住宅と不動産市場に関する情報システムとデータベースの構築と管理を規制する政府発行の法令第357号によれば、建設プロジェクト内の各住宅（アパートまたは一戸建て）および不動産には、固有の電子識別コードが割り当てられます。
コードは最大40文字の英数字文字列です。不動産商品の電子識別子の構造は、プロジェクト／建設情報コード、所在地識別コード（存在する場合）、および自然文字のシーケンスから構成されます。
識別コードは、住宅・不動産市場に関する情報システムおよびデータベース上で自動的に生成されます。地方建設局は、管轄区域内の住宅開発プロジェクトにおける住宅ユニットに電子識別コードを割り当て、同時に、建設中の住宅ユニットについては、当該住宅ユニットが販売可能であることを通知する文書を発行します。
専門家によると、不動産に固有の識別コードを割り当てることで、市場の透明性が高まり、投機や価格操作が制限されるという。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士も、過去数年間の情報の透明性の欠如が、不動産価格を実際の価値をはるかに超えて押し上げる「人為的な土地価格バブル」の蔓延、資本の不適切な配分による金融システムのリスク増大、そして個人や企業が法的リスクに直面し、住宅購入者や小規模投資家が最大の被害を受けるといった事態を招いていると評価した。
不動産にはまもなく識別コードが付与される。（写真：ミン・ドゥック）
したがって、電子不動産識別子は、新しい状況における管理要件に沿って、住宅部門と不動産市場のデジタル化ロードマップにおける重要なステップであると考えられています。
ディン博士によると、不動産の電子識別コードは、各個人の国民IDカードと同様に理解できる。各住宅、各土地、各製品は、 経済に深刻な影響を与える高価値商品であるため、消費者は正当な権利を守るためにこれらの商品に関する情報を知る必要がある。
識別は製品レベルに限定されず、包括的な不動産市場データシステムにも統合されています。この透明性により、買い占めや人為的な希少性を作り出して価格を吊り上げる行為が明らかになり、投機行為ははるかに困難になります。
この政策はまた、開発業者や二次投資家が在庫を保有しながらも必要な手続きを完了せず、市場に不足が生じているように見せかける「架空販売、人為的な需給の創出」の慣行も制限する。
元天然資源・環境省副大臣ダン・フン・ヴォ教授によると、不動産識別コード自体は土地価格に変化をもたらすものではなく、単なる識別ツールに過ぎない。しかし、識別データによって市場が透明化されれば、政府は税制、信用供与、価格規制といった政策を実施するための必要な条件を備えることになる。
不動産識別子の最大の価値は、不動産の取得時期、取引回数、価格変動、投機の対象となったかどうかなど、不動産の履歴全体を追跡できることにあります。データが完全かつ継続的に記録されるようになると、市場は感情的な信頼からデータに基づく信頼へと徐々に移行していくでしょう。
ベトナムの不動産市場管理における根本的なボトルネックは、それぞれの不動産が固有のアイデンティティを持つ実体として認識されていないことにある。「識別コードは不動産のアイデンティティであり、国民IDカードのようなものです。各人は固有のコードを持っており、それによってその人のアイデンティティを完全に記述することができます。不動産にも同じことが当てはまります」とダン・フン・ヴォー教授は分析した。
以前は、不動産に関する情報は断片化しており、段階ごとに、また様々な規制当局によって分断されていることがよくありました。計画、建設、認証、取引データは継続的に相互接続されていませんでした。その結果、規制当局が市場を管理するためのデータが不足し、市場は主に群集心理に基づいて運営されていました。
完全な「背景情報」の欠如は、価格形成メカニズムを歪めるだけでなく、税制、信用、そして計画政策の有効性を阻害します。政府が個人が所有する不動産の正確な量や取引頻度を把握していない場合、課税や投機対策は単なる方向性を示すものにとどまります。
多くの障害を克服する必要があります。
不動産に固有の識別コードを付与することで、市場の透明性が高まります。（写真：ミン・ドゥック）
ビジネスの観点から見ると、EZ PropertyのCEOであるファム・ドゥック・トアン氏は、交通管理と同様に各物件をデジタル化して識別することは避けられない方向性だと考えています。
「身分証明書の取得は、各物件の所在地やエリアから取引履歴や所有者履歴に至るまで、包括的なプロファイルを作成するのに役立ちます。これは、政府が長期的な市場変動を監視するための重要な基盤となります」とファム・ドゥック・トアン氏は述べた。
EZ PropertyのCEOは、この政策はまだデータ収集と標準化の段階にあるため、短期的には大きな影響は出ていないと考えています。しかし、長期的には、このデータシステムに基づいて税制や市場規制が実施されれば、その影響はより顕著になるでしょう。
現在、個人の不動産譲渡税は、申告された取引総額の 2% で計算されます。
しかし、専門家は、不動産識別コードの割り当てを実行するためには克服すべき障害がまだ多くあると考えています。
ファム・ドゥック・トアン氏は、隣接する土地の境界が重複していることは珍しくないことを例に挙げました。そのため、初期データが不正確であれば、紛争が長期化するリスクが非常に高くなります。さらに、地方レベルの執行能力も、特に技術が未発達な農村部や遠隔地においては、注目すべき課題です。
そのため、不動産鑑定は長期的なプロセスであるため、まずは容易な製品から優先的に導入する必要があり、情報システムの正確性を確保するためにはデータ入力段階から綿密な計画が必要であると主張した。
同様に、CBREベトナムの住宅不動産部門ディレクターであるヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、情報量が膨大になると、部門間や様々な情報システム間の相互接続が非常に複雑になると考えています。そのため、これらすべての情報を連携させるには、かなりの時間を要するでしょう。
出典: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html
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