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| 商業銀行は、融資の大部分を占める不動産セクターへの融資を厳しく管理するだろう。写真：ドゥック・タイン |
不動産融資が急増した。
ベトナム国家銀行のデータによると、2025年8月末までに、システム全体の信用供与総額は11%以上増加した。一方、投資新聞の情報によると、個人による住宅購入やリフォーム向けの信用供与は緩やかな伸びにとどまったものの、不動産事業向けの信用供与は30%近く増加し、システム全体の信用供与の伸び率の約3倍となった。
先週、ベトナム国家銀行との会合で、ホー・ドゥック・フォック副首相は、優先分野への融資を優先的に行うとともに、商業銀行の資金の流れ、特に経済の大きな割合を占める不動産セクターへの融資を厳しく管理するよう要請した。
資本構成を見ると、不動産事業の大部分が依然として銀行融資に大きく依存していることが明らかだ。不動産価格の上昇、市場回復の兆し、そしてベトナム国家銀行による融資限度額の緩和を受けて、銀行は開発業者への融資を積極的に行っている。
一方、その他の中長期的な資金調達手段は、まだ明確な回復を見せていない。今年初めから2025年8月末までに、不動産関連企業は約61兆ベトナムドン相当の債券を発行し、これは発行済み債券総額の17%を占める。しかし、この額は年初から満期を迎える債券を補うには十分ではない。
「不動産セクターにとって最も重要な資金調達手段になると期待されていた社債は、これまでのところ緩やかな回復にとどまっており、満期を迎えるプレッシャーは過去最高水準に達している。明るい兆しとしては、最も困難な時期は過ぎ去ったこと（満期ピークは2025年8月）が挙げられる。市場が回復を続ければ、企業は大量倒産のリスクを回避できるだろう。しかし、今後、企業は資金調達源を多様化し、分散投資を避け、延滞債務を管理する必要がある。特に銀行は、より健全で持続可能な分野への資金の流れを調整する必要がある」と、首相政策諮問委員会のメンバーであるカン・ヴァン・ルック博士は提言した。
専門家によると、過去1年間で不動産市場は回復の兆しを見せ、多くのセグメントで価格が急騰しているものの、流動性は依然として非常に低い。主な理由は、資金の流れが供給側に偏り、特に高級物件に集中していることにある。こうした市場セグメント間の不均衡が、住宅ローン需要の伸びを鈍化させている。たとえ妥当な金利であっても、住宅価格が高騰し、購入意欲の高い消費者は依然として購入をためらっている。
「不動産価格は高止まりしているにもかかわらず、不動産業者は売れ行きの鈍さを嘆いている。数十億ベトナムドン相当の中級物件を除けば、ほとんどの物件は売れにくく、市場の流動性は極めて低い」と、メイバンク投資銀行の投資コンサルティング担当ディレクター、ファン・ズン・カイン氏はコメントした。
投機的な不動産市場は困難に直面している。
カーン氏は、政府の最近の動きは、今後、投機的な不動産への資金流入、特に不動産の売買に対する規制を強化することを示唆していると考えている。同時に、投機を抑制し、持続可能な市場発展を促進して経済成長に貢献するため、多くの法案が検討・改正されている。
不動産市場がバブルの兆候を示し、住宅価格が過度に高騰しているという見方について、グエンチャイ大学金融・銀行学部のグエン・クアン・フイ学部長は、価格の急激な上昇は主に需給構造の不均衡によるものであり、投機だけが原因ではないと考えている。
「プロジェクトにおける法的手続きの遅さが供給不足を引き起こしている一方で、住宅、工業団地、物流インフラに対する需要は非常に高い。住宅価格の高騰は、必ずしも投機バブルによるものではなく、供給のボトルネックの結果である」と、フイ氏は分析した。
カン・ヴァン・ルック博士の計算によると、ベトナムのマンション価格は現在、平均的な世帯収入の約26年分に相当する一方、 世界平均は約15年分に過ぎない。人々の収入が不動産価格の上昇率に追いついていないという事実は深刻な問題であり、住宅価格を引き下げることは非常に困難な課題である。
専門家は、住宅ローン金利は現在低く、市場の購買力維持に役立っているものの、金利が再び上昇すれば、多くの借り手が家計のバランスを保つことができなくなり、市場の不安定化につながると警告している。実際、新築物件の売買は好調だが、中古物件（売買された物件）の流動性は低く、高額物件を保有する人々にとって大きなリスクとなっている。
「二桁の経済成長を達成するには、金融市場と不動産市場の両方が安定していなければならない。どちらか一方に問題が生じれば、4年間不動産市場で苦戦した中国のような危機に陥るリスクは非常に高い」と、カン・ヴァン・ルック博士は警告した。
国家管理機関に関して、建設省住宅不動産市場管理局のヴオン・ズイ・ズン副局長は、現在の不動産供給量は依然として限られており、需要を大幅に下回っていると述べた。政府は、特に投資、建設、計画手続きにおける障害の排除に注力している。手続きやコンプライアンスにかかるコストが減少すれば、供給量は増加するだろう。
「住宅価格に関しては、市場構造は調整されてきたものの、低所得者層向けの低価格住宅は依然として深刻な不足状態にある。今後、政府はこうした層の発展を促進するための対策をさらに打ち出すとともに、企業、特に土地使用料の投入コストを削減するための政策を実施していく」とズン氏は述べた。
金融投資新聞社主催の第3回ベトナム金融アドバイザーサミット2025（VWAS 2025）が、2025年9月25日（木）にプルマンホテル（ハノイ）で開催されます。このサミットでは、国内外の主要専門家が一堂に会し、新たな制度的枠組みと新たな推進要因が経済と金融市場に与える影響について深く議論します。また、伝統的な投資資産クラスの飛躍的な成長点や、暗号資産における機会についても詳細に分析します。
このフォーラムには、以下の活動が含まれます。
本会議では、「市場の回復力支援」と「資産クラスにおけるブレークスルーの発見」というテーマに関するプレゼンテーションとディスカッションの2つのセッションが行われた。
2025年に、銀行、保険、不動産、ファンド運用、証券、フィンテックといった分野において、優れた金融商品・サービスを表彰する。
詳細については、www.vir.com.vnをご覧ください。
出典: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html
