短期的には多くの課題
サヴィルズが新たに発表した2023年第4四半期のホーチミン市不動産市場レポートによると、アパートメント部門は短期的に多くの課題に直面している。
したがって、2023年の主な供給戸数は10,700戸にとどまり、過去10年間で最低の水準となる見込みです。2023年第4四半期だけでも、主な供給戸数は7,600戸となり、前四半期比では横ばい、前年同期比では5%減少する見込みです。新規供給戸数は全体の37%を占め、そのうち、2つの主要プロジェクトである「ザ・プリヴィア」と次期開発中の「ザ・グローリー・ハイツ」が、新規供給戸数の88%を占めています。一方、この四半期にはグレードAの新規供給戸数は記録されていません。
さらに、過去10年間のマンション取引件数も毎年7%減少しています。2023年には供給不足と販売価格の高騰という状況の中、市場全体ではわずか6,200件の取引にとどまりました。第4四半期だけでも、取引状況は改善し、3,000件の取引が前四半期比52%増、前年同期比120%増となりました。
2023年に記録された一次供給は過去10年間で最低です。
サヴィルズ・ベトナムの副マネージング・ディレクター、トロイ・グリフィス氏は次のように述べています。「マンション市場における短期的な課題は、依然として新規供給の不足と販売価格の高騰です。住宅購入意欲が回復し、代替投資の選択肢が過剰でなければ、住宅市場は回復するでしょう。」
吸収率は前四半期比14ポイント、前年同期比23ポイント改善し、40%となりました。新規供給は取引量の78%を占め、吸収率は84%でした。これらのプロジェクトは、発売前の法的地位の明確化、長期の支払条件、銀行融資の支援、そして1戸あたり20億～50億ドンという手頃な価格設定により、好調に推移しました。新規供給を除くと、市場取引は低調に推移し、販売戸数はわずか670戸で、吸収率は14%でした。
サヴィルズのデータに基づくアパート取引に関するレポート。
サヴィルズのデータにおける明るい点の一つは、2024年の新規供給量が2023年比で4倍に増加すると予想されていることです。グレードBは市場シェアの44%、グレードAは37%、グレードCはわずか19%を占める見込みです。2026年までに、116のプロジェクトから40,800戸が販売開始される予定です。
手頃な価格のアパートはホーチミン市周辺の省にのみあります。
サヴィルズのレポートによると、2023年第4四半期の一次販売価格は2020年の水準である1平方メートルあたり6,900万ドンに戻り、前四半期比36%、前年同期比45%の下落となりました。これは、多くの高額プロジェクトが一時的に在庫を閉鎖せざるを得なかったことが要因です。それに伴い、20億ドン未満の物件は昨年市場から完全に姿を消しました。20億～50億ドンの価格帯の供給が市場をほぼ90%でリードしました。
2024年から2026年にかけて、20億～50億ドンの価格帯のマンション供給は大幅に減少し、50億～100億ドンの価格帯の物件が市場を席巻するでしょう。ホーチミン市の購入者は、より手頃な価格の住宅を求めて近隣省を検討するかもしれません。2024年までに、ビンズオン省、ドンナイ省、 ロンアン省の3省で、50億ドン未満のマンション供給の96%を占めると予想されています。
サヴィルズが2023年に実施したグレードAおよびBの30物件の調査によると、賃貸利回りは前年比4.8%で安定していたものの、資産価値の伸びは前年比1.9ポイント減の2.9%/年となりました。そのため、2023年のアパート投資による総収益は前年同期比1.7ポイント減の約7.7%/年となりました。
S22Mサヴィルズ・ホーチミンの副ディレクター兼リサーチ責任者であるジャン・フイン氏は、「ホーチミン市におけるマンション投資収益は、2019年から2023年にかけて若干減少する傾向にあります。当社のデータによると、近年、旧2区、3区、10区といった地域が投資収益率が最も高くなっています」と分析しています。
ジャン・フイン氏（S22MサヴィルズHCMC副所長、リサーチ部長）
過去10年間で、ホーチミン市22区の新築マンション供給戸数は25万3000戸減少しました。特に、旧9区の供給戸数は21%減少したものの、価格は年間15%上昇しました。1区も供給戸数は2%減少したものの、価格は年間39%と大幅に上昇しました。
同専門家はまた、過去5年間で総利益は減少しているものの、依然として預金金利を上回っていると指摘した。これは、アパートが依然として収益性の高い投資チャネルであることを示すものだ。短期的には、アパートの引渡し戸数の減少により賃貸利回りが上昇し、預金金利は低水準にとどまると予想される。
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