安価な点在する土地を購入すると、顧客は簡単に全財産を失う可能性があります。

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EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、多くの人が隙間地の購入を希望する現象について、隙間地とは住宅地内にある庭地や農地（まだ住宅地として認められていない）、あるいは計画後の余剰地であると分析した。

中間地は、安価で住宅密集地に位置するという利点があるが、レッドブックがないため、潜在的なリスクも多くある。

そのため、農地を宅地へ転用するための手続きが煩雑なため、土地購入者は住宅を建てることができないという状況に直面する可能性があります。また、農地転用の概念は法規制に明確に規定されていないため、紛争が発生しやすく、購入者に不利益が生じる可能性があります。

「土地を別の用途に転用しなければ、そこに住宅やその他の恒久的な建物を建てることはできません。つまり、空き地のまま放置し、数十年かかる可能性のある計画を待つしかありません。つまり、投資資金も非常に長い間『埋もれ』てしまうのです」とトアン氏は述べた。

さらに、トアン氏によると、家を建てるために土地を購入する場合、間隙地は適切な選択肢ではないとのことです。間隙地は面積が狭小（50㎡以下）であることが多く、立地や地形も長期居住には不向きです。

トアン氏によると、購入者が直面する2つ目のリスクは、散在する土地が法文書で規制されていないため、回収されたときに、発行された土地価格の枠組みに従って所有者が補償されないことである。

さらに、土地を譲渡する場合には、その土地に登記簿謄本があり、紛争がないことが必要である一方、間隙水の売買取引では、手書きの契約書のみが存在する場合が多い。

「財政的なプレッシャーに直面し、土地を売却せざるを得なくなった場合、購入者は決済に時間がかかり、売却が非常に困難になる可能性もあります。最大のリスクは、長年の紛争に巻き込まれた土地を購入した場合、購入者が支払った資金を全て失う可能性があることです」とトアン氏は強調した。

トゥアン・アン・リアル・エステートの取締役、ジャン・アン・トゥアン氏も同様の見解を示し、分散型開発は外見的には魅力的だが、その内部には多くの隠れたリスクが潜んでいると警告した。注意を怠れば、投資家は簡単に全てを失う可能性がある。

トゥアン氏によると、レッドブックのない土地が点在しており、非常にリーズナブルな価格で提供されているとのことだ。しかし、購入を決める際には、これが「赤と黒」のゲームであることを認識する必要がある。この賭けの勝敗は五分五分だ。レッドブックがなければ、何の保証もないからだ。

こうした散在する土地にレッドブックを付与するのは容易ではありません。散在する土地には、多くの場合、コピーされた仮の土地割当書類しかなく、何度も人の手に渡っています。

したがって、分散型土地を購入する場合、リスクを最小限に抑えるために、投資家は地方自治体で計画情報と所有権について慎重に検討する必要があります。売買契約は書面で締結し、両当事者の署名を必ず得てください。また、将来の訴訟を防ぐために、第三者からの追加確認を得る必要があります。所有権証明書付きの土地については、売買手続きを慎重に確認し、適切な手続きに従う必要があります。

途中で土地を購入すると、完全な損失につながる可能性があります。（写真：Ngoc Vy）

「購入者はこの種の不動産に投資する前に慎重に検討する必要があり、同時に、後々の不利益や紛争を避けるために、土地の起源、土地に関する書類、土地が位置する地域の計画規制に関する情報を明確に把握する必要があります」とトゥアン氏は強調した。

マイウェイ法律事務所所長のレ・ヴァン・ホイ弁護士によると、現在、法律には「インターレース土地」という用語が存在しない。そのため、購入者は、法定の譲渡条件や譲渡承諾条件が確保されない、土地使用権証書の申請に多くの困難が伴う、土地上に建物を建てたり資産を築いたりすることが難しい、住宅用地への転用には多額の追加費用がかかるなど、多くのリスクに直面することになる。

そのため、購入者は、譲渡予定の中間地について、土地の用途変更に関する方針を把握しておく必要があります。農地から宅地への用途変更に要する費用を詳細に計算する必要があります。

土地価格表で確認できる2種類の土地の差異による金銭的負担に加え、土地の用途変更を行う際には、公式費用にも注意を払う必要があります。用途変更費用が詳細に計算されていれば、人々はインターリーブされた土地の譲渡を受けるために実際に支払うべき金額を正確に把握できます。

購入者は、特に恒久的な長期建造物を建てる場合、土地利用目的の住宅用地への転換が完了していない散在地の土地に住宅や不動産を建てる前に、注意して慎重に検討する必要があります。

特に土地価格が上昇した場合など、紛争が発生した場合に権利を守るために、適切な契約や取引に署名することを選択することも検討する必要があります。

チャウ・アン

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