少なくとも100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを完了するために「走り回っている」
最近、政府は2021年から2030年の間に低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するプロジェクトを承認した。
このプロジェクトは2つのフェーズに分かれており、フェーズ1（2021年から2025年）では約428,000戸の社会住宅が完成する予定です。一方、フェーズ2（2025年から2030年）では約634,200戸の社会住宅が完成する予定です。
しかし、 建設省の報告書によると、2021年から2023年5月中旬までに、同国は都市部で41件の社会住宅プロジェクトを完了し、19,500戸以上の住宅が引き渡されると見込まれています。今後、プロジェクトの第1フェーズが終了する2025年までに、約294件のプロジェクトが完了し、約288,500戸の住宅が引き渡されると予想されています。
これらのプロジェクトが予定通りに完了した場合、プロジェクトの第1フェーズでは、社会住宅の総供給戸数は約30万8,000戸となり、全体の30.8%に相当します。この数字は、政府の第1フェーズの支出額を満たしていません。
そのため、第2フェーズ（2015年から2030年）では、地方自治体は残りの69.2%（69万2000戸相当）の住宅建設を「急ピッチで」進めなければなりません。さらに、プロジェクトの遅延や、意図的に規制を遵守しないケースも発生しており、プロジェクトにおける課題の遂行はますます困難になっています。
都市部における公営住宅建設には多くの問題が
建設省の説明によると、このプロジェクトの実施には、資金源が限られていること、土地基金が手配されていないこと、社会住宅の開発を促進するメカニズムや政策があまり魅力的ではないことなど、多くの困難と課題があるとのこと。
しかし、2021年に公布された政府政令第49号には、商業住宅や都市部を建設する投資家に土地基金の20％を社会住宅の建設に投資するために留保することを要求する問題に関連して、一定の困難があります。
具体的には、政令49号は、特別市街地において土地利用額が2ヘクタール以上の商業住宅プロジェクトは、土地利用額の20%を社会住宅建設のために留保しなければならないと規定しています。小規模市街地においては、土地利用額が5ヘクタールを超える市街地プロジェクトにのみ適用されます。
ハノイ市人民委員会によると、市内には現在、郊外、バヴィ、ウンホア、ミードゥックなどの遠隔地に、面積が2ヘクタールを超える商業住宅プロジェクトが多数ある。したがって、これらのプロジェクトの土地基金の20％以上に社会住宅を開発することは適切ではない。
さらに、規模が2ヘクタール以上で住宅建設用地面積が小さい商業住宅プロジェクトの場合でも、規制により、技術インフラ建設に投資される住宅用地面積全体の20％を社会住宅建設のために確保しなければなりません。
したがって、当該プロジェクトにおける社会住宅建設のための土地基金の配分は不適切かつ断片的である。しかしながら、規則によれば、これらのプロジェクトにおける社会住宅建設のための土地基金の配分が不十分であることについては、首相に報告することが義務付けられている。
一方、ドンナイ省人民委員会によると、ある投資家が商業住宅プロジェクト（レベルIプロジェクト）を完成し、その商業住宅プロジェクトの20%の土地基金（レベルIIプロジェクト）を利用して社会住宅への投資を継続したいと考えている事例がある。しかし、投資家は20%の土地基金を独立した社会住宅プロジェクトとして分離することは認められておらず、投資方針を調整して進捗を延長する必要がある。
しかしながら、レベルIプロジェクトの中には、24か月を超える投資期間を経過しているものもあるため、レベルIプロジェクトの進捗延長を認める検討は実施できない場合が多い。
都市部の土地基金の20％以上で社会住宅建設の実施が遅れている
現在、多くの投資家は、都市部の土地基金の20%以上における社会住宅建設を意図的に遅らせ、規制の仕組みの変更を待ち、規制を「回避」しようとしています。特にハノイやホーチミン市のような地価が非常に高い特殊な都市部では、この規制を遵守する投資家はほとんどいません。
建設省は2022年末、商業住宅および都市部を建設する投資家に対し、土地資金の20%を社会住宅建設投資のために留保することを義務付ける規制を撤廃する提案を行いました。代わりに、建設省は、社会住宅開発のための土地資金の配分は省人民委員会の責任であると規定する規制を追加するよう要請しました。
不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏は、ジャーナリスト＆パブリックオピニオン紙の記者に対し、「この提案のせいで、投資家が政策変更を待つために意図的に「時間稼ぎ」をしているという現象が起きている」と語った。
「特別市街地では、2ヘクタールの土地基金の20%は非常に価値があります。そのため、一部の投資家にとって、この土地に公営住宅を建設することは無駄です。なぜなら、公営住宅プロジェクトの利益は限られているからです。一方、仕組みが変わり、この規制が撤廃されれば、彼らはより高い利益率で他の商業住宅プロジェクトを建設できるでしょう」とトゥアン氏は述べた。
ホーチミン市人民委員会も同様の見解を示し、「市内には、2ヘクタールを超える、あるいは10ヘクタールを超える広大な土地基金を有する都市部および商業住宅プロジェクトが数多く存在する。これらのプロジェクトでは、土地基金の20%が社会住宅建設に充てられているが、プロジェクト投資家は補償や用地取得の実施が遅れている、あるいは技術インフラの建設に投資していないため、社会住宅建設への投資が未だに進んでいない」と述べた。
こうした状況に直面して、ホーチミン市人民委員会は、住宅法に基づき、商業住宅プロジェクトと市街地の技術インフラに投資される住宅地基金の20％を社会住宅の開発に投資するために留保するという規制を見直し、厳格に実施する。
ホーチミン市人民委員会は、商業住宅プロジェクトや市街地における社会住宅用地基金の配分を含め、同地区の社会住宅や労働者住宅の開発における検査、審査、監督、違法行為の取り扱いを強化する。
同時に、商業住宅プロジェクトや都市部の投資家に対し、承認されたスケジュールに従って、これらのプロジェクトの土地基金の20％に社会住宅を建設するための投資を奨励します。
「投資家が履行しない場合には、ホーチミン市人民委員会は土地基金の20％を回収し、他の投資家を選定して割り当てることを検討する」と市の指導者は強調した。
グエン・タン・ギ建設大臣も先日、社会保障を確保し、プロジェクトに定められた目標を達成するために、大手不動産企業や企業に対し、都市開発や住宅開発プロジェクトに加え、地方の低所得者層や工業団地労働者向けの社会住宅開発への投資にもっと注意を払う必要があると訴えた。
また、建設部は、企業が投資する商業住宅プロジェクトや市街地において、土地基金の20％を社会住宅に投資する責任を企業に厳格に履行するよう求めた。
今後、建設部と地方自治体は、当該地域の社会住宅や労働者住宅の開発における検査、審査、監督、法律違反の取り扱いを強化する予定である。
特に、住宅法に基づき、商業住宅プロジェクトや市街地の技術インフラに投資する住宅地基金の20％を社会住宅の開発に投資するために留保する規定を見直し、厳格に施行する。
建設大臣は「商業住宅プロジェクトの投資家に対し、承認されたスケジュールに従ってこの土地基金に社会住宅を建設するために投資するよう要請する」と強調した。
ディン・トラン
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