ソクソン地区の不動産取引は困難に直面している。

Báo Tài nguyên Môi trường•16/05/2023

取引に関する問題

投資家のグエン・ホン・トゥアン氏は、2019年に家族でソクソン県ミンフー村の土地を購入したと語った。登記面積は1,200平方メートル（この土地証明書は1992年にソクソン県人民委員会によって発行された）。公証手続きを終えた後、ソクソン県ワンストップサービスオフィスに所有権移転の申請を提出した。しかし、通知によると、この土地証明書は許可された居住用地の制限を超えて発行されているため、移転手続きは処理できなかった。

「代金を全額支払い、所有権の移転も公証済みなので、家族はとても心配しています。もし彼らが土地の権利証を取り戻そうとしたら、私はすべてを失ってしまうでしょう。土地の権利証は国が発行したもので、赤い印鑑が押されているからこそ、私は購入を決意したのです。ですから、国民がこのような事態に巻き込まれることはあってはなりません」とトゥアン氏は述べた。

土地の譲渡取引が困難なだけでなく、住宅用地の過剰配分は、ナムソン埋立地の移転によって土地を失う人々の権利にも直接影響を与えている。

許可された上限を超える土地の割り当ては、人々が移住政策の恩恵を受けることを困難にする。

グエン・ティ・マイさんは、埋立地の影響区域から半径0～100m以内の移転対象世帯14世帯のうちの1世帯です。規定によれば、彼女の家族は移転用地の割り当てを受ける資格があります。しかし、市の調査報告書によると、これらの家族への土地所有権証明書の発行当初に誤りがあり、居住用地の制限を超えていました。その結果、これらの証明書が売却、分割、または贈与された際に、多くは居住用地として記載されなくなりました。そのため、規定によれば、居住用地として記載された土地所有権証明書を持っているにもかかわらず、多くの世帯が移転の資格を満たしていない状態になっています。

「私の土地の権利証には、1,800平方メートルの住宅用地が記載されています。2017年に、私はそれを4人の子供に分け、それぞれに400平方メートルずつ与えました。土地の権利証は子供たちに譲渡済みです。ところが、当局はそれを認めようとせず、1,800平方メートルのうち400平方メートルしか私たちに与えてくれません。もし移住地域に移ったとしても、私に与えられるのは70～80平方メートルの区画だけで、家族が暮らすには不向きです。ですから、私たちはここに留まって生活し、家畜を飼育するしかないのです」と、マイ夫人は怒りを込めて語った。

ホンキー村人民委員会のトラン・ゴック・ハ委員長は、土地証明書の土地所有制限のため、ナムソン埋立地の住民の移転先として現在検討されているのは、許可された制限内で発行された証明書のみであると述べた。制限を超える証明書は取り消され、元の制限に従って元の所有者に再発行される。しかし、1993年から2015年までの長期間にわたり、元の土地証明書は分割され、何度も売買され、すべての分割は管轄当局によって承認され、住民はすべての財政的義務を履行してきた。そのため、移転先のインフラは地区によって完成しており、住民が入居するのを待つだけの状態であるにもかかわらず、住民を新しい住居に移転させることは困難であった。

政府は障害を取り除く必要がある。

ソクソン県天然資源環境局の局長代理であるグエン・ヴァン・トアン氏は記者団に対し、1万2000件の土地所有権証明書のうち、3000件は1993年から2000年の間に発行され、9000件は2005年から2012年の間に発行されたと述べた。すべての世帯は1980年以前から土地利用権を有している。

現在、区人民委員会は1,000世帯に対し、規定に従って居住地の境界を自主的に調整するよう説得することに成功した。しかしながら、11,000件の土地所有権証書は未処理のままとなっている。

トアン氏によると、許可された限度を超えて発行された土地使用権証明書の処理は非常に困難である。なぜなら、土地使用の過程で、世帯は土地の分割、購入、売却、譲渡、贈与後に変更を登録したり、証明書を交換したり、再発行したりするため、土地法第106条および2020年12月18 日付政令148/2020/ND-CPに規定されているように、不適切に発行された土地使用権証明書を取り消すことが不可能になるからである。

「土地収用を行う際、土地登記簿に記載されている居住用地面積に基づいて補償を行うのは、規定に反する。補償が当初の制限（1世帯あたり400平方メートル以下）に基づくと、住民は同意しないだろう」とトアン氏は述べた。特に、環境影響区域（0～500メートル）の土地収用区域内の住民は、今後予定されているノイバイ国際空港開発計画に基づく土地収用を実施する際に、多くの困難に直面することになるだろう。

ハノイ市天然資源環境局のグエン・フイ・クオン局長によると、ソクソン区で許可限度を超える住宅用地が1万2000件発生している件について、政府監察局は既に結論を出している。しかし、この問題を解決するために単一のメカニズムを策定することは不可能であり、ソクソン区は事例を分類し、公平性と合理性の原則に基づいて協力して解決する必要がある。この問題に対処するには、政治システム全体が関与する必要がある。

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