第80条「国防及び安全保障目的の埋め立て及び国家及び公共の利益のための社会経済発展の埋め立ての根拠及び条件」に規定する根拠及び条件を満たさなければならない。
上記の規制は、2013年土地法の規定に従って策定されており、商業住宅プロジェクトのための土地取得の条件および基準に関する厳格かつ明確な規制を保証するものです。
改正土地法において商業住宅開発事業のための土地取得手続きをより厳格化するこの規制は、人々の権利を保護し、土地取得の濫用を防止する上で重要な一歩となる。
競売や入札を経ずに土地が割り当てられた事例。
土地の配分、土地の賃貸、土地利用転換の許可に関して、改正土地法は、競売や入札を伴わない土地配分の場合と、土地利用権の競売や入札による土地利用事業への投資家選定が必要な場合を具体的に規定している。また、中央委員会決議第18号の趣旨に沿って、賃貸期間全体に対する一括払いによる土地賃貸の場合も規定している。
この法律は、土地利用転換を許可するための条件と権限を具体的に規定し、水田、保護林、特別利用林、天然生産林からの土地利用転換を承認する権限全体を省人民委員会に分散させた。
具体的には、当該規則では、住宅地域内の農地の利用目的を変更したい世帯や個人、住宅地を含む同一区画内の農地を住宅地に変更したい世帯や個人、または住宅地以外の非農地の利用目的を住宅地に変更したい世帯や個人は、管轄当局が承認した地区レベルの土地利用計画に基づいて許可を得なければならず、地区レベルの年間土地利用計画に基づいて許可を得てはならないと明確に規定している。
土地の配分や賃貸における仲介業者を削減するための規制を導入する。
改正土地法は、土地所有権を代表する国民の権利行使における地方分権化と権限委譲を促進し、地方の責任を強化し、中央政府による厳格な検査、監督、管理を確保する形で管理を統一するとともに、行政改革と連携して機関や仲介者の数を削減し、不便さや腐敗を軽減する。
経済特区、ハイテク特区、空港における土地の割り当てやリースに関わる仲介業者の数が削減されました。行政手続きも改革、簡素化、透明性の向上を図り、市民の利便性を高めています。
都市部に放置された別荘（写真：トラン・カン）。
土地価格表は毎年更新されます。
改正された土地法は、実際の市場動向を正確に反映させ、土地価格表の適用範囲を拡大するために、毎年土地価格表を発行することを規定している。
改正法では、省人民委員会が翌年1月1日から公表・適用される土地価格表の調整、修正、補足について省人民会議に提出し決定を求めること、または当該年度内に調整、修正、補足を行うことを規定しており、政府は土地価格表が現実を反映するように更新されることを保証するための詳細な規則を定めるよう指示している。
土地が書類なしで使用されている場合に、土地使用権証明書を発行するための規定。
これは、土地使用権に関する書類を持たずに土地を使用している世帯や個人に適用されます。ただし、土地法に違反しておらず、かつ、その土地が適切な許可なく割り当てられたものでない場合に限ります。
したがって、1980年12月18日以前に土地を利用していた世帯および個人で、その土地利用権が自治体によって紛争がないと確認された者には、以下のとおり土地利用権および土地に付随する資産の所有権証明書が交付されます。
家屋、住居、日常生活に用いられる建造物のある土地については、その土地の面積が本法第141条第5項に規定する居住用地として認められる土地の面積以上である場合、認められる居住用地の面積は居住用地として認められる土地の面積と等しく、土地使用料は支払われないものとする。
住宅、住居および日常生活に用いられる建造物のある土地については、その土地の面積が本法第141条第5項に規定する居住用地として認められる土地の面積よりも小さい場合、居住用地の面積は土地全体の面積とみなされ、土地使用料は不要となる。
非農業生産、事業、商業、サービスに使用される土地については、実際の使用面積に基づいて非農業生産および事業用地として認識され、土地利用形態は土地使用料の支払いを伴う土地配分として認識され、土地利用期間は安定かつ長期にわたるものとする。
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