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社会住宅建設計画は加速しており、100万戸という目標を予定より早く達成できる見込みだ。しかし、一部地域では需要が高い一方で、他の地域では販売が伸び悩んでいるという矛盾が生じ始めている。写真：ゴック・マイ／ティエンフォン。 |
長年にわたり不動産市場のボトルネックと見なされてきた社会住宅開発プログラムに、好ましい変化が見られるようになった。投資手続き、土地配分、用地造成、投資家選定などに関する一連の障害が取り除かれ、全国的な新規供給の加速に向けた機運が高まっている。
公営住宅プロジェクトが雨後の筍のように次々と出現している。
建設省によると、現在全国で781件の公営住宅建設プロジェクトが進行中で、総戸数は約72万55戸に上る。政府は、現在のペースが維持されれば、公営住宅100万戸の完成という目標を当初の計画より約2年早い2028年にも達成できると見込んでいる。
こうした供給の変化は、主要都市における手頃な価格の住宅に対する高い需要が続いていることを背景に起こっており、多くの公営住宅プロジェクトで住宅を購入する機会を求めて何千人もの人々が競い合っている。
今年初め、ホーチミン市のリー・トゥオン・キエット・プロジェクトの公営住宅購入に1万2000人以上が応募した。しかし、実際に販売されたのは約750戸のみだった。注目すべきは、住宅ユニットの約半分が優先グループに割り当てられたことである。残りのユニットの大部分は、国費によるプロジェクトのために土地を収用されたグループのために確保された。つまり、対象となるグループが実際に利用できるアパートの数は、わずか100戸強に過ぎないということだ。
ハノイでは、ティエンロック村（旧ドンアイン区）の公営住宅プロジェクトにおいて、購入、賃貸、リース・トゥ・オウン（所有権移転付きリース）の登録申請が3,600件以上提出された一方、供給戸数はわずか929戸にとどまっている。
昨年初め、ハノイの数千人の住民がプラスチック製の椅子や食料、飲み物を持参し、ドンアイン地区の公営住宅団地の前に夜通し列を作り、入居申請を行った。
過去6か月間、ハノイで開始された多くの社会住宅プロジェクトでは、入居希望者数が利用可能なアパートの数をはるかに上回るという記録が残っている。
このセグメントの魅力は容易に説明できる。ハノイやホーチミン市の商業用アパートの価格は常に新たな基準を打ち立て、多くのプロジェクトが1平方メートルあたり1億ベトナムドン、あるいはそれ以上の価格となっている一方で、社会住宅の価格はわずか25～30％程度に過ぎない。そのため、社会住宅は、大都市の多くの労働者や中所得者にとって、ほぼ唯一の選択肢となっている。
売れ残りの公営住宅という問題は依然として残っている。
供給の急速な増加は好ましい兆候である。しかし、市場の吸収能力は地域やプロジェクトによってばらつきがあり、社会住宅分野に新たな矛盾を生み出している。
ハノイやホーチミン市のような大都市では、多くのプロジェクトが常に応募であふれているにもかかわらず、一部の社会住宅プロジェクトは依然として住宅の販売という課題に直面している。
例えば、ハノイ西部のTHTニューシティプロジェクト（ブライトシティまたはAZタンロンとも呼ばれる）は、開発開始から10年以上経ってもまだ全てのマンションを売り切れていない。南部では、ディアン区のタンタン社会住宅プロジェクトが、数年前に代金を支払った多くの顧客へのマンション引き渡しが遅れているだけでなく、最近の販売開始でも買い手を見つけるのに苦労している。
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政策上の障害が取り除かれたおかげで、公営住宅の供給は急速に増加しているが、一部のプロジェクトは売却圧力に直面している。写真： Duy Hieu。 |
北部工業地帯とされるラオカイ省、ザライ省、 バクニン省など一部の地域でも、販売不振が見られる。
G6グループの会長であるグエン・アイン・クエ氏は、社会住宅開発の手続きが大幅に改善されたことで、市場は新たな局面に入ったと考えている。
彼によると、以前は2～4年かかっていた投資プロジェクトの実施期間が、現在では約3～12ヶ月に短縮されたという。土地や用地の整地に関する多くの手続きも大幅に短縮された。
しかし、一部の地域では供給過剰による圧力が存在している。G6グループの会長は、多くのプロジェクトが売れ行き不振に陥っているラオカイ省を例に挙げた。ザライ省（旧ビンディン省）では、工業地帯近くの社会住宅プロジェクトが3月に約400戸を販売開始したが、これまでのところ17戸しか売れていない。同様に、バクニン省でも、数千戸規模の複数の大規模プロジェクトが買い手を見つけるのに苦労している。
クエ氏によると、その理由は、多くの地方自治体が実際のニーズを十分に評価することなく、割り当てられた目標に基づいて社会住宅プロジェクトを実施していることにあるという。特に、工業地帯周辺で社会住宅を開発する場合、労働者への販売を主な目的とすれば、リスクが生じる可能性がある。
彼によると、工業地帯の労働力は現在、季節労働が多く、非常に流動的であり、誰もが職場に永住する必要はないという。
「労働者向け住宅の販売は非常にリスクの高いモデルだ。国が低価格で賃貸に投資すれば、より効果的かもしれない。しかし、民間企業が労働者向けに社会住宅を建設・販売することは、多くの人が考えているほど単純ではない」と彼は述べた。
G6グループの会長は、需給問題以外にも、現行の規制の一部に限界が見られると考えている。
彼によると、公営住宅は当初、低所得の都市住民向けに設計されたものだった。しかし、現在実施されているプロジェクトの大部分は、郊外地域や工業地帯の近郊で行われている。
「現行法では、農村地域における低所得者層の定義が定められていない。そのため、真に住宅を必要としている多くの地元住民が、公営住宅を購入する資格を得られていない」と彼は述べた。
クエ氏は、全国一律の所得基準額を適用するのではなく、省人民委員会の委員長に社会住宅購入の所得基準額を決定する権限を与えるべきだと提案した。同氏によれば、ハノイやホーチミン市で低所得とみなされる所得水準は、山間部や農村部とは大きく異なり、同じ省内でも基準額は変動する可能性がある。そのため、国家管理機関が34の省・市すべてに社会住宅購入の所得上限額を一律に適用するのは不合理だと同氏は考えている。
出典：https://znews.vn/kho-cho-nha-o-xa-hoi-post1657275.html
