2022年、多くの地域は2年間続いたパンデミックからようやく脱却したばかりで、消費者需要の急増と賃料の低下に支えられ、多くの個人や企業が事業拡大に動きました。しかし、2023年には世界経済と国内経済が困難に直面し、人々は支出を抑制し、一方で家主は再び賃料を値上げし始め、ビジネス活動は低迷しました。ホーチミン市中心部の高級住宅街から、多くの繁華街へと賃貸物件の返却の波が広がりました。
家賃を払えないので閉店。
11月23日付のNguoi Lao Dong紙記者による調査によると、ホーチミン市の多くの繁華街にある小売店や屋台は閑散としていた。レライ通り、レロイ通り、レタントン通り（1区）、カックマンタンタム通り（3区）などの主要な店舗の多くは閉店し、外観は乱雑で「賃貸」の看板が貼られていた。
ホーチミン市1区レタントン通りには、空き賃貸物件が多数ある。写真：LE TINH
レロイ通り（１区）の土産物店の販売員、トラ・ミーさんは、今年初めからホーチミン市を訪れる外国人観光客は増えているものの、購入率は非常に低いと語った。
「観光客は以前のように土産物に贅沢にお金を使うことはなくなりました。ほとんどの人は5～10ドル程度の小額のものしか買わなくなりました。たとえプロモーションがあっても、高価格帯の商品には興味を示さなくなっています。店主たちはオンライン販売も検討しましたが、商品の特殊性から効果が上がっていません」とトラ・ミー氏は述べた。
レタントン通り（1区）で麺類店を営むスアン・フオンさんは、午前7時半から9時と午後6時から7時しか売り上げがよくなく、他の時間帯は客がほとんどいないと不満を漏らした。
業績が低迷していたため、彼女はGrabやBaeminなどのオンライン販売アプリに登録することにしました。利益率は低かったものの、店の収入増加には役立ちました。「多くの経営者は家賃を払えず、開店からわずか数ヶ月で閉店せざるを得ません」とフオンさんは言います。
今年初め以来、ホーチミン市中心部の空き賃貸スペースの数は増加傾向にあり、食品・飲料（F&B）、 ファッション、履物、美容分野の多くの大手・中小ブランドがひっそりと市場から撤退しているのと比例している。
ノートルダム大聖堂近くのメロウワー・コーヒー、市営郵便局横のカフェ・サイゴン・ラ・ポスト、タートルレイク・ラウンドアバウト周辺のフィンデリ、サイゴン・ケース、ジョ・バックといったコーヒーショップは、数ヶ月前から閉店している。チャック・ティー＆コーヒーチェーンも、収益の低い店舗を閉鎖し、収益性の高い店舗とオンライン販売に注力している。
ベトナムレポートが2023年9月に実施した食品・飲料企業調査によると、2022年から2023年にかけて、このセクターの企業の33.3%が売上高の減少、41.7%が利益の減少を経験しました。さらに、市場調査会社ニールセンIQのデータによると、日用消費財（FMCG）企業の約84%が今年最初の8ヶ月間に価格を引き上げ、売上高の継続的な減少につながっています。
ニールセンIQの小売市場測定担当シニアディレクター、ズン・グエン氏によると、今年の最初の8ヶ月間、ほとんどの製品カテゴリーで販売量が減少しました。この市場調査会社が追跡調査しているベトナムの26,214ブランドのうち、60%が価格上昇と販売量の減少により、下降傾向にあります。
ブランド専門家のヴォー・ヴァン・クアン氏は、購買力の急激な低下、電子商取引の急速な発展により大多数の消費者が実店舗に行く代わりにオンラインショッピングを選択するようになり、一部の分野では供給過剰の危機が起こり、多くの店舗が機能不全に陥り、閉店に追い込まれたと考えている。
価格をさらに下げる必要があります。
ヴィナ・インターナショナル株式会社（Viva Star CoffeeとViva Reserveチェーンのオーナー）の取締役会長、レ・ティ・ゴック・トゥイ氏は、飲食事業の総運営コストのうち、賃料が大きな割合を占めていると述べた。コーヒーショップモデルの場合、賃料は総コストの約20～25%を占める。
現在、多くの小売店舗では2022年と比較して20～30%程度の値下げを実施していますが、依然として厳しい経済状況が続いており、市場全体の消費は低迷しています。そのため、事業者はコスト削減に注力し、各販売拠点における収益性確保に注力しており、店舗の賃借や事業拡大には慎重な姿勢を崩していません。
アナリストによると、厳しい経済状況により店舗の収益は減少し、企業は販促活動や割引、その他のインセンティブにさらに多くの費用を費やす必要があり、店舗の利益率は以前に比べて低下しているという。
「企業は、一等地に投資して利益の大半を家賃に充てる代わりに、撤退したり、都心から離れた地域に重点を移したり、オンライン販売に投資したりすることを選んでいる」とキド・グループ株式会社のCEO、トラン・レ・グエン氏は語った。
国際メディア市場研究所所長のホー・ミン・ソン博士は、ホーチミン市では賃貸物件が何度も売買されることが多く、最終入居者の賃料が非常に高くなると指摘した。賃貸料は事業経費全体の中で大きな割合を占めるため、常に低価格の物件が好まれる。同専門家によると、今後、中心部から撤退する人々の波はさらに強まるだろう。
Housezy株式会社の創設者、グエン・タット・ティン氏は、ホーチミン市中心部には賃貸物件の価格が非常に高いものがまだたくさんあると語った。これは、入居者が物件価値やその地域の価格からの利益率に基づいて賃貸価格を計算しているからだ。
「賃料をさらに下げれば市場全体と将来の賃料に悪影響を与えるため、賃借人は価格を下げるよりも空室のままにしておくことを望んでいます。しかし、テナントが協力的で長期的な取引を希望する場合、価格を下げることに前向きな家主もいます」とティン氏は述べた。
Wowhome投資開発株式会社の副社長、タ・チュン・キエン氏によると、物件を借りられるかどうかの最も重要な要素は価格です。「契約締結日から6ヶ月間、改装や内装などの諸費用を除いた賃料を50%減額するだけで、入居者の安心感を高め、すぐに契約を締結する意欲を高めることができます」とキエン氏は提案しました。
（つづく）
（※）11月23日付のNguoi Lao Dong紙を参照。
トゥドゥック市で複数の賃貸物件を所有するソン氏は、この地域の空き物件のほとんどは、主に入居者が長期契約を要求しながら過度に低い価格を交渉しているためだと語った。
「賃貸にも出したいと思い、昨年初めと比べて10～15%値下げしましたが、それでも入居者からさらに10%の値下げを求められていました。賃貸契約の手続きには複数の不動産会社と提携しています。相場価格を理解し、長期的な取引を希望する真摯な入居者がいれば、値下げを受け入れ、すぐに賃貸に出します」と孫氏は語った。
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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm
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