中古マンションは売れにくいです。

ホーチミン市東部の多くの不動産業者は、最近、不動産市場は全体的に明るい兆しを見せているものの、損失を出して売りに出されているアパートの数は依然としてかなり多いと述べている。

その理由は、住宅所有者が銀行ローンの返済プレッシャーに耐えられないことです。旧9区（現在はトゥドゥック市の一部）の大規模な都市部では、多くの人が完成済みのマンションで15～25%の損失を受け入れていますが、それでも買い手を見つけるのは困難です。

借金を返済するために損切りで売る。

この地域のアパート仲介業者ホアン氏によると、多くのアパートは、引き渡し後、所有者にとって賃貸に出すことが難しく、それでも年間13％～15％の銀行金利を支払わなければならないため、圧力を和らげるために損失を出して売却せざるを得ない状況にあるという。

例えば、以前は約50億ドンだった豪華な3ベッドルームのアパートは現在、40億ドン強で売られています。一方、2ベッドルームのアパートの価格は以前の26〜27億ドンではなく、23〜24億ドンですが、それでも買い手を見つけるのは困難です。

「既に引き渡し済みか引き渡し間近かを問わず、アパートを赤字で売却する傾向は鈍化しているものの、年末には多くの人が経済的なプレッシャーに直面するため、完全には止まったわけではありません。実際、これはこの地域に限ったことではありません。他の多くの地域でも、引き渡し済みのアパートの価格が同様に下落している一方で、新築アパート、特に手頃な価格のアパートの供給は依然として不足しています」とホアン氏は指摘した。

具体的には、旧9区の別のプロジェクトであるセンタム・ウェルスの平均二次市場価格は4,000万VND/m2で、1年前に比べて12％下落している一方、4Sリンドン・アパートメントは2,400万～2,700万VND/m2で宣伝されている。

一方、 ビンズオン省ディアン市域内のファム・ヴァン・ドン通りに位置するオパール・ブールバード・アパートメント複合施設の二次市場での販売価格は1平方メートルあたり3,000万～3,400万ドンで、1年前の販売価格に比べて14％下落している。

現在、ホーチミン市でアパートプロジェクトが開発中です。

住宅街が賑わい、価格が年間5～10%上昇するのが通例である完成済みのマンションプロジェクトでさえ、その伸びが鈍化しています。現金が必要な多くの人々は、早期に売却したいと考えており、価格を下げることにも前向きです。例えば、ホーチミン市ビンタン区グエン・フー・カン通りのサイゴンパール地区にある、85～90㎡の2ベッドルーム・マンションは、2年前の53～54億ドンに対し、現在約50億ドンで売りに出されています。同様に、トゥドゥック市フオックロンB区のジ・アートビルにあるマンションは、何年も前に引き渡されたもので、1㎡あたり約3,700万ドンと、昨年の同時期より10%安くなっています。

Batdongsan.com.vnのビッグデータによると、2023年11月、ホーチミン市の高級マンションの価格は横ばいであったが、中価格帯および手頃な価格のマンションの価格は前月比1～4％下落し、前年比では下落幅がさらに大きかった。

具体的には、トゥドゥック市のマンションの平均価格は2023年に4,200万VND/m2となり、2022年と比較して16.5％減少しました。タンフー地区のマンションは3,900万VND/m2となり、2022年の4,900万VND/m2と比較して20％減少しました。ビンタン地区のマンションは約4,390万VND/m2となり、2021年の販売価格と比較して14.6％減少しました。

買い手にとっては良い機会です。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、一部の地域ではマンション価格が下落しているものの、全体としては依然としてかなり高いとコメントした。明るい点は、デベロッパーによる優遇政策のおかげで、人々が住宅を購入しやすくなっていることだ。

Batdongsan.com.vnが最近発表した2024年不動産消費者感情レポートによると、回答者の46%は、より多くのより良い金融オプションが得られたため、現在の市場状況に満足しています。

Batdongsan.com.vnの専門家は、不動産の買い手と売り手の間のより肯定的な感情が、2024年に市場の発展の機会を生み出し、2023年に続いた困難を克服すると考えています。ディン・ミン・トゥアン氏は、昨年の主要な不動産タイプの状況を次のように要約しました。「アパートは柔軟性と順応性があり、タウンハウスは不安定で、土地区画は低迷しており、適切な時期を待っています。」

ベトアンホア不動産投資株式会社のトラン・カイン・クアン社長によると、年末の不動産市場は通常、二つの方向性を示す。市場が好調であれば、不動産価格は大幅に上昇する。しかし、現在のように市場がそれほど好調でない場合、住宅所有者は資金繰りのために損切りして売却する状況が発生する。とはいえ、こうした割引物件の供給はそれほど多くなく、市場の約5%に過ぎない。

もう少し持ちこたえている人は、市場の回復を待つでしょう。逆に、住宅購入者や銀行からの借入金のない人にとっては、借入金を利用して購入できるチャンスです。なぜなら、市場は現在底値にあり、価格がこれ以上下落する可能性は低いからです。

サヴィルズ・ベトナムの副社長、トロイ・グリフィス氏によると、市場全体の厳しい状況にもかかわらず、ホーチミン市の賃貸アパート市場は依然として好調で、2.9%から13.6%の利回りを維持しているという。重要なのは、不動産は長期的な投資チャネルであり、少なくとも5年から10年の安定した長期期間で評価する必要があるということだ。

「長期的には、ベトナムの中間所得層の伸び、人口の多さ、都市化といった基本的な要因が、住宅不動産の主な牽引役となるだろう。さらに、ベトナムは地域で最も高いインフラ投資率（GDPの6%）を誇っており、これが不動産の活用方法を変えることになるため、投資家はこれらの重要な影響を注意深く見守るべきだ」と、この専門家は分析した。

反転ポイントが来ています。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、不動産市場の転換点は2024年第2四半期から第4四半期にかけて起こる可能性があると予測した。その後、市場は探索、統合、回復、安定化という4つの段階を経る新たなサイクルに入るだろう。

具体的には、2024年後半には、実際の住宅需要を満たすマンション商品からの小規模な流動性によって、探索段階が到来すると予想されます。その後、資金調達の困難を緩和するための金融政策やツールが幅広く導入される状況下で、2024年第4四半期から2025年第1四半期にかけて、統合段階が到来すると予想されます。

出典: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm