都市計画規制の対象となる土地の概念と、一般的な都市計画規制の種類。
計画規制の対象となる土地とは、道路建設、住宅地開発、公共事業など、将来の利用のために管轄の州当局によって指定された範囲内の土地を指す一般的な用語です。通常、このような土地は、土地利用計画、都市計画、または交通計画に含まれます。
現在一般的に用いられている計画の種類は以下のとおりです。
- 交通計画
- 住宅地計画
- 公共事業計画
- 都市計画または商業プロジェクト
計画区域内に位置する土地の所有権証明書の発行に関する規則。
現行の土地法規によれば、計画区域内に位置する土地に対する土地使用権証明書（土地所有権証書）の発行は、当該計画区域に既に具体的な土地利用計画が存在するかどうかに左右される。
土地が計画に含まれているだけで、地区レベルで年間土地利用計画がない場合でも、人々は通常通り、土地利用証明書の登録、住宅建設、所有権移転などの法的権利を行使できます。これは、国が計画に従って土地収用を実施するまでの間、土地利用者の権利を保障するための措置と考えられます。
逆に、土地が既に国が発表した年間土地利用計画に含まれている場合、住民の権利は一時的に制限される。具体的には、土地取得を待つ間、計画が予定通りに実施されるよう、土地所有権証明書の発行、土地の分割、土地利用目的の変更は承認されない。
開発用地として指定された土地は、譲渡または売却できますか？
ゾーニング計画の影響を受ける土地の譲渡に関する問題は、最もよくある質問の一つです。基本的な原則は、その土地に年間土地利用計画がまだ策定されていない場合、所有者は通常通り取引を行うことができるということです。売買、贈与、相続などの契約は、他の合法的な土地と同様に、すべて公証され、登記されます。
しかし、その土地がその年の特定の土地利用計画に組み込まれると、所有権の移転権は制限されます。通常、土地登記所はこの場合、所有権の変更を記録しません。手書きの書類や不適切な署名のある民事契約書を用いて取引が行われた場合、取引は無効となり、買主に損失が生じる可能性があります。
計画が何年も経っても実行に移されない場合、住民は管轄当局に対し、土地の調整、一時的な使用許可、または譲渡を検討するよう要請することができる。ただし、これは各地域の政策によって異なり、個別の承認が必要となる。
ゾーニング規制の影響を受ける土地を購入する際によくあるリスク。
土地購入者は、立地と価格だけを重視し、都市計画規制を軽視しがちです。その結果、収用予定の土地を購入してしまい、土地を完全に失ったり、利用が制限されたりするケースが多々あります。よくあるリスクとしては、土地所有権の取得不能、建築不能、土地の分割不能、市場価値の急激な下落などが挙げられます。
もう一つのリスクは、計画の中断です。これは、長期間存在しているにもかかわらず、まだ実施されていない計画を指します。この間、人々の権利は「停止」され、土地や住宅に関する多くの手続きを行うことができません。
計画開発区域内に土地が含まれた場合、どうすべきでしょうか？
土地が都市計画の対象となっているかどうかを確認するには、地方計画情報ポータル、天然資源環境局、またはコミューンや区レベルの人民委員会などの公式情報源を参照することができます。さらに、現在では多くの場所でオンラインの都市計画地図が提供されており、座標や区画番号を使って簡単に検索できるようになっています。
土地が計画区域内にあることが判明した場合、次のステップは、その計画に具体的な土地利用計画が既に含まれているかどうかを確認することです。含まれていない場合は、土地所有権の取得や取引の手続きを進めることができます。既に計画が存在する場合は、調整通知が発行されるか、計画の実施期間が終了するまで、売買は一時的に停止する必要があります。
計画状況を理解することは、人々が自身の法的土地利用権を保護するのに役立つだけでなく、不動産取引を行う際の紛争や金銭的リスクを回避することにもつながります。
出典：https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html
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