少なくとも100万戸の公営住宅を建設するプロジェクトを完了させるため、「猛スピードで」作業を進めている。
政府は最近、2021年から2030年の期間に、低所得者層と工業地帯の労働者向けに少なくとも100万戸の公営住宅を建設する計画を承認した。
このプロジェクトは2つのフェーズに分かれています。フェーズ1は2021年から2025年までで、約42万8000戸の完成を目指します。一方、フェーズ2は2025年から2030年までで、約63万4200戸の公営住宅の完成を目指します。
しかし、 建設省の報告によると、2021年から2023年5月中旬までに、全国で都市部において41件の公営住宅プロジェクトが完了し、推定19,500戸以上のアパートが引き渡された。現在からプロジェクト第1段階が終了する2025年までに、約294件のプロジェクトが完了し、約288,500戸のアパートが引き渡される見込みである。
これらのプロジェクトが予定通りに完了した場合、計画の第1段階で供給される社会住宅の総戸数は約30万8000戸となり、これは全体の30.8%に相当する。しかし、この数字は政府が第1段階に割り当てた予算額を満たしていない。
したがって、第2段階である2015年から2030年にかけて、各自治体は残りの69.2％、すなわち69万2000戸のアパートを完成させるために、必死の努力をしなければならない。これには、プロジェクトの遅延や、規制に従って意図的に実施されないケースは含まれておらず、計画におけるタスクの実施はますます困難になっている。
都市部における社会住宅の建設には、多くの障害が存在する。
建設省によると、このプロジェクトの実施には、資金不足、用地不足、社会住宅開発を促進するための仕組みや政策が必ずしも魅力的ではないなど、多くの困難と課題がある。
しかし、2021年に発布された政令第49号には、商業住宅および都市部の開発業者が所有地の20％を社会住宅建設に充てなければならないという要件に関して、いくつかの問題点がある。
具体的には、政令第49号は、2ヘクタール以上の土地を有する特別都市区域における商業住宅プロジェクトは、土地の20％を社会住宅建設に充てなければならないと規定している。より小規模な都市区域においては、5ヘクタールを超える土地を有する都市開発プロジェクトのみがこの規定を遵守する必要がある。
ハノイ人民委員会によると、市内には現在、バヴィ、ウンホア、ミードゥックなどの郊外地域に、面積が2ヘクタールを超える商業住宅プロジェクトが多数存在する。そのため、これらのプロジェクトの土地の20％以上を社会住宅に開発することは不適切である。
さらに、2ヘクタールを超える商業住宅プロジェクトであっても、住宅建設用地が小さい場合は、社会住宅建設のために技術インフラが整備された土地の総面積の20％を割り当てる必要がある。
したがって、これらのプロジェクトにおいて社会住宅用地を割り当てることは不適切であり、分散的である。しかしながら、規則によれば、これらのプロジェクトにおいて社会住宅用地を割り当てないという決定は首相に報告されなければならない。
一方、ドンナイ省人民委員会によると、投資家が商業住宅プロジェクト（レベルIプロジェクト）を完了した後、その商業住宅プロジェクトの20％の土地割り当て分を社会住宅（レベルIIプロジェクト）に投資し続けたいと考えるケースがある。しかし、投資家は20％の土地割り当て分を独立した社会住宅プロジェクトとして分離することは認められておらず、投資計画を調整し、プロジェクトの期間を延長する必要がある。
しかし、多くの場合、最重要プロジェクトの期限延長を検討することは現実的ではない。なぜなら、一部の最重要プロジェクトは投資期間を24ヶ月以上超過しているからである。
都市部の土地の20％以上を占める地域における公営住宅建設の進捗は遅々としている。
現在、多くの開発業者は、規制の変更を待ち、規則を回避する目的で、都市部の土地の20%以上で意図的に社会住宅の建設を遅らせている。これは、ハノイやホーチミン市のような土地価格が非常に高い大都市で特に顕著であり、規制を遵守する開発業者はごく少数である。
以前、2022年末に建設省は、商業住宅および都市部の開発業者に対し、土地の20％を社会住宅建設用地として割り当てることを義務付ける規定を廃止することを提案した。その代わりに、建設省は、社会住宅開発用地の割り当ては省人民委員会の責任であるとする規定を追加するよう求めた。
新聞社「世論」の記者とのインタビューで、不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏は次のように述べた。「この提案のため、開発業者が政策変更を待つために意図的に『引き延ばす』という現象が起きている。」
「都市部の特定地域では、2ヘクタールの土地のうち20％は非常に価値が高い。そのため、一部の開発業者にとって、この土地に公営住宅を建設することは無駄だ。なぜなら、公営住宅プロジェクトには利益制限があるからだ。一方、この規制が撤廃されれば、彼らはより高い利益率を持つ他の商業住宅プロジェクトを建設できるようになる」とトゥアン氏は述べた。
同様に、ホーチミン市人民委員会は次のように述べている。市内には、2ヘクタールを超える広大な土地面積を持つ都市開発や商業住宅プロジェクトが多数あり、中には10ヘクタールを超えるものもある。これらのプロジェクトでは、土地の20％を社会住宅建設に充てているが、プロジェクト開発者は土地の補償や収用手続きの実施が遅れているか、技術インフラの整備にまだ投資していないため、社会住宅建設の開始が妨げられている。
この状況に対応するため、ホーチミン市人民委員会は、住宅法に基づき、商業住宅プロジェクトおよび都市部におけるインフラ整備済みの土地の20％を社会住宅の開発に充てることを義務付ける規制を見直し、厳格に施行する。
ホーチミン市人民委員会は、市内の社会住宅および労働者住宅の開発における法令違反の検査、監督、および処理を強化する。これには、商業住宅プロジェクトや都市部における社会住宅用地の割り当ても含まれる。
同時に、商業住宅プロジェクトや都市部の投資家に対し、承認されたスケジュールに従って、これらのプロジェクトの土地割り当ての20％に社会住宅を建設するよう促す。
「投資家がプロジェクトを実施できなかった場合、ホーチミン市人民委員会は20％の土地割り当てを取り消し、他の投資家を選定して割り当てることを検討する」と、同市の指導者は強調した。
建設大臣のグエン・タイン・ギー氏は最近、大手不動産企業に対し、都市開発や住宅開発プロジェクトに加えて、社会福祉を確保し、プロジェクトの目標を達成するために、低所得者や工業地帯の労働者向けの社会住宅への投資にもっと注意を払うよう促した。
さらに、建設省は、企業が投資を行う商業住宅プロジェクトや都市部において、割り当てられた土地の20％を社会住宅に投資するという責任を真剣に果たすよう企業に要請する。
今後、建設省および地方自治体は、それぞれの管轄地域における社会住宅および労働者住宅の建設に関する検査、監督、および法令違反への対応を強化していく。
具体的には、住宅法に基づき、商業住宅プロジェクトおよび都市部においてインフラ整備が完了した土地の20％を社会住宅の開発に充てることを義務付ける規制が見直され、厳格に施行される。
「建設大臣は、商業住宅プロジェクトの投資家は、承認されたスケジュールに従って、この土地に社会住宅を建設するための投資を行う必要があることを強調した。」
ディン・トラン
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