ホーチミン市は、建設譲渡（BT）プロジェクトを実施する投資家への支払いに充てるための土地基金リストに、トゥーティエム地区の土地を含めた。 - 写真：クアン・ディン
各地方自治体や省庁は、二桁成長目標を達成するための方法を模索しており、ホーチミン市の事例はその好例と言える。
ホーチミン市人民委員会の提案に基づき、 ホーチミン市人民評議会は、 BT（建設・譲渡）プロジェクトを実施する投資家への支払いに使用される予定の33区画の土地（第1段階）のリストを承認した。これは、土地資源を戦略的なインフラプロジェクトや、市の新たな発展に必要な重要プロジェクトに転換することを目的としている。
特筆すべきは、今回市人民委員会が承認した33の土地区画のリストは、立地条件の良さで知られる馴染みのある土地がほとんどを占めているものの、様々な障害のためにその潜在能力を十分に発揮できていない点である。
「優良地」が「金」に変わるという期待が持たれている。
BT支払い制度に含まれる33区画の土地のリストには、市内中心部やトゥーティエム新都市開発地区の多くの区画が含まれている。
その中には、ホーチミン市民にとって古くから馴染みのある「優良地」エリアもいくつか含まれており、例えば、ハイバーチュン通り2-4-6番地、レ・ズアン通り8-12番地、グエン・ズー通り33番地、チュー・マン・チン通り34-36-42番地（サイゴン区）、チャン・フー通り152番地（チョー・クアン区）などが挙げられる。
進行中の捜査や訴訟に巻き込まれたこれらの土地は、数十年にわたり、波板のフェンスに囲まれた市の中心部に放置されたままだった。しかし、最近の旧正月（午年）の期間中、ホーチミン市党書記の指示の下、ホーチミン市人民委員会はこれらの土地の一部を春節と新年の祝祭期間中に市民が利用できる臨時の公園や庭園に変えた。
トゥーティエム新都市エリアは、市のインフラ整備事業実施時に投資家への支払いを目的とした、第2、第3、第4区画の15区画の土地リストにも含まれています。その中には、サラ都市エリアに近く、グエンティエンタイン通りとトランバクダン通りに囲まれた好立地の2C区画（24ヘクタール以上）が含まれています。この土地は、サービス施設、緑地、 スポーツ施設を含む複合用途開発が承認されています。
さらに、このリストには、広大で価値の高い土地もいくつか含まれています。典型的な例は、ビンロイチュン区の420 No Trang Longの土地（14.8ヘクタール）です。この土地はVissan社が家畜屠殺場として使用していましたが、周辺地域は近代的な都市開発が進んでいるため、それに合わせて再開発する必要があります。ホーチミン市人民委員会は2019年にこの土地の返還を決定し、現在まで市の土地基金開発センターに管理を委託しています。
この約5ヘクタールの土地は、トゥドゥック区のファム・ヴァン・ドン通りに面し、ゴー・ドゥア運河とサイゴン川に隣接する絶好のロケーションに位置しています。以前は、大規模で近代的なウォーターパーク（サイゴン・ウォーターパーク）の建設予定地でした。
しかし、このプロジェクトは何年も停滞し、放棄された状態となっている。2014年、ホーチミン市人民委員会は土地のリース契約を解除し、市の基金開発センターに管理を引き継がせた。一方、ココナッツ農園の土地（ロンチュオン区にある134ヘクタール）は、何年も前に都市開発／ゴルフコース計画のために割り当てられていた。
しかし、非効率的な利用と投資のため、市人民委員会は土地を収用し、現在はロンチュオン区がその地域を管理している。
一般的に、最近BT（建設・譲渡）支払いが承認された土地のほとんどは、好立地にある公有地であり、既に1/2000スケールの都市計画が策定されているものの、様々な法的障害のために、これまで効率的に利用されてこなかった。
現在、これらの土地をBT契約の支払い予定リストに含めることで、それらは単なる「優良地」ではなく、都市の戦略的かつ重要なインフラプロジェクトへと転換され、近い将来に実施される予定の土地として、真にその価値を発揮することになるでしょう。
トゥオイチェー紙の取材に対し、ロンチュオン区人民委員会のレ・ゴック・ズン委員長は、地方自治体が市の要件に従って土地を効率的に利用できるよう、厳格な管理を行っていると述べた。この土地は現在、 ドンナイ省からニョンチャック橋を経由してホーチミン市環状道路3号線の高架区間へと続くアクセス道路となっている。
トゥドゥック区当局はまた、管轄区域内にあるサイゴン・ウォーターパークの土地の管理について現在も調整を進めており、この土地に関する変更の機会を待っていると述べた。
左側の空き地（トゥドゥック区）はかつてサイゴン・ウォーターパークがあった場所だが、長年放置されている。写真：TR.DUC
土地資源の評価
ホーチミン市党大会（2025年10月下旬）の決議では、2025年から2030年までの任期における重要な画期的なプログラムが示され、インフラ開発に重点が置かれるとともに、市の資源を効率的に活用することが市党委員会と政治システムの任務の一つとして挙げられた。
市党大会の決議と土地関連の多くの法的障害の撤廃を受け、ホーチミン市では数多くの投資プロジェクトが活発かつ急速な動きを見せている。特に、都市鉄道や橋梁といった戦略的かつ重要なインフラプロジェクトが投資家によって提案されている。
現在の都市環境を鑑みると、プロジェクトへの投資資金需要は膨大であり、しかも同時期に集中し、期限もますます厳しくなっている。そのため、インフラの過負荷を緩和し、遅延を回避し、開発の停滞を防ぐためには、多くのプロジェクトを早期に実施する必要がある。
同時に、特に重点地域において、都市部を統一的かつ現代的な方向に発展させるよう圧力がかかっている。その一方で、限られた予算能力ゆえに、資源をより柔軟かつ効果的に動員・活用するための仕組みが求められている。
ホーチミン市内の好立地にある多くの土地が、テト（旧正月）を迎えるにあたり、徐々に公園や花壇へと姿を変えつつある。
ホーチミン市の中心部にある、テト（旧正月）に向けて公園や花園へと変貌を遂げようとしている9つの主要不動産エリアの概要。
フエ警察本部が所在する一等地が、5380億ベトナムドンで競売にかけられた。
土地に関する困難や障害を取り除くための国会決議第254号（2026年1月1日発効）により、入札や競売を経ずに土地資金を用いてBT契約の支払いを行うことが可能になった。これは、市が投資家への対価支払いに用いる土地のリストに含めるべき土地資金を見直す上で重要な根拠となる。
市が最近実施した土地基金の支払い準備には、商業的価値が高く開発の可能性が高い地域が含まれており、これは有能な投資家を誘致すると同時に、支払いに必要な資金を確保し、追加的な予算負担を最小限に抑えることを目的としている。
例えば、ホーチミン市人民評議会は現在、カンジオ橋、フーミー2橋、ラックチエック国立スポーツ複合施設の建設という3つのプロジェクトについて、総投資額約1,820億1,600万ベトナムドンのBT（建設・譲渡）契約に基づく投資方針を承認しており、相互の土地配分を必要としています。これらのプロジェクトは現在、建設開始に向けた必要な手続きが進められています。
ビンロイチュン区ノーチャンロン通り420番地の土地は好立地にあり、ヴィッサン社が家畜屠殺施設として使用している。（写真：トリ・ドゥック）
土地価格は正確に決定する必要がある。
ホーチミン市人民評議会が、BTインフラ契約に基づく支払いの対象となる33区画の土地リストを承認することは、土地資源を経済に投入し、ホーチミン市の現実的な状況に合致させ、新たな開発ニーズを満たすために不可欠である。
この動きについて、ホーチミン市の資源環境経済研究所所長であるファム・ベト・トゥアン博士は、トゥオイチェー紙のインタビューで、土地資源が過去のように浪費されるのではなく、効率的に利用されるようになるため、強く賛成すると述べた。
トゥアン氏によると、リストに掲載されている土地のほとんどは好立地にあり、面積が広く、開発計画も整っているため、都市の社会経済発展に貢献する価値ある商業・サービス事業への投資に非常に適しているとのことだ。
「しかしながら、これらの土地が長年にわたり様々な障害のために有効活用されずに浪費されてきたことは遺憾です。今回、計画的な支払いのための土地基金に組み込まれたことで、その具体的な価値が算出されることになります。これらの土地が投資家に支払われることで、市はインフラ整備というメリットを得られるだけでなく、投資家による商業施設やサービス施設、都市開発からも恩恵を受けることになります。重要なのは、市がこれらの土地の価値を正確かつ効果的に算出し、決定することです…」とトゥアン氏は述べました。
トゥアン氏によると、土地が公共資産として競売や入札にかけられていた過去と比べて、現在の規制は透明性を確保し、土地評価における利益を最大化している。しかし、これらの規制は官民連携（PPP）モデルにとって一定の障害となっていた。現在の規制はこれらの障害を取り除き、公共用地を建設・譲渡（BT）プロジェクトの費用に充当することを可能にした。
そのためには、土地資源が効率的に利用されるよう、市は土地の価値を綿密に決定する必要がある。
ホーチミン市弁護士協会のブイ・クオック・トゥアン弁護士もこれに同意し、指定割り当てによるBT（建設譲渡）支払いに使用される一等地の土地は、価値を生み出す有利な立地に連動した市場価値を確保する必要があると述べた。「市には投資家に支払うための一等地がそれほど多くはないため、慎重な計算が必要だ」とトゥアン氏は語った。
実効地価を決定するためのK係数を速やかに発行してください。
相互支払いの対象となる土地の価格は、現在の土地価格表に基づいて決定されています。この価格表によると、土地の価格は市場価格に比べてかなり低く設定されています。例えば、レ・ドゥアン通りの土地価格は1平方メートルあたり5億ベトナムドン未満で、非常に低価格です。
現在、ホーチミン市は、規制に基づき土地価格を決定するための係数Kを開発中です。土地資金を支払いに充てる多数のBT（建設・譲渡）インフラプロジェクトを市が緊急に実施していることを踏まえると、効果的な係数Kを開発し、速やかに公表することが極めて重要です。係数Kは、土地価格が公式の土地価格表よりも市場価格に近い水準に調整されることを保証します。これにより、市は該当する土地資金の土地価格をより正確かつ有利に決定できるようになります。
土地は、BTプロジェクトが完了しインフラが完全に整備された後の支払時点における価値で投資家に割り当てられることが想定されています。しかし、投資家との契約内容によっては、契約の進捗状況に応じて土地代金が支払われる場合もあります。そのため、市が適切なK係数を早急に策定しなければ、土地の価値を効果的に算出することは困難になるでしょう。
グエン・ハイロン弁護士（ホーチミン市弁護士協会）
現在、多くのプロジェクトが手続き段階にある。
ココナッツ農園地帯（ロンチュオン区）には、高架環状道路3号線と接続するニョンチャック橋の建設計画がある。写真：チャウ・トゥアン
さらに、多くの投資家が現在、BT（建設・譲渡）方式によるプロジェクトへの投資方針を提案しており、その総投資額は約3,666億7,900万ベトナムドンと見積もられています。例えば、都市鉄道2号線（ベンタイン～トゥーティエム間およびトゥーティエム～ロンタイン間）、カンジオ～ブンタウを結ぶ道路と橋、ホーチャム～ロンタイン高速道路、西サイゴン下水処理場、北サイゴン下水処理場1、北サイゴン下水処理場2、都心広場と市行政センター、ベンニャロン・カインホイ文化公園プロジェクト、サイゴン川沿いの公共緑地などです。
したがって、投資承認を受けたBT（建設・譲渡）モデルに基づく13のインフラプロジェクトと現在提案中のプロジェクトのみを考慮すると、市は今後数年間で総額548兆ベトナムドンを超える対価支払いを行うために貴重な土地を必要とするだろう。
投資を呼び込み、資源を解き放つ。
現在、多くの優良不動産地域は、不動産価値だけでなくインフラ整備においても高く評価されており、都市の新たな段階における社会経済発展に大きく貢献している。
建設・譲渡（BT）方式による支払いが予定されている33区画の土地の承認（第1段階）により、市は開発ニーズを満たすために重要な土地資源を投入した。
ホーチミン市人民委員会のグエン・コン・ビン副委員長は、ホーチミン市人民評議会の会議で、建設・譲渡（BT）方式による支払いの対象となる土地のリストを提示し、建設・譲渡（BT）方式で投資家に割り当てられる土地資金は、人民評議会によって透明かつ公開された方法で承認されていると述べた。投資家選定が必要なプロジェクトについては、戦略的投資家も法的規制に従って公に選定される。
ホーチミン市は、社会資源を動員し、公共投資のための資源を配分することを決意しています。土地の割り当て時に土地で支払いが行われた後、投資家はその土地に投資を行い、新しいプロジェクト製品を生み出し、資源を創出し、雇用を創出し、社会のために価値を創造し続けます。
一方、ホーチミン市人民評議会常任副議長のグエン・ヴァン・トー氏は、BTプロジェクトを実施する投資家への支払いを目的とした土地資金リストの承認について、市人民評議会代表の間で高いレベルの合意が得られたことを確認した。トー氏によれば、これは市人民委員会が割り当てられた政策や任務を指揮、管理、実施し、社会経済発展を促進し、人々の生活を継続的に向上させるための非常に重要な法的かつ実践的な基盤となる。
最近採択された決議は、ホーチミン市の特別な役割を明確にする上で特に重要です。これらの決議は、行政改革を促進し、地域間の連携を強化し、資源の動員と効率的な利用を促進し、都市計画と開発に大きな変革をもたらします。これにより、経済成長が促進され、二桁成長の達成に大きく貢献し、環境が改善され、市民と企業へのサービスの質が向上し、新たな段階における都市の発展要件に合致するでしょう。
出典: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1
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