12月10日、ベトナム不動産電子マガジン（Reatimes）とベトナム不動産研究所（VIRES）は、「 ハノイのアパート市場：持続可能な生活と投資の選択肢とは？」と題したセミナーを共同で開催しました。
12月10日、ベトナム不動産電子マガジン（Reatimes）とベトナム不動産研究所（VIRES）は、「ハノイのアパート市場：持続可能な生活と投資の選択肢とは？」と題したセミナーを共同で開催しました。
需要は増加しており、価格は高騰し続けており、その勢いは止まる気配がない。
ベトナム不動産協会の報告によると、供給面では、ハノイの不動産市場は2024年最初の9ヶ月間で13,000戸以上の新規物件を記録し、2023年通年の総供給数と比較して約25%増加した。これは、プロジェクトからの物件が市場に「投入」されたことを示している。これらのうち、供給の87%は高層マンションで、主に大手投資家による高級・ラグジュアリープロジェクトからのもので、市の東部と西部に集中している。
特に、手頃な価格帯のアパートは市場に全く存在せず、中価格帯のアパートもますます不足している。第3四半期末に発売された新規アパートプロジェクトはすべて、1平方メートルあたり6,000万ベトナムドン以上の価格設定となっており、中所得層の顧客にとって住宅入手がますます困難になっている。
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| セミナー「ハノイのアパート市場：持続可能な暮らしと投資の選択肢とは？」 |
需要面では、2024年最初の9ヶ月間、ハノイの不動産市場は住宅需要と投資需要の両方において上昇傾向を維持した。新規供給は前年比で改善したものの、依然として高い市場需要を満たすには至らなかった。さらに、新築物件の価格は高止まりしており、大幅な下落は見込まれないため、特に今後の価格上昇への懸念から、人々は早期に住宅購入を決断する傾向にある。
取引件数に関して言えば、2024年最初の9ヶ月間で、不動産市場は約11,100件の取引を成立させ、新規供給の吸収率は83%という驚異的な数字を記録しました。取引の中心は引き続きマンションで、全取引件数の95%がこのタイプでした。特に注目すべきは、大手デベロッパーが立ち上げた新規プロジェクトが、正式発売時点で90%という高い吸収率を記録したことです。
マンションほど普及しているわけではないものの、低層物件も発売当初は高い吸収率を記録しており、購入者の関心の高さを示している。しかし、この分野の供給は限られているため、投資家間の競争は激化している。
2024年第3四半期時点で、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期と比較して64%上昇しており、ホーチミン市の増加率の2倍となっている。平均販売価格は1平方メートルあたり6,000万ベトナムドンに迫っている。
「一次市場価格は上昇を続けており、止まる兆しは見られない。供給は改善しているものの、需要を満たすのは依然として非常に困難だからだ。新規供給物件のほとんどは、投資コスト、特に土地関連コストの増加に伴い、高い水準で建設されている。」
さらに、ベトナム不動産協会副会長兼ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、一次市場の高価格と需要に対する供給不足が続いていることが、流動性が急速な成長期を経て徐々に横ばいになっているにもかかわらず、二次市場のマンション価格を高止まりさせているという。
価格は上昇を続けるだろうが、いずれ安定するだろう。
セミナーでは、多くの専門家がハノイのマンション価格は今後も上昇し続けると予測した。ベトナム不動産協会の調査によると、2000年から2010年までのハノイのマンション価格は1平方メートルあたり1,000万～2,000万ベトナムドン、2010年から2020年までは2,000万～5,000万ベトナムドン、そして2020年以降現在までは、地域によって異なるものの、1平方メートルあたり5,000万～1億ベトナムドン以上に大幅に上昇している。
フンティン・グループの副総支配人であるゴ・フー・チュオン氏によると、ハノイでは近年、居住用または賃貸用として実際に使用可能なマンションの価格が急激に上昇している。郊外に位置するドンアインやホアイドゥックなどの地域では、1平方メートルあたり3,000万～4,000万ベトナムドンから7,000万～8,000万ベトナムドンに上昇している。
不動産価格の上昇を招いている主な要因としては、新たな土地価格表による価格上昇、建設資材費の高騰、そして購入者の需要に応えるための開発業者による設備のアップグレードなどが挙げられる。
「私の見解では、ベトナムの不動産価格は今後も上昇を続けると予想されますが、購買力の停滞を示す兆候が見られるため、上昇率は鈍化する可能性があります。その理由としては、法的障害の解決に時間がかかるため新規供給が限られていること、そして高価格によって取引コストや投資コストが増加することなどが挙げられます」とチュオン氏はコメントしました。
チュオン氏の分析によると、不動産価格上昇の主な理由は3つある。第一に、法的手続きに時間がかかることである。ベトナムでは、土地の取得から法的手続きの完了まで、プロジェクト承認プロセスにかなりの時間を要することが多い。これが投資コストの増加につながり、結果として不動産価格の上昇を招く。
第二に、現行の規制では、土地の競売は市場価格に準拠しなければならない。これはプロジェクトの投入コストの上昇につながり、結果として不動産価格の上昇を招く。
第三に、インフレと為替レートの影響があります。ベトナムのインフレは十分に抑制されていますが、金と米ドルがベトナムドンに対して上昇しているため、多くの投資家がこれらの資産を資産形成の基盤として利用しており、不動産価格に上昇圧力がかかっています。
「したがって、今後不動産価格が下落するのは非常に難しいだろうと私は考えています」とトゥルオン氏は述べた。
ディン・チョン・ティン准教授は、2024年はハノイのマンション市場で価格が急速かつ大幅に上昇する年になると考えている。様々な調査機関の市場レポートによると、マンションの平均価格は2022年の4,000万ベトナムドン/m2から2024年第3四半期末までに7,000万ベトナムドン/m2以上に上昇した。6,000万ベトナムドン/m2以下の物件はもはや存在せず、中級物件の多くは1億ベトナムドン/m2を超える価格となっている。マンション価格は、築年数の古い物件も含め、一次市場と二次市場の両方で上昇している。需要が高い時期には、価格は毎日または毎週上昇することさえある。注目すべきは、価格が高騰しているにもかかわらず、流動性は依然として高く、買い手は依然として存在していることである。
ポジティブな観点から見ると、これはハノイの市場センチメントが驚くほど好調であることを示している。住宅用不動産と投資用不動産の両方に対する抑圧されていた需要が、買い手と投資家の自信回復に後押しされ、ついに爆発した。この需要の急増と供給不足の継続が相まって、価格上昇を招いている。
「当社の分析によると、近い将来、マンション価格が下落する可能性は低いでしょう。しかし、上昇傾向はやや鈍化し、より安定した状態になり、ここ数ヶ月に見られたような狂乱的な価格高騰は見られなくなりました」とティン氏はコメントした。
ティン氏によると、一次供給は増加しており、特に1平方メートルあたり1億ベトナムドン以上の高級物件やラグジュアリー物件では、供給不足がいくらか緩和されているとのことです。しかし、市場を観察し、報告書をまとめると、新規供給も急速に吸収されていることがわかります。現在、最も手頃な価格帯は1平方メートルあたり6,000万～7,000万ベトナムドンで、これはこれまであまり注目されていなかった地域で新たに再開されたプロジェクトによるものです。
したがって、買い手の資金は、価格水準の高い地域から、より価格競争力があり、成長の余地が大きい地域やプロジェクトへとシフトする傾向があるだろう。
出典： https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html
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