都市住宅開発構造におけるギャップ
近年の不動産市場の発展は、経済成長と都市拡大に大きく貢献してきた。しかしながら、ベトナムでは様々なタイプの分譲住宅が力強く発展してきた一方で、国家による体系的な指導に基づく専門的で長期的な賃貸住宅制度の確立にはほぼ失敗しているのが現状である。現在の賃貸市場は、概して無秩序で断片的であり、包括的な計画性に欠け、住民の安定した生活の質を保証できていない。これは、トー・ラム書記長兼国家主席が新たな住宅政策の方向性において強調した課題でもある。
ハノイとホーチミン市では、賃貸住宅の需要が高まっている一方で、質の高い住宅の供給が不足している。ベトナム労働総同盟によると、現在、全国の工業地帯で働く労働者は約500万人おり、そのほとんどが劣悪な環境で賃貸住宅に住んでいる。これらの労働者の大多数は、人口密度の高い、非公式な民間建設の賃貸住宅地域に住んでいる。こうした地域は居住スペースが不足し、インフラが老朽化しており、火災の危険性も高い。最近、ハノイとホーチミン市で賃貸住宅火災が相次いで発生したことを受け、賃貸住宅の質の問題はさらに深刻化している。
さらに、大都市で住宅を所有することは、経済的に困難な課題になりつつある。標準的なアパートの価格は約70億ベトナムドンにもなるため、高所得者でさえ貯蓄には非常に長い時間を要する。
ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）は、市場が透明性の高い法的枠組みの下、郊外の低価格物件へと向かう傾向にあると指摘している。しかし、問題の根本に対処するには、人々が適正な価格で質の高い住宅を利用できる必要がある。賃貸住宅モデルは、この問題に対する解決策として注目されている。
持続可能な賃貸市場の発展に向けた制度的枠組みを構築する。
世界を見渡すと、多くの先進国が賃貸住宅を社会保障制度と都市の安定を支える重要な柱として位置づけている。ドイツでは持ち家率はわずか約46%に過ぎない。ドイツの法制度は借主を強力に保護しており、人々は賃貸住宅を長期居住地として安心して検討できる。政府は賃料の上昇を抑制し、家主による一方的な契約解除を防ぐために、賃料基準額表を適用している。
一方、シンガポールと韓国は、政府主導で学生や低所得者向けの長期賃貸アパートに直接投資したり、取得したりするなど、様々なモデルを推進している。国の資金による優遇措置は、これらのプロジェクトが手頃な価格を維持するのに役立ち、人々が定住することを可能にしている。
国際的な経験から、持続可能な賃貸住宅の開発において、国家の役割が決定的な要素であることが分かっています。資本を迅速に回収できる分譲住宅とは異なり、賃貸住宅は投資回収期間が非常に長く、多くの場合15～25年にも及び、利益率も高くありません。従来の市場メカニズムだけに頼ると、民間セクターの参加を促すことは非常に困難になるでしょう。
ベトナムは、国家賃貸住宅基金の実施を促進するとともに、住宅開発に関する考え方を変え、賃貸住宅を教育、医療、公共交通機関と同様に不可欠な社会インフラとして捉える必要がある。
もう一つの重要な課題は、テナントの正当な権利を保護するための独立した法的枠組みを確立することです。ベトナムは、賃貸契約、価格上昇率、賃貸物件の品質基準に関する具体的な規制を速やかに調査し、制定する必要があります。明確な賃貸住宅法があれば、人々は価格変動や家主からの予期せぬ要求といった不利益から解放されるでしょう。また、多くの従業員を抱える企業も、住宅建設のための資金援助を必要としており、従業員が安心して仕事に取り組めるよう支援する必要があります。
出典：https://baotintuc.vn/xa-hoi/can-khung-phap-ly-thong-nhat-cho-mo-hinh-nha-o-cho-thue-20260604140155587.htm
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