5から始まるアパートメント

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短期的には多くの課題があります。

サヴィルズが最近発表した2023年第4四半期のホーチミン市不動産市場レポートによると、アパート部門はいくつかの短期的な課題に直面している。

その結果、2023年通期のプライマリー供給戸数はわずか10,700戸となり、過去10年間で最低の数字となりました。2023年第4四半期だけでも、プライマリー供給戸数は7,600戸で、前四半期比では横ばいでしたが、前年同期比では5%減少しました。プライマリー供給戸数の37%は新規供給戸数で、このうち、2つの主要プロジェクトである「ザ・プリヴィア」とその次期プロジェクトである「ザ・グローリー・ハイツ」が、新規供給戸数の88%を占めました。一方、この四半期にはグレードAの新規供給戸数は記録されていません。

さらに、過去10年間のマンション取引件数は年率7%の減少傾向にあります。2023年には供給不足と販売価格の高騰により、市場全体ではわずか6,200件の取引にとどまりました。しかし、第4四半期だけでも取引状況は改善し、3,000件の取引が前四半期比52%増、前年同期比120%増となりました。

2024年から2026年にかけて、50億～100億VNDの価格帯のアパートが市場を席巻するでしょう（図1）。 — 2023年に記録された一次供給は過去10年間で最低でした。

サヴィルズ・ベトナムの副マネージング・ディレクター、トロイ・グリフィス氏は、「マンション市場における短期的な課題は、依然として新規供給の不足と販売価格の高騰に起因しています。住宅購入意欲が改善し、代替投資の選択肢があまり多くないことから、住宅市場は回復するでしょう」と述べています。

吸収率は前四半期比14ポイント、前年同期比23ポイント改善し、40%となりました。新規供給は取引量の78%を占め、吸収率は84%でした。これらのプロジェクトは、発売前の法的地位の明確化、長期の支払条件、銀行融資の支援、そして1戸あたり20億～50億ドンという手頃な価格設定により、好調に推移しました。新規供給を除くと、市場取引は低調に推移し、販売戸数はわずか670戸で、吸収率は14%でした。

2024年から2026年にかけては、50億～100億VNDの価格帯のアパートが市場を席巻するでしょう（図2）。 — サヴィルズのデータに基づいたアパート取引に関するレポート。

サヴィルズのデータにおける明るい点の一つは、2024年の新規供給量が2023年比で4倍になると予想されていることです。クラスBが市場シェアの44%、クラスAが37%、クラスCがわずか19%を占める見込みです。2026年までに、116のプロジェクトから推定40,800戸の供給が開始されると予想されています。

手頃な価格のアパートはホーチミン市周辺の省にしか見つかりません。

サヴィルズのレポートによると、2023年第4四半期の主要販売価格は、多くの高級プロジェクトが在庫の一部を一時的に閉鎖せざるを得なかったことを受け、1平方メートルあたり6,900万ドン（純使用可能面積）と2020年の水準に戻りました。これは前四半期比36%、前年比45%の下落です。同時に、20億ドン以下の物件は昨年市場から完全に姿を消しました。20億ドンから50億ドンの価格帯の物件が市場を支配し、約90%を占めました。

2024年から2026年にかけて、20億～50億ドンの価格帯のマンション供給は大幅に減少し、50億～100億ドンの価格帯の物件が台頭し、市場を席巻するでしょう。ホーチミン市の購入者は、より手頃な価格の住宅を求めて近隣省を検討するかもしれません。2024年までに、ビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省の3省で、50億ドン以下のマンション供給の96%を占めると予想されています。

サヴィルズが2023年に実施したグレードAおよびBの30件のプロジェクトを対象とした調査によると、賃貸利回りは前年比4.8%で安定を維持しましたが、不動産価格の伸びは前年比1.9ポイント低下し、2.9%となりました。そのため、2023年のアパート投資のトータルリターンは前年比1.7ポイント低下し、約7.7%となりました。

サヴィルズ・ホーチミンシティの副ディレクター兼リサーチおよびS22M部門責任者であるジャン・フイン氏は、次のように分析しています。「ホーチミン市のマンション投資収益は、2019年から2023年にかけて若干減少傾向にあります。当社のデータによると、この期間に最も高い投資収益率を記録したのは、旧2区、3区、10区といった地域です。」