2022年、多くの地域は2年間にわたるパンデミックからようやく脱却し、消費需要の急増と賃料の低迷により、多くの個人や企業が事業を拡大するようになった。しかし、2023年になると、世界経済と国内経済は困難に直面し、人々は支出を抑制し、家主は再び賃料を引き上げ始めたため、ビジネス活動は停滞した。賃貸物件の返却の波は、ホーチミン市中心部の高額な通りから、他の多くの賑やかな通りにも広がった。
家賃を払う余裕がなかったため、閉店しました。
11月23日にグオイ・ラオ・ドン紙の記者が行った調査によると、ホーチミン市の多くの賑やかな通りにある小売店や屋台は閑散としていた。レライ通り、レロイ通り、レタイン・トン通り（1区）、カックマン・タンタム通り（3区）などの一等地にある多くの店舗は閉鎖され、外観は乱雑で「貸店舗」の看板が貼られていた。
ホーチミン市1区レ・タイン・トン通りには、空き家となっている賃貸物件が多数並んでいる。写真：レ・ティン
レロイ通り（1区）にある土産物店の販売員、トラ・ミーさんは、年初からホーチミン市を訪れる外国人観光客は増えているものの、購入率は非常に低いと語った。
「観光客は以前のように土産物に惜しみなくお金を使うことはなくなりました。ほとんどの人は5～10ドル以下の小さな商品しか買いません。たとえセールがあっても、高額商品にはあまり興味を示しません。店主たちはオンライン販売も検討しましたが、商品の性質上、効果が出ていません」とトラ・ミーさんは語った。
レ・タイン・トン通り（1区）で麺屋を営むスアン・フオンさんは、午前7時30分から9時と午後6時から7時の間だけはよく売れるものの、それ以外の時間帯は客がほとんど来ないと嘆いていた。
客足が鈍かったため、彼女はGrabやBaeminなどのアプリでオンライン販売をすることにした。利益率は低かったものの、店の収入を増やすのに役立った。「多くの店主は家賃を払えず、開店後わずか数ヶ月で閉店せざるを得ないのです」とフオンさんは語った。
年初以来、ホーチミン市中心部の空室数は増加の一途をたどっている。これは、食品・飲料、 ファッション、履物、美容業界の大小さまざまなブランドが、ひっそりと市場から撤退していることと比例している。
ノートルダム大聖堂近くのメロワーコーヒー、市郵便局隣のカフェサイゴンラポスト、タートルレイクロータリー周辺のフィンデリ、サイゴンケース、ジョーバックなどのコーヒーショップは数ヶ月間休業している。チュクティー＆コーヒーチェーンも、収益性の低い店舗を閉鎖し、収益性の高い店舗とオンライン販売に注力している。
ベトナム・レポートが2023年9月に実施した飲食業界に関する調査によると、2022年から2023年にかけて、この分野の企業の33.3%が売上高の減少を経験し、41.7%が利益の減少を経験した。さらに、市場調査会社ニールセンIQのデータによると、日用消費財（FMCG）企業の約84%が今年最初の8ヶ月間に価格を引き上げ、売上高の継続的な減少につながった。
ニールセンIQの小売市場測定担当シニアディレクター、ズン・グエン氏によると、今年最初の8か月間で、ほとんどの製品カテゴリーで販売量が減少した。この市場調査会社が追跡しているベトナムの26,214ブランドのうち、60%は価格上昇と販売量の減少により下降傾向にある。
ブランド専門家のヴォー・ヴァン・クアン氏は、購買力の急激な低下、eコマースの急速な発展により大多数の消費者が実店舗ではなくオンラインショッピングを選択するようになったこと、そして一部の分野における供給過剰危機が、多くの店舗を非効率にし、閉店に追い込んでいると考えている。
価格をさらに下げる必要がある。
ビナ・インターナショナル株式会社（ビバ・スター・コーヒーとビバ・リザーブのチェーン店を所有）の取締役会長であるレ・ティ・ゴック・トゥイ氏は、飲食業の総運営コストのうち、賃料が大きな割合を占めていると述べた。コーヒーショップの場合、賃料は総コストの約20～25％を占めるという。
現在、多くの小売店は2022年と比較して価格を約20～30％引き下げているものの、経済状況は依然として厳しく、市場全体の消費は低迷している。そのため、企業はコスト削減と各販売拠点での収益性確保に注力しており、店舗の賃貸や事業拡大には非常に慎重な姿勢をとっている。
アナリストによると、厳しい経済状況のため、店舗の売上は減少している一方で、企業は販促活動や割引、その他のインセンティブに多くの費用を費やさざるを得ず、その結果、店舗の利益率は以前に比べて低下しているという。
「企業は、好立地に投資して利益の大部分を賃料に費やす代わりに、撤退したり、都心から離れた地域に重点を移したり、オンライン販売に投資したりすることを選択している」と、キド・グループ株式会社のCEOであるトラン・レ・グエン氏は述べた。
国際メディア市場研究所所長のホー・ミン・ソン博士は、ホーチミン市の賃貸物件は所有者が何度も変わることが多く、その結果、最終的な賃料が非常に高額になっていると指摘した。賃料は事業経費の大きな割合を占めるため、低価格の物件が常に好まれる。同博士によれば、都心部から郊外へ移住する人の波は今後も増加し続けるだろう。
Housezy JSCの創業者であるグエン・タット・ティン氏は、ホーチミン市の中心部には依然として非常に高額な賃貸物件が多数存在すると述べた。これは、テナントが物件の価値や周辺地域の価格に対する利益率に基づいて賃料を計算しているためである。
「賃料をさらに下げると市場全体や将来の賃料水準に悪影響を与えるため、賃料を下げるよりも空室のままにしておくことを選択する大家もいます。しかし、テナントが協力的で長期的な取引を希望する場合は、賃料を下げることに前向きな大家もいます」とティン氏は述べた。
Wowhome Investment and Development Joint Stock Companyの副総支配人であるタ・チュン・キエン氏によると、物件の賃貸契約の可否を左右する最も重要な要素は価格だという。「契約締結日から6ヶ月間、改修、装飾、その他の諸費用を除いて賃料を50％削減するだけで、テナントは安心し、すぐに契約を結ぶようになるだろう」とキエン氏は提案した。
（つづく）
(*) 11月23日付の『国老東』紙を参照。
トゥドゥック市に複数の賃貸物件を所有するソン氏は、この地域の空室物件のほとんどは、テナントが長期契約を要求しながら極端に低い賃料を交渉していることが主な原因だと述べた。
「私も賃貸に出したかったので、昨年初めと比べて10～15％値下げしたのですが、それでも入居希望者からさらに10％の値下げを要求されました。賃貸手続きを円滑に進めるために、複数の不動産業者と提携しています。市場価格を理解し、長期的なビジネスを考えている真剣な入居希望者がいれば、値下げを受け入れてすぐに賃貸に出すつもりです」とソン氏は語った。
出典： https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm
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