すべての当事者の利益を調和させる必要がある

開発業者はコストを負担し、ローンの利息を支払うのに苦労している。

記者（NĐT）：現在、何百万人もの低・中所得者がマイホームを持つことを切望している一方で、手頃な価格の住宅や公営住宅の供給はほぼ枯渇しています。このような状況の原因は何だとお考えですか？

DKRAグループ コンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター Vo Hong Thang氏:低・中所得者層のニーズを満たす手頃な価格の住宅や社会住宅の供給が不足するという問題は、長年にわたって発生し、続いています。

寄与する要因は多数ありますが、このセグメントの供給に直接影響を与える主な要因は 2 つあります。

まず、投入コストが上昇しました。不動産価格は過去2年間下落の兆しを見せていますが、2014年から2020年頃までの前回の不動産開発サイクルでは、不動産価格が高水準で推移していたことを認識する必要があります。

その結果、不動産開発業者にとって投資コストと建設コストは極めて高額になり、土地購入費、原材料費、人件費などが急激に上昇しているため、完成物件の価格を下げることは非常に困難です。

Vo Hong Thang 氏 - DKRA グループのコンサルティング サービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター。

第二に、不動産プロジェクトの法的手続きは複雑で、解決に非常に長い時間がかかることがよくあります。土地の所有権取得段階から、開発業者は様々なレベルの政府機関からの承認を得る必要があり、補償や移住計画の策定も必要となるため、プロジェクトの法的手続きの完了には何年もかかることになります。

特に不動産業のような特殊な事業では、高い財務レバレッジを主に活用するため、債券や銀行からの借入額は相当な額になります。法的手続きの不備によりプロジェクトが遅延する一方で、企業は依然としてこれらの借入による莫大な利息を負担しなければなりません。これらの関連コストはすべて、最終的に完成後の製品価格に反映されます。

したがって、特にコストがすでに非常に高い現在の状況では、企業が大多数の人々が望む「手頃な価格」のレベルまで製品価格を下げることは非常に困難です。

投資家：これは、不動産開発業者がコスト問題に苦戦していることを示しています。不動産業界が現在負担しているコストについて詳しく説明していただけますか？また、それが住宅価格の下落にどのような影響を与えているのでしょうか？

Vo Hong Thang氏：土地使用料、土地開墾に対する補償、銀行融資の利息、人件費、建設資材の購入などの投入コストはすべて、最近では数倍にも急激に上昇しています。

プロジェクトは、当初の計画段階から法的手続きの完了まで、平均で約3年程度かかると予想されています。しかし、実際には、正式な着工までの書類手続きに10年以上もかかる場合があり、結果としてリソースの無駄が生じています。

企業が土地を所有するには、土地使用権の譲渡、土地使用料、地代、国への水田保護料の支払いなど、補償や土地の開墾に関連する一連の費用を負担しなければなりません。

次に、人件費や資材費を含む建設費は、時間の経過とともに着実に増加します。マンション建設プロジェクトでは建設費が約50%、タウンハウスでは約30%、ヴィラでは約20%を占めます。

企業が借入金の元金と利息を返済しなければならない際の経済的負担は言うまでもありません。プロジェクトの完了までに時間がかかるほど、これらの財務コストは累積して大きくなります。そして最終的に、これらすべてのコストが、顧客が住宅を購入する際に支払う販売価格に織り込まれます。

企業が在庫を処分するためだけに損失を受け入れることを期待するのは不可能です。

過去2年間のような不動産市場の低迷を背景に、多くの不動産開発業者は住宅購入者に魅力的なインセンティブを提供し、支払い条件を延長して需要を刺激しようと努めている。

実際には、これは投資家の利益を損なう政策ですが、投資家は流動性を確保するために依然としてこれを受け入れています。コストが高すぎる今、企業は売り手と買い手の双方の利益を合理的な範囲で均衡させるために、製品価格を下げるしかありません。

不動産会社に住宅価格を「手頃な」レベルまで下げるよう強制するのは非常に困難です。なぜなら、不動産事業は利益を生む必要があるため、在庫を売るためだけに損失を受け入れることを期待するのは不可能だからです。

かつては多くの投資家が、何事も起こす前に数十%もの利益を期待していましたが、今では初期段階で損益ゼロ、あるいは損失を出しても構わないと決意しています。今日の投資家の最大の目標は、可能な限り低い価格で売却し、できるだけ早く資金を回収してキャッシュフローを生み出すことであり、これは不動産を所有したい顧客にとって最良の選択肢です。

政策変更により住宅供給が増加するとの期待。

投資家:現実には、2023 年の不動産市場は全体的に暗い状況にありますが、手頃な価格の住宅セグメントは常に顧客から特別な注目を集めており、このセグメントのプロジェクトは一貫して安定した取引量を維持しています。

しかし、投資家は特に高級タウンハウスや高級マンションの開発に熱心であるようです。なぜこのような矛盾が生じるのでしょうか？

Vo Hong Thang氏：全国で数千のプロジェクトが同時に法的なボトルネックとなり、近年では開始資格のあるプロジェクトがごく少数となり、特定の分野にのみ集中しています。

プロジェクトの数が限られており、価格も手頃なので、売れ行きは間違いなく早く、活発な取引の様子から、低価格のプロジェクトだけが人々の関心を引くと誤解しがちです。

しかし、 ハノイやホーチミン市のような「ホットスポット」に位置するプロジェクトでは、5,000万VND/㎡以下のマンションはほとんど存在しないという現実も認識しておくことが重要です。これらのプロジェクトは通常、7,000万～8,000万VND/㎡、あるいは1億VND/㎡の価格帯で、高級物件とみなされます。

これらのプロジェクトはすべて一等地に立地しているため、デベロッパーにとって価格を下げることは非常に困難です。さらに、近年、発売可能な高級プロジェクトの数が非常に少なくなっており、このセグメントの取引量も低迷しています。

したがって、市場における取引件数を見て、高級不動産セグメントが手頃な価格の住宅や社会住宅セグメントよりも人気が低いと結論付けることは不可能です。

コストを削減できれば、不動産商品の価格はすぐに下がります。

さらに、一部のデベロッパーは、当初からタウンハウスや高付加価値物件の開発に注力しており、このセグメントを長期的に開発する戦略を掲げています。そのため、市場の需要を満たすために低付加価値セグメントの開発を希望している場合でも、当初の方向性を追求せざるを得ない状況にあります。

さらに、一部のプロジェクトは資本投資額が非常に高額で未完成のまま残されており、投資家が他の不動産セグメントに容易に切り替えることが困難になっています。

投資家：では、手頃な価格の住宅不足に対処するにはどのような解決策が必要だと思いますか？改正土地法が可決され、まもなく施行されます。これが不動産市場の供給にどのような影響を与えるとお考えですか？

ヴォ・ホン・タン氏：国家の主要政策に基づくと、今後3～5年で社会住宅や手頃な価格の住宅の供給が劇的に増加し、近年国民の大多数が直面している住宅不足が補われることが十分に期待できます。

これを達成するには、政策、制度、規制を通じて市場の発展を管理、指導する主導的な責任を担う国家の役割が依然として最も重要です。

最も重要なのは、プロジェクトに関わるあらゆる法的問題を解決し、行政手続きを短縮して事業者が迅速に建設を開始できるようにすることです。特に、最近改正・補足された法律は、正式に施行されれば、市場供給に即座にプラスの影響を与えることは間違いありません。

第二に、土地利用コストを見直す必要があり、手頃な価格の住宅や公営住宅を開発する企業に対する税制支援プログラムを充実させる必要がある。

第三に、ベトナムはシンガポールと同様に、初めて住宅を購入する人向けの住宅開発基金の設立をさらに検討すべきである。

最後に、我が国では、企業が土地に容易にアクセスできるよう、より多くのクリーンランド基金を創設し、それを競売にかけるべきです。

ビジネスの観点から見ると、基本的な関係は依然として需要と供給です。投入コストが上昇すれば販売価格は上昇し、逆にコストが削減されれば不動産商品の価格は即座に下落します。こうしたコストを抑制するために、政府は依然として不動産市場の上昇傾向と下降傾向を決定する上で重要な役割を果たしています。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html