ソクソンの不動産取引は困難に直面している

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取引の問題

投資家のグエン・ホン・トゥアン氏は、2019年に家族でソクソン郡ミンフー村の土地を購入した。土地の面積は1,200平方メートルで、レッドブック（このレッドブックは1992年にソクソン郡人民委員会によって発行された）に記載されている。公証手続きを終えた後、ソクソン郡のワンストップオフィスに土地の名義変更を申請した。しかし、公告結果によると、このレッドブックは土地の制限を超えて発行されたカテゴリーに分類されていたため、名義変更手続きを行うことができなかった。

「お金は全額支払われ、所有権移転の公証も完了しているので、家族は非常に心配しています。今、土地台帳を取り戻すために、私は全てを失ってしまいました。この土地の赤い台帳は国が赤い印章を押印して発行したものなので、あえて購入することにしたのです。人々にその報いを強いるわけにはいきませんから」とトゥアン氏は語った。

土地の譲渡が困難なだけでなく、土地利用制限を超えた土地の付与は、ナムソン埋立地の移転で土地を失った人々の権利に直接影響を与えています。

グエン・ティ・マイさんは、埋立地の影響範囲から0～100メートルの範囲内への移転を余儀なくされた14世帯のうちの1世帯です。基準によれば、彼女の家族は移転用地の割り当て政策の対象となります。しかし、市査察官の結論により、これらの世帯に最初に発行された赤色の土地台帳は、居住地の制限を超えていたため誤りであり、一部を売却したり、分割したり、譲渡したりする際に、多くの台帳に居住地の面積が記載されなくなっていました。規則によれば、多くの世帯が居住地を所有していることを示す台帳を持っているにもかかわらず、移転政策の対象とはなりません。

「私の土地台帳には1800平方メートルの住宅用地が記載されています。2017年に4人の子供に400平方メートルずつ分けました。ところが、土地台帳は子供たちの名義に変わってしまいました。ところが今、政府はこの1800平方メートルを認めず、私に400平方メートルしか与えてくれません。もし移住地に行っても、70～80平方メートルの移住地1区画しかもらえず、家族は住むことができません。ですから、私たちは依然としてここに住み、納屋を建てて家族を養わなければなりません」とマイさんは憤慨して語った。

ホンキー村人民委員会のトラン・ゴック・ハ委員長は、レッドブックの土地利用制限の問題により、現在は制限を超えていないレッドブックのみがナムソン埋立地の住民の移住対象となっていると述べた。制限を超えたレッドブックは取り消され、制限に従って元の所有者に再発行される。しかし、1993年から2015年までの長期間に、元の所有者のレッドブックは何度も分割、売買され、すべてのブックが管轄当局によって分離され、人々はすべての財政的義務を履行していたため、移住先地域では地区によって十分なインフラ投資が行われ、人々が入居するのを待つだけであったにもかかわらず、人々の新しい居住地への移住は多くの困難に直面した。

政府による障害の除去が必要

ソクソン郡天然資源環境局長代理のグエン・ヴァン・トアン氏は記者団に対し、1万2000枚の赤色土地台帳のうち、3000枚は1993年から2000年に発行され、9000枚は2005年から2012年に発行されたと述べた。全世帯が1980年以前に土地を使用していた。

現在、区人民委員会は1,000世帯を動員し、規定に基づき自主的に居住地の土地制限を調整している。未処理の土地が11,000冊残っている。

トアン氏によると、限度を超えて発行されたレッドブックの取り扱いは、登録世帯の使用、変更、分離、売却、譲渡、寄付後の証明書の再発行のプロセスに伴って多くの困難に遭遇したため、政府の2020年12月18日付法令148/2020/ND-CP、土地法第106条の規定に違反して発行された土地使用権証明書を取り消すことは不可能である。

「用地取得の際、補償額が証明書に記載されている住宅用地面積に基づいて算出されるのであれば、それは規制に違反します。補償額が当初の上限（1世帯あたり400平方メートル以下）に基づいて算出されると、世帯は同意しないでしょう」とトアン氏は述べた。特に、本プロジェクトの用地取得対象範囲内の世帯は、0～500メートルの環境影響区域に移転することになり、今後のノイバイ国際空港の計画に沿って用地取得を進める際に多くの困難に直面することになるだろう。

ハノイ市天然資源環境局のグエン・フイ・クオン局長は、ソクソン郡における土地利用制限超過の1万2000件について、政府監査機関が既に結論を出していると述べた。しかし、この問題を解決するための共通のメカニズムを策定することは不可能であり、ソクソン郡は理性と感情の原則に基づき、この問題を分類し、共に解決する必要がある。この問題の解決には、政治システム全体が関与する必要がある。

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