ホーチミン市の土地価格の調整

土地価格表の調整には多くの問題に注意を払う必要がある

ホーチミン市の土地価格調整案に関する情報はここ数日、非常に「ホット」であり、当局だけでなく国民からも大きな注目を集めている。

専門家らは、この草案は、土地を取り戻した人々に、これまでよりも高い補償額で、より満足のいく補償、支援、移住が与えられ、土地価格の枠組みがより現実的で透明かつ明確なものになるという利益がある一方で、商業住宅プロジェクトや社会住宅プロジェクトを含む不動産市場に望ましくない影響を与え、同時に不動産価格を押し上げるだろうと指摘している。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の情報によると、同協会は「調整地価表案」に対して意見を表明し、社会的批判を表明する緊急文書を多数発表した。

ホーチミン市で発行されている調整済み土地価格表に関する情報は、多くの人々の関心を呼び、住宅やアパートの価格が上昇するにつれて人々がそれらにアクセスすることがより困難になるのではないかとの懸念を引き起こしている。

HoREAによると、ホーチミン市天然資源環境局（DONRE）は7月29日、2024年8月1日から2024年12月31日まで適用されるホーチミン市の土地価格表案（調整土地価格表案）に関する情報を発表した。

調整された土地価格表の草案は、ホーチミン市人民委員会の2020年1月16日付決定第02/2020/QD-UBND号に規定されている現行の土地価格表の土地価格と比較して、一般的に10～20倍に増加します。

しかし、協会は、これまでのところ、調整地価表案に関する情報を発表したのはホーチミン市だけであることを確認した。

上記の問題に直面して、HoREA は、起草機関が国民の立場に立って、なぜ現時点で 2024 年 8 月 1 日から適用される土地価格表を発行すべきでないのかをより明確に理解すべきであると提案しています。

HoREAは提案文書の中で、起草機関は調整土地価格表の草案によって影響を受ける4つの事例に注意を払う必要があると述べた。

一つ目は、土地使用権の承認を申請する必要がある個人のケースで、土地使用者に最初の証明書が交付されていない土地13,035区画が含まれています。

ホーチミン市の土地登記所は、特に土地価格表の調整に関する情報が多かった後は、いつも人で混雑しています。

次の事案は、市街地と農村住宅地にある農地と非農地について、同一敷地内の住宅に付随する土地使用権の合法化を求めるものである。

土地の用途を宅地に変更すると同時に、土地を子供に分割して相続させたい場合。

そして4番目は、新築住宅地、改築住宅地、中断中のプロジェクトなど、計画中断地域内に家屋や土地を有する個人や世帯の場合です。

この調整により住宅価格や土地価格が上昇するのではないかと心配ですか?

ホーチミン市における土地価格表の調整を適用する際に注意すべき重要な問題について当局にフィードバックしたほか、HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、調整後の土地価格表の草案は、商業用住宅プロジェクトや社会住宅プロジェクトを含む不動産市場に望ましくない影響を及ぼしていると述べた。

ホーチミン市人民委員会の土地価格表に関する決定02/2020をホーチミン市で調整する決定案に関する社会批判会議で講演したHoREA会長は、「土地価格表が何度も値上がりすると、人々は価格を引き上げようという心理になり、不動産市場は不動産取引価格を以前よりも押し上げる傾向があります。」とコメントしました。

これにより、不動産譲渡を受ける事業者は、これまでよりも何倍も高い価格で購入しなければならなくなり、住宅価格を適正な水準に引き下げるという目標にも影響が出るだろう。」

土地価格調整案は、明らかな利点に加え、住宅価格や土地価格がそれに応じて上昇するのではないかと投資家に懸念を抱かせている。

HoREAによると、調整された土地価格表案は、土地を利用する公共投資プロジェクトにも望ましくない影響を与えており、用地取得、支援、そして移転にかかる補償費用の増加を招いている。特に交通プロジェクト、都市・農村インフラ整備がそうだ。その典型的な例として、ビンタン区スエンタム運河沿いの住民の改修、移転、そして再定住プロジェクトが挙げられる。

ビジネスの観点から、トラン・アン・グループ株式会社の副社長であるハ・ヴァン・ティエン氏は、グオイ・ドゥア・ティン氏に対し、「土地価格表の調整は、当局によって長年にわたり検討、検査、評価されてきました。ホーチミン市の新しい土地価格が発表されれば、ホーチミン市の不動産市場に新たな『波』が起こり、あらゆる地域の土地価格が上昇するでしょう」と述べました。

トランアングループコーポレーション副社長ハ・ヴァン・ティエン氏。

「土地価格が変動すれば、土地の売買コストが上昇し、あるいは用地取得のための補償金も増加し、プロジェクトの建設コストが上昇するでしょう。そうなると、企業はこれまで以上に商品価格の変動に合わせて戦略を調整せざるを得なくなります。その結果、あらゆる不動産分野で住宅価格が上昇せざるを得なくなるでしょう」とティエン氏は述べた。

Cホールディングス株式会社のグエン・クオック・クオン社長は、 Nguoi Dua Tin氏とのインタビューで、「不動産プロジェクトの開発には、製品の価格に直接影響を与える要因が数多くあります。例えば、法的事項、建設、土地資金、土地使用料の換算などです」と述べた。

投資家や企業が費やすコストが高ければ高いほど、商品価格は必然的に高くなります。したがって、地価が上昇するように調整されれば、将来の不動産価格は下落しなくなります。

グエン・クオック・クオンさん（右から2人目）。

長年の不動産投資家であるクオック・チュック氏（ホーチミン市タンフー在住）は、「土地価格の上昇は住宅価格の上昇につながり、中低所得者層の住宅所有の可能性を低下させる。国定土地価格表の作成・公布に加え、人々が社会住宅や低価格住宅にアクセスできるよう支援する政策に、より一層注力する必要がある」と述べた。

新しい土地価格表は不動産市場の透明性を高めるだろう

ホーチミン市人民委員会の土地価格表に関する決定案（02/2020）について社会批判会議で講演したホーチミン市ベトナム祖国戦線委員会副委員長のグエン・ティ・キム・トゥイ氏は、新たに適用された土地価格表が、環状3号線、スエンタム運河など、ホーチミン市の多くのプロジェクトにおける補償と用地取得の促進に貢献することを期待していると述べた。

新しい価格は市場価格に近づくため、支持と補償額が増加し、人々の合意を得やすくなります。同時に、予算が投入された主要なプロジェクトや工事は、滞ることなく予定通りに進められます。

新たな土地価格表の適用は、ホーチミン市の社会経済発展の安定と促進に貢献し、市場の透明性の向上を図るものです。現行の土地価格表の欠点を克服し、住民の土地に関する財政的義務の履行における公平性を確保します。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/dieu-chinh-gia-dat-tai-tphcm-bai-2-nguy-co-bien-dong-thi-truong-bat-dong-san-20424081610531429.htm