すべての関係者の利益を調和させる必要がある。

Người Đưa Tin•17/06/2024

開発業者たちは、費用負担とローン利息の返済に苦慮している。

記者（NĐT）：現在、何百万人もの低所得者層や中間所得者層がマイホームを夢見ている一方で、手頃な価格の住宅や公営住宅の供給はほぼ枯渇状態です。このような状況になっている理由は何だとお考えですか？

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターであるヴォー・ホン・タン氏は次のように述べています。「低所得者層および中所得者層のニーズを満たすための手頃な価格の住宅や社会住宅の供給不足という問題は、長年にわたって発生し、続いています。」

要因は数多くあるが、この分野の供給に直接影響を与える主な要因は2つある。

まず、投入コストが増加しています。過去2年間で不動産価格は下落傾向を示していますが、2014年から2020年頃までの前回の不動産開発サイクルによって不動産価格が高水準に維持されていたことは認めざるを得ません。

このため、不動産開発業者にとって投資費用と建設費用が極めて高額になる。土地購入費、原材料費、人件費などが軒並み急激に上昇する中、完成物件の価格を下げることは非常に困難である。

不動産 ― 手頃な価格の住宅に対する「渇望」を解決するには、すべての関係者の利益のバランスを取ることが必要です。 — ヴォ・ホン・タン氏 - DKRAグループ、コンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター。

第二に、不動産プロジェクトの法的地位はしばしば長期にわたり、解決に非常に長い時間を要する。土地所有権の段階から、開発業者はさまざまなレベルの政府機関から承認を得る必要があり、補償や移転計画の策定も必要となるため、プロジェクトの法的手続きの完了には何年もかかることになる。

特に不動産業のような、高い財務レバレッジを多用する専門性の高い事業においては、債券や銀行からの借入が大きな割合を占めます。法的手続きの不備によりプロジェクトが遅延した場合でも、企業はこれらの融資から生じる莫大な利息を負担しなければなりません。これらの関連コストはすべて、最終的に完成時の製品価格に反映されます。

したがって、特に現在のようにコストが非常に高い状況では、企業が大多数の人々が望むような「手頃な価格」まで製品価格を下げることは非常に困難である。

投資家：これは、不動産開発業者がコスト問題に苦慮していることを示しています。不動産業界が現在抱えているコストについて、もう少し詳しく説明していただけますか？また、それが住宅価格の下落にどのように影響しているのでしょうか？

ヴォ・ホン・タン氏：土地使用料、土地収用補償金、銀行融資の利息、人件費、建設資材の購入費などの投入コストは、近年すべて急激に、場合によっては数倍にまで上昇しています。

プロジェクトは、最初の計画段階から法的手続きの完了まで、平均して約3年で完了すると予想されています。しかし実際には、企業は建設を正式に開始するための書類作成に10年以上を費やす場合もあり、結果として資源の無駄遣いにつながっています。

企業が土地を所有するには、土地使用権の移転、土地使用料の支払い、地代の支払い、水田保護のための国への手数料の支払いなど、補償や土地整理に関連する一連の費用を負担しなければならない。

次に、人件費や資材費を含む建設費は、時間の経過とともに着実に増加します。集合住宅の場合、建設費は総費用の約50%を占め、タウンハウスでは約30%、ヴィラでは約20%を占めます。

言うまでもなく、企業が融資の元利返済をしなければならない際の経済的負担も無視できません。プロジェクトの完了に時間がかかればかかるほど、これらの費用は積み重なっていきます。そして最終的に、これらの費用はすべて、顧客が住宅を購入する際に支払う販売価格に反映されるのです。

不動産 - 手頃な価格の住宅に対する「渇望」を解決するには、すべての関係者の利益のバランスを取ることが必要です（図2）。 — 在庫処分のためだけに企業が損失を受け入れることを期待するのは不可能だ。

過去2年間のような不動産市場の低迷状況下では、多くの開発業者が住宅購入者に対して魅力的なインセンティブを提供したり、支払い条件を延長したりすることで需要を喚起しようとしている。

実際には、これは投資家の利益を損なう政策だが、投資家は流動性を確保するためにそれを受け入れている。コストが高騰した今、企業は買い手と売り手の双方の利益を合理的な範囲で均衡させるために、製品価格を引き下げるしかない。

不動産業者に住宅価格を「手頃な価格」まで引き下げるよう強制するのは非常に難しい。なぜなら、企業は利益を上げなければならず、在庫を売るためだけに損失を受け入れることを期待するのは不可能だからだ。

以前は、多くの開発業者はプロジェクトに着手する前に数十パーセントの利益を目標としていました。しかし現在では、損益分岐点に達すること、あるいは初期段階で損失を出すことさえも目標としています。今日の開発業者にとって最大の目標は、可能な限り低い販売価格を設定し、できるだけ早く代金を回収してキャッシュフローを生み出すことです。これは、不動産所有を希望する顧客にとって既に最良の選択肢となっています。

政策変更による住宅供給増加への期待。

投資家：現実として、2023年の不動産市場は概して低迷している状況下でも、手頃な価格帯の住宅セグメントは常に顧客から特別な注目を集めており、このセグメントのプロジェクトは一貫して安定した取引量を維持している。

しかし、投資家は特に高級タウンハウスや高級マンションの開発に熱心であるようだ。なぜこのような矛盾が生じるのだろうか？

ヴォー・ホン・タン氏：全国で数千ものプロジェクトが同時に発生している法的ボトルネックの結果、近年、着工可能なプロジェクトはごく少数にとどまり、特定の分野に集中している。

プロジェクト数が限られており、価格も手頃なため、販売は非常に速いペースで進むことは確実であり、活発な取引状況から、低価格のプロジェクトだけが人々の関心を集めるという誤った認識を抱きやすい。

しかし、ハノイやホーチミン市のような「人気スポット」に位置するプロジェクトでは、1平方メートルあたり5,000万ベトナムドン以下の価格帯のアパートはほとんど存在しないという現実も認識しておく必要がある。これらのプロジェクトの価格は通常、1平方メートルあたり7,000万～8,000万ベトナムドン、あるいは1億ベトナムドンにも達し、高級物件とみなされている。

これらのプロジェクトはすべて一等地にあるため、開発業者が価格を引き下げるのは非常に困難です。さらに、近年、販売開始可能な高級プロジェクトの数が非常に少なく、この分野の取引量も低迷しています。

したがって、市場における取引件数だけを見て、高級不動産セグメントが手頃な価格帯の住宅や社会住宅セグメントよりも人気が低いと結論付けることは不可能である。