専門家は何を推奨しますか?

VTC News•23/05/2023

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専門家によると、コンドテルをアパートメントに転換することは、地域計画の策定次第であり、このセグメントの課題を解決する一つの方法でもある。しかし、この調整は公開され、透明性が確保される必要がある。また、すべてのコンドテルをアパートメントに転換することは、地域全体の開発計画を混乱させる悪しき前例となるため、認められない。

ディン・チョン・ティン准教授は、市場の低迷時に苦戦しているプロジェクトを救済するためにコンドミニアムを住居用住宅に転換することは、投資家を安心させる良い解決策ではあるが、一時的なもので、すべてのプロジェクトがこれを達成できるほど幸運なわけではないと分析した。

中心的な課題は、コンドテルに関する法的枠組みを最終決定し、このタイプの物件が単なる金融商品になるのではなく、共有経済の強みを活用し、観光客の宿泊施設の質を向上させながら、多機能不動産としての本来の性質に従って運営できるようにする必要性である。

コンドミニアムを住宅に転換：専門家の推奨は？ - 1 — ダナン・タイムズスクエア・コンドテル・プロジェクトが、アパートメントビルに改装されました。（写真：チャウ・トゥー）

ティン氏はまた、コンドテルを住宅に転換する際には、以下の課題に対処する必要があると述べた。転換後のアパートメントを、コンドテルのように事業目的で賃貸し続けることは可能か？これは、ほとんどの投資家が個人利用ではなく営利目的で購入しているためである。常住者がいる場合は、管理・運営方法も変更する必要がある。

「住宅地をコンドミニアム型ホテルに、あるいはその逆の転用を認めるのであれば、明確な規制が必要です。開発業者と投資家間の契約や約束事に関する民事上の問題の処理についても、具体的な規定を設け、それに応じた調整を行う必要があります」とティン氏は述べた。

専門家はさらに、コンドテルの性質は非常に優れているとコメントしました。コンドテルはトレンドであると同時に実際の市場需要でもあり、大きな可能性を秘めた「ハイブリッド」であり、観光とリゾートの機会を発展させ、経済、地域、開発業者、投資家に利益をもたらします。

したがって、今後、厳格な合法化と確固たる基盤が確立されれば、コンドテルのような「ツーインワン」不動産商品の価値は、市場によって完全に決定されることになるでしょう。さらに、コンドテルが持つ固有の利点と優れた収益性により、コンドテルは現在のレベルにとどまらず、新たなレベルへと確実に引き上げられるでしょう。

一方、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、すべての地域は管轄当局が承認した計画に従って開発されなければならないと述べた。各地域は実際のニーズに基づき、計画を調整することができる。土地利用目的の調整は、管轄当局が適切な手続きと法令に基づいて行う必要がある。

チャウ氏は、コンドミニアム型ホテルのアパートへの転換について、転換を許可すると都市インフラへの負担が増大すると指摘した。リゾート施設から住宅施設への機能転換は人口密度を高め、都市インフラ、交通、上下水道、そしてそれに伴う社会インフラへの過負荷につながるだろう。

さらに、コンドテルはリゾートエリア内に立地する物件であり、居住用ではなく、商業・サービス提供用に指定された土地に立地しています。コンドテルをアパートメント（住宅）に転換することは、プロジェクトの価値を著しく低下させ、既にリゾート観光用に計画されているエリアの価値を低下させ、結果として近隣のリゾートエリアの価値を低下させることになります。

「コンドテルは、サービス、セキュリティ、アメニティの面で調整された運営が求められ、これらには適切かつ継続的な投資が必要です。購入者が自ら運営・管理を任せてしまうと、混乱を招く可能性があります」とチャウ氏は述べた。

ベトナム不動産協会副会長の建築家ド・ヴィエット・チエン氏によると、コンドテルをアパートに転換することは、公共目的から私的目的、私的所有、そして単なる土地の賃貸から永続的な土地所有権の付与へと移行することを意味します。これは居住コミュニティの形成につながります。コミュニティが形成されると、それに伴う社会インフラの整備が必要になりますが、コンドテル事業の計画当初は、この点が限定されていました。したがって、この転換における最初の重要なステップは、社会インフラ整備、つまり医療、文化、教育、スポーツなどに関するニーズの解決に取り組むことです。

最近、ダナン市人民委員会の副委員長、レ・クアン・ナム氏は、キム・ロン・ナム株式会社がダナン・タイムズスクエア・プロジェクトのコンドミニアム4区画（CT1、CT2、CT3、CT7）の土地利用目的を変更することを許可する2つの決定書に署名した。

決定によれば、ダナン市人民委員会は投資家に対し、4つの土地区画にある約4,000平方メートルの商業・サービス用地を、アパート建設のための都市住宅用地として土地利用目的を変更することを許可した。

ダナン市は2019年にも、ココベイ複合施設のコンドテルユニット数千戸をアパートメントに転換しました。具体的には、建設中のココ1、2、3棟のコンドテルユニット計1,856戸のうち1,016戸がアパートメントに転換され、未完成のココベイタワーのコンドテルユニット計1,657戸のうち544戸もアパートメントに転換されました。

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