多くの専門家は、企業が商業住宅プロジェクトに関して市民と土地利用権について独自に交渉することを認める試験的な仕組みによって、プロジェクトが促進され、住宅供給が増加し、住宅不足の解消に役立つと考えている。
政府はまた、環境汚染のため移転を余儀なくされた施設の跡地に企業が商業住宅プロジェクトを実施することを国会が承認するよう提案した。写真：ハノイ市タインスアン区グエンチャイ通り233、233B、235番地にあるカオサラ工業団地内のハノイ石鹸工場の優良地は、移転後長年にわたり利用されず、土地資源の浪費につながっている。 - 写真：ダン・カン
この試験的メカニズムに関する決議案は、先日国民議会で審議され、11月末に閉会する会期中に可決される見込みです。
しかし、現在の住宅供給が中級、高級、およびラグジュアリーなアパートセグメントに集中している状況を踏まえると、試験的メカニズムは明確な方向性を持つべきであり、大多数の人々の真の住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅や予算に優しいアパートを開発するための土地利用権に関する合意を優先すべきだという意見もある。
数百件の不動産プロジェクトが、障害の解決を待っている。
2024年3月、不動産プロジェクトの実施における困難や障害の解消を検討、促進、指導するための首相特別委員会の会議において、 建設省は、ホーチミン市では143件、ハノイでは246件、ハイフォンでは4件、ビンディンでは16件、カントーでは34件の不動産プロジェクトが、特別委員会、各省庁、各部門、地方自治体による問題解決を待っていると報告した。
全国各地で、数百件の不動産プロジェクトが依然として停滞している。
住宅用地が不足しているため、多くのプロジェクトが実現できない。計画規制に適合する土地を購入した投資家でさえ、わずか1平方メートルの住宅用地不足のためにプロジェクトを建設できないのだ。
さらに、現在国民議会に提出され審議されている試験的決議案において、政府は、環境汚染のために移転を余儀なくされた施設、または建設・都市計画に基づいて移転を余儀なくされた施設の所有地において、企業が商業住宅プロジェクトを実施することを国民議会が承認するよう提案している。
ここハノイでは、都心部にあった多くの汚染工場が郊外や近隣の省に移転した後、数十年間放置されたままの「一等地」が数多く出現している。
典型的な例としては、サオヴァンゴム工場、ハノイ石鹸工場、タンロンタバコ工場の3つの工場が集まった一帯が挙げられる。総面積は約15万平方メートルで、これらの工場は市の郊外に移転した後、長年にわたり放置されていた。
特に、長年前に移転したハノイ石鹸工場の好立地は、商業住宅建設用地として転用する仕組みがないため、雑草が生い茂ったままになっている。
ホーチミン市トゥドゥック市アンフー区マイチトー通りのプロジェクト - 写真: Nguyen Van Trung
企業側も地主側も満足している。
トゥオイチェー紙の取材に対し、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、企業が商業住宅プロジェクトのために市民から非居住用地の使用権を独自に交渉・取得できる試験的な仕組みは、不動産投資や事業のための土地へのアクセス方法をさらに増やすものだと述べた。
この仕組みは、土地利用者の交渉権を保障し、プロジェクト実施のための土地取得における紛争を軽減する。
「現在の土地取得メカニズムは以前よりはるかに優れている（より適切で市場に基づいた補償）ものの、土地使用権を持つ企業や個人が自ら土地移転について交渉できる試験的なメカニズムほど優れているとは言えない」とチャウ氏は強調した。
例えば、ホーチミン市3区では、近年48棟の古い集合住宅が建設されました。現在までに、これらの集合住宅のうち5棟では、企業が住民から古いアパートを100％買い戻し、新たな商業用集合住宅を建設するプロジェクトを実施することに自主的に合意しており、住民からの苦情は一切ありません。これは、双方にとって有益な取引メカニズムだからです。
投資家が自ら古いアパートを購入する交渉を行うよう促す仕組みがないため、改修されていない古いアパートがまだ43棟残っている。
チャウ氏によると、多くの商業住宅プロジェクトは現在停滞しているが、それは企業が所有する土地が住宅用地として指定されていないため、建設が妨げられているからだという。
住宅市場は（住宅プロジェクトの不足により）住宅供給不足に陥っているが、国会が企業が商業住宅プロジェクトのために非居住用地の購入を独自に交渉できるプログラムを試験的に実施すれば、認可された商業住宅プロジェクトの数が増加し、ひいては将来的に住宅供給が増加するだろう。
ハノイ不動産クラブの会長であるグエン・フー・クオン氏は、企業が商業住宅プロジェクトのために市民から非居住用地を独自に交渉して購入することを認める試験プログラムは、住宅市場の発展にとって有望な方向性であると考えている。
この仕組みにより、不動産事業者は土地利用権の譲渡や株式としての土地提供を通じて土地利用者と協力し、商業住宅プロジェクトを実施することも可能になる。
これにより、住宅建設に利用できる土地が増え、人々の住宅ニーズを満たすことができる。「企業が人々と直接交渉して土地使用権を購入できるようにすれば、商業住宅プロジェクト建設のための土地使用権を入札やオークションで調達するよりもはるかに安価になるのは間違いない。両者間の直接交渉は、土地オークションにおける『価格の高騰』を回避できるだろう」とクオン氏はコメントした。
多くの不動産専門家は、企業が商業住宅建設のために、住民から農地やその他の種類の土地を独自に交渉して購入できるプログラムを試験的に実施すれば、現在起きている都市部の土地の無駄遣いを防ぐことができると考えている。
実際には、ハノイとホーチミン市には、長年放置されたままの未開発の土地が数多く存在する。土地の買い戻しと用途変更に関する協定を試験的に導入することで、土地の効率的な利用が可能になる。同時に、国は引き続き土地使用料や税金を徴収し、人々は住宅購入の選択肢を増やすことができる。
低価格の商業住宅の建設を促進する。
企業が非居住用地を商業住宅プロジェクトに利用する権利を交渉できるパイロットプログラムを支持する一方で、多くの専門家は、このパイロットプログラムでは地域の実情に合った手頃な価格の住宅プロジェクトを優先すべきだと考えている。
Batdongsan.comの南部地域ディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、この試験的な仕組みを利用して、手頃な価格の住宅や低価格の商業アパートを開発し、住宅供給を増やして、大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たすことを推奨した。
トゥアン氏は、試験的な仕組みを通じて住宅供給を増やすには、現実的なニーズに合致した計画が必要だと主張した。明確な方向性がなければ、企業が住民から土地を購入することに同意した後、過去と同様に1平方メートルあたり5000万ベトナムドンを超える高額な商業住宅の開発にのみ注力し、高収益を得ようとするならば、市場における住宅の需給バランスを取るという目標は達成されないだろう。
トゥアン氏によると、もう一つ注意すべき点は、企業が商業用住宅プロジェクトのために個人から非居住用地を購入することを認める試験的プログラムにおいて、一部の資金力のある投資家がこの規制を利用して土地を買い占め、価格が上昇するのを待ってから他の企業に転売するという事態を避ける必要があるということだ。
住民から土地を交渉・取得した企業に対し、2～3年以内に商業住宅プロジェクトを開発することを義務付ける規制を追加すべきである。さもなければ、その土地は開発のために別の投資家に譲渡されなければならず、空き地のまま放置された場合は埋め立て処分されることになる。
この2つの決議案は、不動産市場における障害を取り除くことになるだろう。
企業が商業住宅プロジェクトのために市民から非居住用地を譲渡する際の交渉を独自に行うことを認める試験的な決議に加え、政府は土地関連問題、汚染工場の移転、国家機関本部の再編、検査、監査、調査、裁判所の判決に直面しているプロジェクトの解決などに対処するための特別決議案を国会に提出し、審議・承認を求める予定である。
これら二つの決議は、全国各地で停滞している数百件の住宅・都市開発プロジェクトに滞留している資産を「活性化」させるものです。これらの国会決議によって確立された仕組みにより、企業はプロジェクトの投資手続きを完了させ、住宅建設プロジェクトを継続的に実施し、住宅供給を増やし、市場における需給バランスの調整に貢献するための基盤を得ることができます。
天然資源環境大臣ド・ドゥック・ズイ：
「地元指導者によって管理が行き届いていないプロジェクトは救済されるだろう。」
テーマ別決議に関して、所轄官庁の指導原則は、地方自治体や指導者の過失によって停滞したプロジェクトを解決し、企業がプロジェクトの実施を継続できるようにすることである。この種のプロジェクトに関わるほとんどのケースでは、違反行為を行った地方指導者が懲戒処分を受けている。
企業が意図的に規制に違反するプロジェクトについては、土地資源の浪費を避けるため、土地は埋め立てられる。
利用規約に関して、依然として懸念が残っています。
ホーチミン市ニャベ区ニョンドゥックコミューン、レ・ヴァン・ルオン通りのアパートプロジェクト - 写真: Nguyen Van Trung
ホーチミン市の不動産開発業者は、政府が国家議会にパイロット決議案を提出して審議・承認を求めているのと並行して、ホーチミン市は現在、プロジェクト実施を妨げる規制上の障害に直面している土地所有企業の数も調査していると述べた。この企業の調査によると、ビンチャイン区、8区、トゥドゥック区などにある約20の土地がこうした障害に直面しているという。
この人物は、土地の大半は農地または非農地（住宅地ではない）であり、企業は個人から所有権の移転を完了しているものの、法的制約のためにプロジェクトを進めることができないと述べた。
近年の不動産市場は厳しい状況にあるが、企業は既存の土地資源を活用して新たなプロジェクトを開発したり、余剰在庫を売却して投資を回収したりすることができず、非常に困難な状況に陥っている。その一方で、企業は銀行融資の利息を支払わなければならず、苦境はさらに深刻化している。
承認審議にかけられようとしている決議案を読んだ結果、当社は、この決議案は企業や市場の困難を緩和するために必要な政策であり、承認審議にかけられるべきであると判断しました。
しかし、企業にとって懸念される点の一つは、土地利用権に関する合意または既存の土地利用権を通じて商業住宅プロジェクトを実施するための条件に関する決議案の条項である。
したがって、土地使用権に関する合意に基づいて商業住宅プロジェクトを実施する不動産事業者、または本決議に規定されている土地使用権を既に保有している不動産事業者は、土地使用権に関する合意が成立している場合、農地、住宅用地以外の非農地、同一区画内の住宅用地およびその他の土地を含む、プロジェクト用の1種類以上の土地の用途を変更することができる。
このような規制は、既に土地を所有している企業は、農地または非農地（住宅地を除く）をプロジェクト用に転用できる一方、新規に土地を取得する企業は、同一区画内に住宅地とその他の種類の土地の両方を含む区画を譲渡しなければならない、と解釈される可能性がある。
したがって、もし決議案が企業が理解した通りに可決・実施された場合、問題の根本的な解決にはならないだろう。
この人物はさらに、現在、既に土地を所有している企業に加えて、以前は社内の個人に農地の購入を認めていたものの、法的障害のためにまだ会社の所有地として計上していない企業や、十分な資金力があり、個人から土地を取得してプロジェクトを開発したいと考えている企業もあると説明した。
このように理解すると、企業は住宅地とその他の種類の土地が混在する地域しか購入できなくなり、土地資源へのアクセス機会が制限されることになる。
「天然資源環境大臣は先日、国会において、ほとんどの不動産開発プロジェクトが当初住宅用地として指定されていなかった土地で実施されていること、また、プロジェクトの詳細計画には住宅用地、交通用地、緑地など様々な種類の土地が含まれているため、土地法の規定が実用的ではないことを指摘しました。したがって、起草機関はこの点を再検討する必要がある」と、この当局者は示唆した。
そのフレーズを削除すべきです。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、この懸念を共有し、決議の実施時に誤解が生じないよう、住宅用地と同一区画内のその他の土地に関する規制から「土地使用権の取得に関する合意の場合」という文言を削除すべきだと提案した。
これは、既に土地を所有している企業、または譲渡によって土地を取得した企業は、決議で定められた土地利用計画、ゾーニング規制、その他の基準を遵守することを条件として、農業用地、住宅用地以外の非農業用地、および同一区画内の住宅用地とその他の土地という3種類の土地を商業住宅プロジェクトに利用することが認められることを意味します。
「こうすることで初めて、ボトルネックを取り除き、土地資源を有効活用できるのです」とチャウ氏は述べた。
出典： https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
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