先日国会で可決された2024年改正土地法は、8月1日から施行される。特に注目すべき点の一つは、既存の土地使用権書類がない土地に対して、土地使用権証明書（一般に土地所有権証書として知られる）を付与する規定である。
早期購入を狙おう
具体的には、改正土地法第138条では、現在書類なしで土地を使用しているものの、土地法に違反しておらず、かつ2014年7月1日以前に正当な権限なく土地が割り当てられた事例に該当しない世帯および個人は、土地使用権証明書の発行対象となることが規定されています。また、同条では、土地使用権証明書の発行対象となるいくつかの事例についても概説しています。
前述の規制が施行されれば、先祖代々受け継がれてきた土地利用に関する土地使用権証明書の発行問題が解決されると考える人が多い。こうした事例は、特に農村部では依然として多く見られる。
不動産市場が低迷し、ほとんどの投資手段が魅力に欠ける状況下で、一部の人々は、土地法が施行され土地所有権証書が発行されれば売却価格が何倍にも跳ね上がると期待して、農村部の土地を所有権証書なしで購入するというリスクを冒している。
ダクノン省ダクグロン郡クアンケー村では、土地所有権証明書なしで土地を購入しようとする人が多くいる。
ダクノン省の不動産仲介業者であるブイ・コン氏は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、ここ数ヶ月、土地所有権のない農地の購入を希望する顧客からの「注文」がかなり多く寄せられていると語った。コン氏によると、顧客は主に緑色の権利証（森林地）のある土地、赤色の権利証はないが長年耕作してきた土地、または土地抽出証（測量され境界標が設置された土地）のある土地を求めているという。「つい先日、ホーチミン市とハノイの顧客2人に2区画の土地を仲介しました。彼らは権利証のない農地を購入し、購入後すぐに境界標を設置しました。彼らは、8月1日に新法が施行されたら土地所有権が適用されるまで待つために購入したと言っていました」とコン氏は語った。
コン氏によると、土地所有権証明書のない森林地や農地は現在非常に安価で、1ヘクタール（1万平方メートル）あたりわずか4億～5億ベトナムドンだという。一方、土地所有権証明書のある土地は、その2～3倍の価格になる。
「以前は、土地所有権のない農地の話になると、購入後に書類手続きができないのではないかと誰もが躊躇していました。地元の人同士で売買して耕作する程度でした。ところが最近、多くの人が積極的に探し出し、私に依頼してくるようになりました。土地所有権を認める新法が施行されたことや、こうした土地が非常に安価であることを知ったからこそ、これほど多くの人が購入しているのでしょう」とコン氏は強調した。
同様に、ビンフック省とタイニン省の不動産仲介会社の従業員であるキムさんも、最近、農業用の広大な土地を購入したいという問い合わせが多数寄せられており、価格が良ければ土地の権利証がなくても購入したいという問い合わせもあると述べています。「先週、私の会社はビンフック省ロクニン地区にある、現在ドリアンやその他の果樹が植えられている12ヘクタール以上の土地について、70億ベトナムドン以上で取引を仲介し、成立させました。この12ヘクタールのうち、土地の権利証があるのは3ヘクタールだけで、残りはまだ登記されていません」とキムさんは述べています。
危険な傾向
SENLAW法律事務所の弁護士、グエン・フオン・リエン氏は、間もなく施行される新土地法により、市民への土地所有権証書の発行が容易になると述べた。しかし、所有権証書なしで土地を購入することは、リスクが高く、非常に危険な投資形態となる可能性がある。市民や投資家は、この流れに乗って土地を売買する際には、メリットとデメリットを慎重に検討する必要がある。 「法的書類のない土地は、通常、正式に所有権が認められた土地よりもはるかに安価です。しかし、これには多くのリスクが伴います。法的書類のない土地を購入する場合、購入者は土地の出所、区画に関する情報、計画状況を確認することが困難です。さらに、土地使用権証明書がないため、購入者は、その土地が紛争や侵害の対象となっていないか、あるいは重複した土地取引や所有権の衝突がないかを確認できません。その場合、購入者は売主の誠実さに頼るしかありません。また、購入者は、土地の譲渡、贈与、相続、抵当権設定、土地使用目的の変更、賃貸ができないなど、基本的な土地使用権が制限される可能性があります。土地に建物を建てたい場合は、土地使用目的の変更申請と土地使用権証明書の取得手続きが完了するまで待たなければなりません…」と、弁護士のリエン氏は分析しています。
不動産業界で働くファム・アン・コイ博士（不動産金融サービス会社（FINA）総支配人）は、不動産および土地取引に関する法律が施行・適用される8月1日以降になって初めて、土地所有権証書なしで土地を購入するという一部の人々の「近道」的な決断の有効性を評価できると述べた。
「農地、特に土地所有権のない土地は非常に安価であることは誰もが知っていますが、所有権が認められれば価格は何倍にも跳ね上がります。しかし、所有権のない土地が何らかの開発規制の対象となるのか、紛争の対象となるのか、あるいはそもそも所有権の対象となるのかどうかは、誰にも確信が持てません。」
「農地は、耕作に利用し、経済効率を高めるためにハイテク農業生産に投資すれば、大きな可能性を秘めている。しかし、農地や所有権証書のない土地を購入し、後から用途を変更したり、区画を分割して売却したりする者は、困難に直面するだろうし、土地法をはじめとする不動産関連法の下では推奨されない」と、この専門家はコメントした。
実際、不動産や金融の専門家は、余剰資金を持つ人や不動産投資家に対し、地方や郊外の土地や住宅への投資を検討する前に、慎重に考えるよう繰り返し助言している。投資を行う前に、経済効率、開発可能性、利点、キャッシュフロー、投資収益率、流動性、そして特に予見可能なリスクを考慮する必要がある。
出典： https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
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