地価と事務総長の戦略的方向性

(Chinhphu.vn) - 「市場価格による土地価格は簡単に操作され、高騰する」 - ハノイで最近行われた有権者との会合でのト・ラム書記長の発言は大きな反響を呼んだ。

ト・ラム書記長は、国家はすべての人々に公平かつ効果的な土地利用権を保障しなければならないという見解を強調した。写真：VNA。

これに先立ち、 事務総長は土地法改正の方向性について関係機関と協議を行った。事務総長によると、国家はすべての人々の公正かつ有効な土地利用の権利を保障し、有効な土地利用、公正かつ有効な土地価値の分配と配分を確保し、無駄を省き、国の発展のために土地資源の効率を最大化しなければならない。

事務総長の発言は、実践的な観察であるだけでなく、ベトナムにおける土地管理の中核原則を指摘している。この短い発言は、理論的にも実践的にも大きな問題を提起している。土地が全国民の所有であり、国家によって管理されている状況において、土地価格を機械的に「市場価格に追従させる」ことは、この原則に反し、多くの潜在的に危険な結果をもたらす可能性があるのだ。

これを明確に理解するには、所有権、 経済、公共政策の観点から深く分析する必要があります。

土地 – 公有地とベトナムの独自性

土地の私有権を認める多くの国とは異なり、ベトナム憲法は土地が全国民に属し、国家が所有者を代表して統一的に管理することを定めています。これにより、土地価格の形成方法に根本的な違いが生じます。

典型的な市場経済では、土地価格は多数の異なる所有者間の競争によって形成されます。供給も需要も多様であるため、価格は真の競争に基づいて形成されます。しかし、ベトナムでは、国家が一次市場における唯一の供給者です。土地へのアクセスに関するあらゆるニーズは、土地の割り当て、土地の賃貸借、土地利用目的の変更など、国家の決定を経なければなりません。言い換えれば、ベトナムの土地市場は、国家が供給者と規制者の両方を兼ねる特殊な市場なのです。

このような状況において、国が「市場に従って土地価格を決定することを地方に委ねる」ということは、実質的には、投機家、仲介業者、利益団体によって容易に操作される変動に土地価格を委ねていることになります。そうなると、土地価格はもはや実際の使用価値を反映しなくなり、投機的な期待によって歪められてしまいます。これが、多くの放棄地が依然として高値で取引され、生産企業は土地へのアクセスに困難をきたし、価格差を利用して投機家が富を得るという矛盾を生み出します。

ベトナムの土地市場は、国家が供給者と規制者の両方を兼ねる特殊な市場です。

「市場価格」原則を課すことのリスク

すべての国民が所有する公共資産が「市場ベース」の価格設定メカニズムの対象となる場合、一連の深刻なリスクが直ちに発生する可能性があります。

まず、土地価格は不当に高騰しています。計画やインフラに関する未検証の情報が一つでもあれば、「土地フィーバー」が巻き起こります。「土地ブローカー」や投機家は簡単に仮想価格を作り出し、価格を実際の価値の数倍に押し上げ、「市場価格」という概念を操作者のためのゲームにしてしまうのです。

第二に、社会への悪影響です。地価の不当な高騰は、住宅価格、家賃、生活費、生産コストの上昇につながり、これらはすべて人々と企業の肩にのしかかります。中間所得者にとって定住の夢はますます遠のき、企業は土地価格の高騰によって競争優位性を失い、社会住宅市場は停滞しています。

第三に、資源配分の歪み。仮想土地価格が一攫千金の手段となると、社会資本は生産、技術革新、イノベーションではなく、不動産投機に引き込まれます。多くの人々が生産を放棄し、土地サーフィンに走り、短期的で持続不可能な、潜在的リスクを伴う経済を生み出します。

第四に、マクロ経済の不安定化リスクです。土地バブルは、担保の大半が不動産であるため、銀行システムにとってリスクとなります。同時に、少数の人々が土地投機によって急速に富を築く一方で、大多数の人々は定住やキャリア開発のための土地へのアクセスから排除されているため、貧富の格差が拡大しています。

したがって、事務総長の警告は現実に即しているだけでなく、極めて重要な政策的価値も持っている。

土地評価における国家の不可欠な役割

公有制においては、国家は土地評価の責任を逃れることはできません。むしろ、国家は標準的な土地価格の枠組みを確立する義務を負っています。なぜなら、それが国民全体の利益を守り、公共資産の損失を回避する唯一の方法だからです。

市場に「自己規制」を委ねれば、実質的には公共資産の価値を決定する権限を投機家集団に委ねることになります。これは公共資産管理の原則に反するだけでなく、社会的な影響という点でも危険です。

国家による土地価格決定は、市場の役割を否定するものではありません。むしろ、国家が定める土地価格が「基準となるアンカー」の役割を果たしつつ、民間取引が合理的な範囲内で変動できる、統制された市場を設計するものです。これは、市場の柔軟性と国家運営に必要な安定性のバランスをとるモデルです。

特に、国が発行する土地価格は、人々が定住やキャリア開発のために土地にアクセスできるようにする、企業の安定したコスト環境を作り出して競争力を向上させる、社会資本を投機ではなく生産に向ける、公的で透明性の高い予算収入を増やす、公共資産の損失を防ぐ、といったことに役立つ戦略的な政策ツールでもあります。

したがって、事務総長の見解には確固とした理論的根拠がある。すなわち、国家による土地評価は恣意的な行政介入ではなく、特別な所有制度、すなわち土地の公有化の不可避的な要件である。

ベトナムにおける土地価格決定のための適切なメカニズム

この考えを実行するには、科学的で実現可能かつ透明性のある価格設定メカニズムを構築する必要があります。

まず、全国標準地価の枠組みを確立する。独立した全国土地評価審議会が、ビッグデータ、専門家の助言、そして綿密な監督に基づき、地価の枠組みを策定する必要がある。各地域が独自に価格を設定することは不可能であり、集団利益の「ダークゾーン」に陥りやすい。

第二に、統一された土地データベースを構築します。これは土地管理の「中枢神経系」となり、すべての取引、税金、信用情報をリアルタイムで記録します。これにより、客観的な需給を正確に反映し、仮想取引を排除します。

第三に、投機抑制税の適用。放棄された土地や短期間で売買される土地に累進課税を適用し、投機的な動機を排除することで、土地が本来の生産機能と生活機能を取り戻すことを目指す。

第四に、地代差を回収する仕組みを導入する。国が土地の価値を高めるインフラに投資する場合、その増加分は税金、手数料、あるいは競売を通じて国が徴収しなければならない。これは公平性の原則であり、土地の価値は国民全体に属するものであり、特定の個人集団だけが享受するべきではない。

第五に、透明性と監督の確保です。土地評価プロセスは透明性を保ち、国会、祖国戦線、報道機関、そして国民による監督を受けなければなりません。透明性こそが、既得権益の侵害を防ぎ、社会の信頼を強化する鍵なのです。

第六に、合理的な変動幅を認める。民事取引価格は、一定の範囲内で国家価格と異なることが認められるが、安定性を保ちつつ柔軟性を維持するために、上限を超えることはできない。

これらのメカニズムが真剣に設計され運用されれば、事務総長が断言した通り、公正で透明性があり、持続可能な土地市場が創出されるであろう。

土地政策を根本的に改正するための戦略的方向性

ト・ラム書記長は、土地政策を根本的に改革するための戦略的方向性を示した。公有制においては、国家が価格を設定しない限り、正しい「市場価格」は存在しない。国家が定める標準価格こそが、公共の利益を確保し、投機を抑制し、土地市場を持続可能な発展の軌道に戻すことができるのだ。

これは、私たちにとって、怠慢、価格高騰、そして土地投機に終止符を打つべきこと、そして同時に、土地価格決定メカニズムを公正かつ透明性のあるものに再設計すべきことを改めて示すものです。国家は土地市場の設計者でなければなりません。価格決定は行政介入のためではなく、開発の基盤を築くためのものです。

メッセージは非常に明確です。公有地の価格を決定することは国家の歴史的責任であり、ベトナムの不動産市場が投機スパイラルから抜け出し、安定的かつ公正な軌道に乗り、持続可能な開発の基盤を築くための鍵でもあります。

グエン・シ・ズン博士

出典: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm