ミニアパートは賃貸が容易なため「大儲け」

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不動産市場の低迷とは対照的に、賃貸ミニアパートの取引は依然として好調だ。

ハノイ市ナム・トゥー・リエム区ミーディンでミニアパートを借りている会社員のトラン・ティ・ハンさんは、学生時代、友人と学校近くの15㎡の部屋を月250万ドンでシェアしていたと話した。以前の部屋には十分な設備がなく、バスルームも共有で不便だった。働き始めて収入を得るようになってから、ミニアパートを借りるために引っ越すことにしたという。

「私たちは月450万ドンで、清潔で安全なミニアパートを借りています。このアパートは26平方メートルで、3階にあります。大家さんはみんなが移動できるようにエレベーターも設置してくれましたし、家にはエアコン、テーブルと椅子、キッチンの棚、電気コンロ、マットレス、ワードローブなど、必要なものがすべて揃っています。あとはすぐに入居するだけで、あまり買い物をする必要はありません」とハンさんは語り、入居してからは不満な点は何もないと付け加えました。入り口には指紋認証式のロックが採用され、地下駐車場と各階の廊下にはカメラが設置されています。

ハノイの不動産ブローカー、トラン・ヴァン・ハイ氏は、ミニアパートメントの売買取引件数は依然として安定しており、投資家は不動産ニーズを満たすために不動産を購入することに非常に積極的であるため、賃貸用ミニアパートメントの流動性は良好だと述べています。

「 3週間前、オーナーに連絡を取り、写真を撮って情報を入手しました。フォーラムに投稿したところ、1週間も経たないうちにミニアパートの買い手がつきました。60億～70億ドンのミニアパートは、たいてい1ヶ月以内、遅くとも2ヶ月以内には売れてしまうものです」とハイ氏は語った。

ハイ氏によると、このタイプの宿泊施設は最近非常に人気が高まっているとのこと。学生や新社会人の賃貸住宅需要の変化が背景にあるとのことです。彼らはもはや古い寮に住むことを好まず、25～40㎡の広さで家具付きの部屋を好んでいます。特に地方からの学生の場合、親御さんは子供のために広々とした賃貸部屋を探したいと考えているようです。

通常、ミニアパートメントの各部屋には、エアコン、給湯器、ベッド、ワードローブ、ストーブなど、オーナーが家具を完備しています。平均的な賃料は月額400万～700万ドンで、管理費、電気代、水道代は含まれていません。ミニアパートメント1棟あたり平均10～25室の部屋があり、エレベーターも完備されています。多くのオーナーは、最上階を賃貸アパートメントとは別に家族が住むためのスペースとして設計しています。

「 2022年初頭と比べると、賃貸用ミニアパートメントとして建設された住宅の販売価格は落ち着いていますが、それほど大きな下落ではありません。投資家は60億～120億ドンの資金範囲で、家具付きの賃貸住宅を購入することができます。例えば、カウザイ区中心部にある、1フロアあたり約90㎡、4階建ての賃貸用ミニアパートメントは、110億ドンで販売されています。また、タンスアン区では、月5,000万ドンの安定した不労所得が得られるミニアパートメントが、90億ドン以上の価格で販売されています」とハイ氏は付け加えた。

ハノイのホアンマイ地区の投資家、グエン・タン・タン氏は、以前はミニアパートの建設を完了し、それを販売する方法だけを考えていたが、現在では多くの投資家が販売と賃貸の両方のために基本的な家具を備えたアパートを完成させていると語った。

2017年、タン氏はハノイ市ホアンマイ区タムチン通りの250㎡の土地を60億ドンで購入しました。6階建ての建物を建設し、各階には約40㎡のアパートが5戸あります。1階は共用駐車場となっているため、このミニアパートには合計25戸のアパートがあります。アパートの建設費と内装工事費は約60億ドンです。タン氏は各アパートを月額400万ドンで賃貸しています。

「毎月1億ドン使えるんです。不動産価格が高騰している今、このミニアパート25戸を1戸あたり12億ドンで販売しています。買い手が見つかれば売却しますが、そうでなければ賃貸に出すだけです」とタン氏は語った。

この投資家によると、賃貸ミニアパートメントが人気な理由は2つある。1つ目は、土地に付随する不動産であるため、価格が安定的に上昇し、投資や資産形成に適している点。2つ目は、キャッシュフローによって安定した流動性を確保できる点。これはこのタイプの大きなメリットだ。都心部に建つミニアパートメントは、入居率が非常に高い。多くの投資家は、余剰資金を抱え、老後の備えとして賃貸用に数戸のアパートメントを購入する傾向がある。

不動産専門家によると、ハノイでは居住用のミニアパートメントを建設・賃貸するトレンドが今後数年間でますます発展し、個人投資家にとっても魅力的なものとなるでしょう。この商品は、賃貸を必要とする大多数の人々の予算に合致しています。立地面では、投資や建設のための土地がまだ豊富であるため、このタイプのアパートメントは郊外でより発展しています。

しかし、多くの専門家は、ミニアパートメントは建設用地を全て所有しているという点にも警鐘を鳴らしています。購入者は国から各戸の所有権を認められますが、レッドブックの取得やレッドブックの分離のためには、ミニアパートメントは厳格な法的規制をクリアしなければなりません。これが、ミニアパートメント市場の持続的な発展を困難にする弱点です。投資家は投資を決定する前に冷静になる必要があります。

専門家は、ミニアパートを借りる方が購入するよりも利益率が高いと考えています。本当に購入したい場合は、広告を鵜呑みにするのではなく、プロジェクト、投資家、合法性などに関する情報を慎重に調査する必要があります。

ゴック・ヴィ

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