不動産2025：新時代の画期的なチャンス

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ハノイでは、住宅問題は人々、特に平均所得層にとって最大の懸念事項の一つとなっています。首都ハノイの不動産市場は成長しているものの、多くの家庭にとって住宅の所有は依然として手の届かないものとなっています。

トラン・マイ・ホアさん（34歳、フート県出身）は現在、ハノイのメディア企業に勤務しています。彼女の平均月収は1,500万～2,000万ドンですが、慎重に計算しても、ハノイにいつ家を持てるようになるかはまだ分からないとホアさんは言います。

「ハノイの生活費は非常に多様で、外出するたびに必ずお金がかかります。できる限り節約しているにもかかわらず、月に600万～700万ドンしか貯金できません。年間で約1億ドンに相当します。一方、現在の30億ドンという金額では、ハノイ都心部でアパートを購入するのは依然として容易ではありません」と彼女は語った。

ホアさんだけでなく、ハノイの多くの若い家族も、不動産価格の高騰が続く中で「定住」という問題に頭を悩ませています。ブイ・ミン・ドゥックさん（29歳、タイグエン出身）は、妻と子供たちと共に現在、ハノイで小さなアパートを借りています。

住宅購入を検討し始めた当初、ドゥック氏夫妻は困惑しました。長年収入は横ばいだったにもかかわらず、ハノイの住宅価格は短期間で急騰していたからです。生活費を差し引いた毎月の貯蓄額では、郊外であっても住宅を購入するのは非常に困難だとドゥック氏は言います。

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バトドンサンの最近の調査によると、ベトナムの住宅価格の上昇率は収入をはるかに上回っており、年齢を問わず労働者が住宅へのアクセスに苦労していることが示されています。具体的には、過去5年間のベトナムの住宅価格の上昇率は59%に達し、ハノイの平均住宅価格は現在1平方メートルあたり6,100万ドン、ホーチミン市では1平方メートルあたり5,700万ドンとなっています。ベトナム人労働者の平均月収は約750万ドンで、年間7%増加しています。

バトドンサンによれば、平均給与と住宅価格を比較すると、30代の勤労者は約25.8年間の収入をかけて、動員金利4.5％の条件で約30億ドンのマンション（60平方メートル）を購入することになる。

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ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、2024年は極めて重要な年であり、2025年にベトナムの不動産市場が新たな時代に入るための基盤を築く年だと語った。

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2024年第1四半期には、投資家が一連の大規模プロジェクトの実行を活発化し始めたことを受け、多くの不動産仲介業者と不動産取引フロアが市場運営に復帰しました。進捗が良好な一部のプロジェクトは、正式に手付金を受領しました。土地物件、タウンハウス、ヴィラ、アパートメントなど、新規に開設されたプロジェクトは、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で、関心、取引、販売価格のいずれも好調な伸びを記録しました。

2024年第2四半期も不動産市場の回復の勢いは継続し、供給量と取引量はそれぞれ2023年同時期の3倍と4倍近くと大幅に増加しました。特に、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法、信用機関法第209条第2項に関する情報が5か月早く発効し、不動産セクターで事業を展開する企業が「再参入する準備ができている」という自信をさらに高めています。

2024年第3四半期には、住宅、土地、不動産事業に関する法規制が正式に施行され、「Gアワー前」のムードが払拭されました。市場は「加熱」の兆しを見せ始め、ハノイ郊外の土地オークションがかつてないほど「熱狂的」になっているというニュースも流れています。市場の熱気はマンション市場にも牽引されており、価格は継続的に上昇し、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で新たな水準を確立しています。

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今年の最後の四半期までに、市場の「温暖化」により、多くの不動産投資家が計画を変更し、予想よりも早く商品を「発売」し、多くの優遇政策を実施して、住宅供給が予想を「上回る」のに貢献しました。

2025年の不動産市場の全般的な評価において、ベトナム中央経済経営研究所元副所長のトラン・キム・チュン准教授は、ベトナムの不動産市場は国際リスク、マクロ経済リスク、政策およびメカニズムリスク、市場リスク、パートナーリスクという5つの主なリスクに直面するが、これらのリスクは最小限に抑えられるだろうと断言しました。

その文脈で、この専門家は今年の不動産市場について3つのシナリオを提示しています。

したがって、市場は加熱の兆候を見せているものの、その勢いは強くないという中立的なシナリオが、2024年末の状況では最も可能性が高く、最も明確なシナリオです。

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ポジティブなシナリオでは、市場が活況を呈し、すべてのセグメントが力強く成長しますが、このシナリオが実現する可能性は非常に低いです。

誰も望んでおらず、起こる可能性も低い最悪のシナリオは弱気相場ですが、経済に外部要因が発生した場合には弱気相場が発生する可能性はあります。

不動産市場への悪影響に直面して、トラン・キム・チョン准教授は、不動産市場に関連する問題、特に税制ツールやデリバティブ金融商品の制度化を継続的に推進することを推奨しました。

同時に、不動産税法を早急に成立させる。さらに、インフラ整備のための資金を創出するため、インフラ整備に隣接する土地を競売にかける、計画に基づいた建築を行うといった仕組みを実現・実施する。省と中央直轄市の計画を同期させる。最も重要なのは、計画を同期させ、土地区画図に反映させることである。

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2025年は不動産市場にとって重要な節目となることが予想されます。

サヴィルズハノイのコンサルティングおよびリサーチ部門のシニアディレクターであるドティトゥーハン氏は、ラオドン氏に、不動産市場には、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法などの基本的な法的枠組みがあり、ガイドライン文書も整備され、ハノイやホーチミン市などの大都市では2025年の土地価格表が発行され、適用されているとコメントしました。

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2025年の不動産市場は新たな発展サイクルに入ります。ハノイ市場では、分譲マンションセグメントが依然として市場を牽引するでしょう。プライマリーマーケットでは、ミッドハイエンドセグメントが依然として市場の大部分を占めているため、販売価格は上半期にさらに上昇すると予想されます。一方、セカンダリーマーケットでは価格が鈍化する見込みです。

ベトナム不動産ブローカー協会の副会長兼事務局長であるトラン・ヴァン・ビン氏は、2025年のベトナムの不動産市場が安全で健全かつ持続可能な方向に発展するためには、投資家は短期的な利益に焦点を当てるのではなく、価格が市場の購買力に適切であることを保証する必要があると述べた。

ビン氏は、住宅不動産分野は2025年も回復プロセスを主導するだろうが、供給の弱さと地域密着型の供給、大都市、特にハノイでの販売価格が継続的に高値を更新していること、手頃な価格の住宅が深刻に不足していることなど、依然として多くのマイナス要因があることを強調した。社会住宅の供給は短期的には「突破」できないが、この分野に関する肯定的な情報は、2025年の住宅購入者にいくらか自信を与えている。

ベトナム不動産ブローカー協会の副会長兼事務局長によると、商業用不動産市場は、選択的な方向で継続的に増加している外国投資資本の需要に大きく支えられ、2025年も安定した成長を維持するだろう。

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不動産専門家のグエン・クオック・アン氏は、2024年第4四半期から2025年第2四半期にかけて市場が統合期に入ると述べています。投資家は不動産業界の発展見通しに徐々に自信を深めており、マンションセグメントは今後、民家やタウンハウスにその中心的地位を譲るでしょう。

この期間の後、市場は回復期へと移行し、2025年第2四半期から第4四半期にかけて回復期に入ると予想されます。この時期になると、投資家は市場が低迷していた頃のように、販売価格や法的要因を過度に重視することはなくなります。むしろ、価格上昇の可能性こそが投資判断の鍵となります。そのため、土地付きヴィラやプロジェクトヴィラといった収益性の高いセグメントも投資家の注目を集めています。

EZベトナム不動産投資開発株式会社のファム・ドゥック・トアン社長は、不動産業界が2025年ほど楽観的な見通しと市場に対する強い自信を持っているのはかつてなかったとコメントした。

トアン氏によれば、最高レベルから経済発展を指揮しようとする決意と、特に不動産市場と経済全般を促進するために出された一連の決議や法令により、この分野の持続可能な発展にとって好ましい状況が生み出されたという。

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