セカンドアパートは売却が難しい。

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ホーチミン市東部の多くの不動産業者は、最近、不動産市場は全体的に明るい兆しを見せているものの、アパートを損失で売却する状況が依然としてかなり一般的であると述べた。

その理由は、家主が銀行ローンの返済プレッシャーに耐えられないからです。旧9区（現トゥドゥック市）の大きな都市部では、完成済みのアパートで15～25%の損失を許容する人が多く、それでも買い手を見つけるのに苦労しています。

借金返済のために損切りで売る

この地域のアパート仲介業者ホアン氏によると、多くのアパートは引き渡し後、所有者は賃貸に出すことすらできず、依然として年間13～15％の銀行金利を支払わなければならないため、圧力を軽減するために損をして売却せざるを得ないという。

例えば、3ベッドルームの高級マンションは以前は約50億ドンでしたが、現在は40億ドン強で販売されています。また、2ベッドルームのマンションは以前の26〜27億ドンではなく、23〜24億ドンですが、それでも買い手を見つけるのは困難です。

「引き渡し済み、または引き渡し間近のマンションの損切りの動きは鈍化しているものの、年末には多くの人が経済的なプレッシャーに直面するため、まだ終わっていません。実際、この地域だけでなく他の多くの地域でも、引き渡し済みのマンションの価格が下落している状況にあり、市場には依然として新規マンションの供給、特に手頃な価格のマンションが不足しています」とホアン氏は認めた。

具体的には、同じく旧9区にある別のプロジェクトであるセンタム・ウェルスの平均二次価格は4,000万ドン/m2で、1年前と比べて12％下落している。また、4Sリンドン・アパートメントは2,400万～2,700万ドン/m2で販売されている。

ビンズオン省ディアン市のファム・ヴァン・ドン通りにあるオパール・ブールバード・マンションの二次販売価格は1平方メートルあたり3,000万～3,400万ドンで、1年前の販売価格に比べて14％下落している。

Một dự án căn hộ đang triển khai tại TP HCM — ホーチミン市でアパートプロジェクトが実施されています。

活気のある住民が住む完成済みマンションでさえ、通常は年間5～10%の価格上昇が鈍化しています。資金が必要で、早く売却したい人が多く、価格を下げる用意があります。例えば、ホーチミン市ビンタン区グエン・フー・カイン通り沿いのサイゴンパールエリアにある85～90㎡の2ベッドルームマンションは、2年前は1戸あたり53～54億ドンでしたが、現在約50億ドンで売りに出されています。また、引き渡しから何年も経っているザ・アート・アパートメント（トゥドゥック市フオックロンB区）は、1㎡あたり約3,700万ドンで売りに出されており、昨年の同時期より10%安くなっています。

Batdongsan.com.vnのビッグデータによると、2023年11月、ホーチミン市の高級マンションの価格は横ばいだったが、中価格帯・手頃なマンションは前月比1～4％下落し、前年と比べると下落幅はさらに大きかった。

具体的には、トゥドゥック市のアパートの平均価格は2023年に4,200万VND/m2となり、2022年と比較して16.5％下落しています。タンフー地区のアパートは3,900万VND/m2となり、2022年の4,900万VND/m2と比較して20％下落しています。ビンタン地区のアパートは約4,390万VND/m2となり、2021年の販売価格と比較して14.6％下落しています...

買い手にとって良い機会

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、一部の地域ではアパートの価格が下落しているものの、全体としてはまだかなり高いとコメントした。投資家による優遇政策のおかげで、人々が住宅を購入する可能性が高まっているのは良い点だ。

Batdongsan.com.vnが先日発表した2024年初頭の不動産消費者感情レポートによると、回答者の46%が、より良い金融オプションが増えたため、現在の市場状況に満足していることがわかりました。

Batdongsan.com.vnの専門家は、不動産買い手と売り手のよりポジティブな心理が、2024年の市場が発展し、2023年に残る困難を克服するチャンスになると考えています。ディン・ミン・トゥアン氏は、昨年の主要な不動産タイプの状況を次のように要約しました。「アパートは柔軟性と順応性があり、タウンハウスは不安定で、土地は暗いまま適切な時期を待っています。」

ベトアンホア不動産投資株式会社のトラン・カイン・クアン社長によると、年末の不動産市場は通常、二つの方向に動く。市場が好調であれば、不動産価格は上昇するだろう。一方、市場が今ほど好調でなければ、住宅所有者の資金繰りニーズを満たすために損切りが行われる状況になるだろう。しかし、こうした割安な供給の可能性は高くなく、市場の約5%に過ぎない。

これまで持ちこたえてきた人たちは、市場の回復を待とうとするでしょう。一方、生活のために購入する人や、銀行からの借入がない人にとっては、ローンを利用して購入するチャンスです。市場は現在底値にあるため、価格がこれ以上下落することは難しいでしょう。

サヴィルズ・ベトナムの副社長、トロイ・グリフィス氏によると、市場全体が多くの困難に直面しているにもかかわらず、ホーチミン市のアパート賃貸セグメントは依然として2.9%から13.6%の利益率と非常に高い効率性をもたらしているという。重要なのは、不動産は長期的な投資チャネルであり、少なくとも5年から10年の長期安定期間で評価されるべきだということだ。

「長期的には、ベトナムの平均所得の伸び、人口の多さ、都市化といったファンダメンタルズが、住宅不動産の主な牽引役となるだろう。さらに、ベトナムは地域最大規模のインフラ投資（GDPの6%）を行っており、これが不動産の活用方法を変えることになるため、投資家はこれらの重要な影響を注視する必要がある」と専門家は分析した。