2024 年土地法の多くの変更は土地金融に影響を与える
財務省は、2024年18月01日の第2024回臨時国会で第XNUMX回国会を通過したXNUMX年土地法には、政府が土地金融に関する多くの内容を詳述するため、土地金融と土地配分に関連する大きな変更が含まれていると述べた。土地使用料や地代に関する内容も含まれます。
土地財政に影響を与える 2024 年土地法の主な変更点は以下のとおりです。 (i) 土地からの国家予算収入の安定性と持続可能性を確保するために、国が毎年地代を支払って土地を賃貸するケースの拡大。 (ii) 国家および公共の利益のための社会経済開発のための土地回復の場合に関するより具体的な規制。 (iii) 土地使用権の競売と土地を使用する投資家を選定する入札の場合を区別する規定。多目的土地に関する規制とこの種の土地に対する財政債務の徴収。 (iv) 政府の地価の枠組みを削除する。地価表は、地域、場所に応じて作成されるか、価値面積と標準地形（デジタル地籍図と地価データベースのある地域の場合）に基づいて土地区画ごとに作成されると規定されており、初めて申請を発表します。 01 年 01 月 2026 日から、（05 年の土地法のような 2013 年間ではなく）毎年調整、修正、補足され、同時に土地に関連する財政債務を計算するための地価表の適用ケースが拡大されます。したがって、国が土地を割り当てたり、土地を貸与したり、土地使用権を認めたりする際に、世帯や個人からの土地使用料や地代を計算するために使用される地価は、地価表に記載されている地価（規定を除く）となります。場合によっては以前と同様に地価が上昇する）。 (v) 本第 2 項に規定する地区人民委員会の権限に基づく土地割り当て、土地賃貸借、または土地使用目的の変更許可の場合、特定の土地価格を決定する権限を地区人民委員会委員長に分散化する。 4 年土地法第 123 条第 2024 条第 180 項。 (vi) 地価計算プロセスの革新：地価表の地価を土地使用料および地代の計算に適用する場合、管轄人民委員会は土地の賃貸借決定に土地価格を記録しなければならない。土地使用目的の変更、土地使用権の延長、土地使用期間の調整、土地使用形態の変更。土地使用料または地代を計算するために特定の土地価格を決定する場合、管轄人民委員会は土地価格決定時から XNUMX 日以内に土地価格決定を発行しなければならない。七 土地使用料及び地代が免除される場合には、地価の決定、土地使用料の計算又は地代の減免の手続を行う必要はありません。土地使用料・地代が免除されている土地使用者は、土地使用料・地代の減免申請手続きを行う必要はありません。
2024 年土地法の新しい規制を具体化するために、土地使用料と地代の詳細を定める政令の発行には法的根拠があります。
新たな現実状況に合わせて政策を改善する必要がある
財務省は、土地使用料と地代を徴収する政策は土地金融政策の一環であると述べた。最近では、一般的な土地金融政策と同様に、市場原理、透明性、経済部門間の平等に従って、土地使用料の徴収と地代の政策が徐々に制度化されてきました。土地の経済的かつ効果的な利用を促進し、投機を徐々に制限し、無駄な土地利用を制限し、不動産市場の発展を方向づけ、促進することに貢献します。達成された重要な成果に加えて、2013 年土地法の指針となっている土地使用料と地代に関する規制では、克服する必要のあるいくつかの欠点と制限も明らかになりました。
2013 年土地法に基づく土地使用料の徴収、地代、水面地代に関する政策の実施を検討し、要約するために、財務省は、8335 年 28 月 7 日付の官報第 2021/BTC-QLCS を発行し、財務省に送付しました。省および中央直轄市の人民委員会は、土地使用料徴収、地代徴収、水面地代徴収に関する政策の実施状況の評価を要求し、内容を勧告および提案する。これらの政策は修正および補足する必要がある。
ローカルレポートの総合に基づいて、以下に関連する多くの問題が発生します。
経済団体が投資プロジェクトを実行するために土地法に基づいて合法的に土地使用権を取得する場合、土地使用目的を変更する際に土地使用料と地代を徴収する。現行法によれば、補償および敷地更地計画（仮定）を策定する必要があるためである。 （土地使用権または借地権の譲渡を受けるために組織が支払った金額）を土地使用料および地代から差し引いた最高額と比較するために設定されます。これにより、追加の管理手続きが発生します。また、多種類の土地の譲渡を受け、目的を変更して土地を混合して利用する投資事業を実施する場合の取扱いに関する規定はない。
土地使用料及び地代の減免の原則について（土地の割当てや競売による借地は減免されるのか？国が土地を回収する際の土地割当てや住民移転の場合は減免されるのか？）、土地の減免について使用料、土地使用料および地代の減免後の検査と違反への対応はまだ具体的に規制されていない）。
地区レベル別立地投資奨励表表の既存規定による土地割当てや土地使用権の承認に際し、土地使用料奨励対象対象の土地使用料減免の対象と水準を決める地域の問題点地域であるが、県レベルの地域内に社会経済状況が困難な地域にないコミューンが存在するか、県レベルの地域は優先地域のリストに載っていないが優先地域内にコミューンや村があるかは不明である。エリアごとのインセンティブの計算方法。
土地使用料徴収、地代徴収については、詳細な建設計画を何度も調整する際に、土地使用料徴収の計算根拠等の基準を変更し、地代が変更される場合と変更されない場合。計画調整前の土地は、土地使用権の競売により賃貸され、割り当てられた土地であった。
混合土地利用を伴うプロジェクトの種類ごとに、補償金の控除や用地撤去に関する特別な規制はありません。土地使用料を徴収せずに土地割り当てをした場合、または土地使用料を徴収せずに土地割り当てをした場合の補償金と償還額の計算方法。
実際には移行処理に関する規制が不足している場合もあります。
これにより、財務省は、2024 年土地法策定の過程で草案を検討し完成させるための文書を編集、評価し、天然資源環境省に送付した。土地使用料の徴収と地代の徴収に関する現行の政令（政令第 2013/45/ND-CP、政令 No 2014/46/ND-CP、政令 No. 2014/135/ND-CP、政令 No. 2016/123/ND-CP）に従って、新たな現実状況に応じて行政手続きを改革し、効果的な土地の動員を確保する。使用料と地代を国家予算に組み込む。土地の有効活用を促進し、社会経済の発展に貢献します。
地代の減免規制について
財務省は、地代の減免の原則について、「2024年土地法には地代の減免とは何か、地代の減額とは何かについて具体的に規定していない」と述べた。しかし、土地法草案の作成過程を通じて、土地を使用するプロジェクトの競売や入札を実施しなければならない場合に関する条文の設計内容に表現されている原則は、次のとおりです。 免除地代により、土地使用者は支払う必要がなくなります。リース期間全体の地代。残りは地代の減額です。したがって、政令草案では、第 39 条と第 40 条で、次の原則に基づいて地代の減免を規定しています。 (i) 地代の減免により、土地使用者は賃貸スペースの全期間にわたって地代を支払う必要がなくなります。 (ii) 地代を引き下げることにより、土地使用者は、支払われる地代の割合として計算される特定の金額を支払う必要がなくなります。
地代の減免の場合について：1年土地法第2条第157項及び第2024項に、土地使用料及び地代の減免の場合が具体的に規定されています。同時に、第 1 条第 157 項に定めのないその他の土地使用料及び地代の減免については、国会常任委員会の同意を得て政府権限規定に定める。したがって、政令草案では、地代の免除の場合を具体的に規定している。投資法の規定に基づき、投資奨励分野および投資奨励地域に応じた地代家賃の減額水準を設計する。基本的に政令第 46/2014/ND-CP の現在の規制と同様（政令第 135 号で修正および補足） /2016/ND-CP、政令第 123/2017/ND-CP)。
157 年土地法第 2024 条には、投資奨励分野または優先投資奨励分野（社会化分野に関係なく）で生産および事業目的で土地を使用する場合の土地使用料および地代の減免に関する規定のみがある。 2013 年の土地法など）。したがって、政令草案の第 39 条と第 40 条には、公共建設のための土地を使用するプロジェクトに対する特別な奨励金は設けられておらず、投資奨励金のある分野および地域のプロジェクトに対する土地使用料の減免の優遇水準に関する一般規定のみが設けられている。ビジネス目的 (社交) のために機能します。
同時に、第 6 条第 50 項は土地使用料の経過規定を規定し、第 14 条第 51 項は地代徴収に関する経過規定を規定し、社会セクターのプロジェクトに対する地代の減免に関する規制を廃止する。 69 年 2008 月 30 日付け政令 No. 5/2008/ND-CP および 59 年 2014 月 16 日付け政令 No. 6/2014/ND-CP の規定。
減免の命令と手続き
減免の命令及び手続きについて：3年土地法第157条第2024項において、土地使用料又は地代を免除する場合には、地価の決定及び土地使用料の計算の手続は行わないものと規定されている。土地代と地代が免除されます。土地使用料・地代が免除されている土地使用者は、土地使用料・地代の減免申請手続きを行う必要はありません。
したがって、規定に基づく土地使用料および地代の免除条件の実施に対する監督を確保すること。適切な対象に対する土地使用料と地代の免除を確保し、国家予算収入の損失を回避し、国家の優遇政策の有効性を確保する...)、政令草案では歴史的記録の免除を規定している 土地使用と地代は以下の通りである。土地賃貸借決定書に記載されている。同時に、以下の責任も規定している。 (i) 税務当局は土地使用料と地代の減額額を計算し、減額された土地使用料の回収決定を同レベルの人民委員会に提出する。 ; (ii) 天然資源環境庁は、統計を収集し、地代免除の事例を要約する責任を負っている。実施過程において、地代免除対象者が減免条件を満たしていないことが判明した場合、天然資源環境局は地代免除奨励金の条件を満たしているかどうかを定期的に確認、検討し、判断する。地代の免除を取り消すことを決定するには、同じレベルの人民委員会に報告し、政策に従って支払うべき地代（免除されていない）の計算、徴収、支払いを調整するために税務当局に情報を転送する必要があります。借地権決定時の地価及び税務行政に関する法律の規定による地代の延滞金相当額。
洞察
