パラドックス：企業は自ら土地を借りなければならない

工場や作業場を建設するための土地を得るために、以前は多くの企業が土地を国に「引き渡し」、その後、自社の土地を借り戻す必要がありました。

土地を取り戻すことの難しさ

2000年代初頭、ホーチミン市人民委員会の政策により、環境汚染を避けるため、生産施設は郊外に移転せざるを得なくなりました。一方、中心部の工場用地は都市開発やサービス業の用途に転用されることになりました。

現時点では工業団地は非常に少なく、立地条件が不適切である場合もあります。郊外の多くの土地には住宅地利用計画はあるものの、1/2,000の区画整理計画は存在せず、工場建設には適していません。そこで提案されている解決策の一つは、土地を所有する個人または企業が国に土地を譲渡することです。その後、国は土地利用者に対し、工場建設のための土地（非農地）を年間払い、短期リース契約、5年リース契約、または10年リース契約で貸し出します。

しかし、賃貸借契約の期限が切れた場合、または企業が土地賃貸借契約を清算し、ピンクブックを現在の状態または以前の状態で再発行したい場合、多くの問題に遭遇することになります。

典型的な例は、旧ホーチミン市ビンチャン区のカオ・クオン氏の事例です。彼は1990年に生産施設を郊外に移転する政策を実行しました。ビンチャン区人民委員会の承認を得て、カオ・クオン氏はピンクブックで^{5,930平方メートル}の農地を購入しました。2006年、彼は上記の土地を自らが経営する会社に譲渡し、生産・事業用地への用途変更を申請しました。

カオ・クオン氏は自分で土地を借りなければなりませんでした。

しかし、当該土地は既存の住宅改修計画に属するため、承認された1/2,000スケールの詳細建設計画が存在しなかったため、ホーチミン市人民委員会は、当該土地を旧ビンチャン区人民委員会に引き渡し、 ^5,150㎡の面積を10年間（2010年～2020年）工場建設用に会社にリースし、毎年賃料を支払うという方針を承認した。残りの^780㎡ （土地の裏側^380㎡と前側^400㎡を含む）は運河保護回廊に属するため、農地のままとなっている。

2017年、賃貸借期間満了に近づいた頃、カオ・クオン氏の会社は賃貸借期間の延長を書面で申請しましたが、当該土地は住宅用地に指定されていた一方、工場は生産・事業用地であったため、承認されませんでした。そのため、2018年に会社はカオ・クオン氏本人に土地を返還する手続きを完了しました。この間、カオ・クオン氏は、賃貸借期間満了後の継続使用のために、土地の賃貸借期間の延長、土地利用目的の変更、または現状または当初の用途に応じたピンクブックの再発行を求める申請を多数提出しました。

しかし、和解手続きには何年もかかり、2024年になってようやく^{4,800平方メートルを}宅地化できたものの、農地価格を差し引くことなく土地使用料を100%支払わなければならなかった。残りの^{350平方メートル}の生産・事業用地は宅地化が認められず、ピンクブックも発行されず、土地の賃貸契約を更新し、毎年の賃料を支払わなければならなかった。

フォン氏の場合と同様に、工場建設のため、彼女は2010年にビンチャン区人民委員会に4,890^{平方メートル}の土地を「引き渡し」、その後、彼女の会社は国と上記の土地の賃貸契約を締結する必要がありました。2018年に会社は上記の土地をフォン氏に引き渡しましたが、規定により、彼女は2020年までの残りの期間のみ土地を賃貸し続けることができます。フォン氏は長年にわたり、同じ用途でこの土地のピンクブックの再発行を申請していますが、まだ認められていません。一方、上記の面積で土地の用途を住宅用地に変更した場合、試算によると1,600億ドンを超える税金を支払う必要があり、非常に困難なジレンマに陥っています。

ピンクブックの再発行提案

カオ・クオン氏は、全国で同様の問題が数多く発生していると述べた。個人が土地を造成し、工場を建設したい場合、国に土地を明け渡し、その後、土地を借りなければならない。しかし、賃貸契約が満了したため、地主には元のピンクブックが交付されない。土地を借り続けることができない場合、現行法では明確な規定がないため、国も「ジレンマ」に陥っている。用途変更により住宅用地となった場合、税金計算において土地の価値は0ドンと計算される。これは、企業が賃借する公有地の土地使用料計算と類似している。こうした規制は、資産、投資、住宅ローン、取引などにおいて多くの影響を及ぼしている。

ホーチミン市弁護士会のトラン・ミン・クオン弁護士はまた、現行の土地法2024年および政令103/2024により、土地利用目的の変更手続きや、公有地ではなく個人が所有する土地を源泉とする年間賃料で賃借されている非農業用地の土地賃貸契約の清算手続きを行う際に、多くの人々や企業が直面している困難、障害、不十分さが生じていると述べた。

現在まで、フォンさんの土地は住宅地に転用されていない。

政令103/2024は、毎年賃料を支払う私有地と国が賃借する公有地を明確に区別していません。この区別がないため、住宅地への転用に際しては、どちらの土地も転用時の地価（土地価格は0）に基づき、住宅地使用料の100%を支払わなければなりません。その結果、土地利用者は、土地購入に実際に支払った土地価格が計算されないため、他の農地よりもはるかに高い土地使用料を支払うことになります。

現行法では、土地賃貸借契約の終了時に、ピンクブックを現状のまま、あるいは賃貸借開始前と同じ状態で再発行できる仕組みが整備されていません。しかし、この場合の土地回収に関する規定もないため、個人や事業者にとって、土地賃貸借契約終了時のピンクブック発行において多くの問題が生じています。その結果、管理が困難で取引もできない、小規模で放置された土地が散在する状況が生じています。

そのため、トラン・ミン・クオン弁護士は、国が賃借する公有地ではなく、世帯や個人から毎年賃料を徴収して賃借されている土地、相続または自己創設された土地に対する土地利用転換料に関する政令103/2024の改正および補足を提案しました。住宅地への転用の場合、土地利用料は、住宅地価格の100%を適用するのではなく、土地利用転換時点の非農業生産事業用地または農地として計算されます。さらに、これらのケースでは、必要がなくなった場合、期間満了前に賃貸契約を解除し、賃貸前の土地の現状または種類に応じてピンクブックを再発行する権利があります。

出典: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm