莫大な土地追加費用による破産の恐れ。

土地価格 - 写真1。

ホーチミン市1区グエンチャイ230番地のランカスター・レガシー・プロジェクトは、会社が土地使用料を支払うことを望んでいるにもかかわらず、評価プロセスがまだ完了していない - 写真：クアン・ディン

GP.Invest会長であり、ベトナム建設業者協会会長でもあるグエン・クオック・ヒエップ氏は、トゥイチェー紙に対し、この追加の土地料金は実質的には滞納金に対する「利息」であり、この金利を適用することは不当であり、企業に困難をもたらし、たとえ責任がないにもかかわらず支払わなければならない金額が数千億ドンに達するため、一部の企業は倒産の危機に瀕していると主張した。

追加の土地代金は不当な請求でしょうか？

土地価格 - 写真2。

グエン・クオック・ヒエップ氏

* 土地使用料及び土地賃借料を規制する政令第103号の改正案において、財務省は未払いの土地使用料に対する年5.4%の追加徴収率を維持したいと考えています。なぜこれに反対するのですか？

- 最近、政府指導者や複数の不動産企業との会議で、企業に年間5.4％の追加土地使用料の支払いを要求するのは全く不合理であるという問題を最初に提起したのは私でした。

この追加料金は、州がすでに土地使用料を計算した後で企業が支払いを遅らせたことに責任がある場合にのみ、または企業が故意に支払いを遅らせてその遅延から利益を得た場合にのみ適用されます。

しかし、財務省が現在意見を求めている政令103号の改正案を検討したところ、依然として事業者の意見は反映されておらず、年5.4%の追加土地使用料の維持を提案し続けている。これは予算であり、支払いが遅れたとしても追加額は支払わなければならないという見解は依然として維持されている。

全く同意できません。この政策が変更なく継続されれば、企業に大きな圧力がかかります。長年土地使用料を支払っていない企業の場合、追加で支払わなければならない土地使用料は数千億、あるいは数千億ドンに上る可能性があります。これは企業にとって大きな負担となり、中には財務状況の悪化や倒産の危機に直面する企業も出てくるかもしれません。

なぜこれを不当な請求だと考えるのですか?

- これは追加手数料であり、国がまだ財政債務の計算を完了していない期間に未払い額に対して課される利息です。国が土地使用料の計算を完了し、企業が支払いを怠ったことに過失がある場合、または企業がこの遅延期間中に何らかの利益を得ている場合、支払い遅延によって利益が生じるため、この追加手数料を徴収する必要があります。

しかし、新法によれば、土地使用料が全額支払われるまで、企業は顧客に販売するプロジェクトを開始する資格がなく、資本を調達できないため、利益を得ることができない。

4%の税率を提案する声もありますが、率直に言って、これも極めて不合理です。なぜなら、根本的に企業にとってメリットがないからです。4%であろうと5.4%であろうと、やはり非合理です。起草機関には、真の問題点を理解し、企業の立場に立っていただきたいと願っています。

数百億ドンの追加料金を渋々支払わなければならなくなった。

土地価格 - 写真3。

ノバランドのレイクビューシティプロジェクト（ホーチミン市）は、何年も経った今でも土地使用料が確定しておらず、住民が土地所有権証明書を受け取ることができない - 写真：NGOC HIEN

※貴社もこの追加料金を支払う必要がありますか？

そうです。フート省のプロジェクトは2024年5月に土地の割り当てが決定されましたが、何度も要請したにもかかわらず、正式な評価は1年後まで完了しませんでした。規制によると、当社は支払うべき土地使用料総額に加えて、年間5.4%の追加土地使用料を支払う義務があり、既に支払済みの約5,000億ドンに加えて、さらに270億ドンを支払うことになります。

極めて不合理だと感じながらも、従わざるを得ませんでした。そうでなければ、物件の売却も土地所有権証明書の取得も認められなかったからです。私たちの場合、何度も支払いを促し、土地使用料を支払う意思さえありましたが、政府とコンサルティング会社は土地価格をまだ確定させておらず、会社が支払いを拒否したわけではありませんでした。プロジェクトの売却手続きが丸1年遅れたため、損失を被ることさえありました。

協議の中で、地方当局も追加の土地使用料の徴収は不当であると判断したが、政令103号などの法規制に反する意見を表明することはできなかった。

5.4%という「利子率」には根拠がありません。大変腹立たしいですが、それでも支払わなければなりません。願わくば、政令103号が改正されれば、この追加支払要件は撤廃されるでしょう。既に支払った金額が会社に差し引かれるか、返金されることを願っています。

グエン・クオック・ヒエップ氏

企業は価格設定の行き詰まりに直面している。

※財務省は、年5.4％の加算金は「責任分担」を考慮したものであり、土地使用料の延滞金の50％に相当すると主張している。

- 会社は評価プロセスから完全に排除されていました。会社が協議への参加や書類提出の遅延といった責任を負っていたのであれば、責任の分担は合理的であり、会社も容易に同意するでしょう。しかしながら、本件においては会社に過失はありません。

評価諮問委員会は政府機関によって設置され、価格を決定します。買主は交渉なしにその価格を受け入れなければなりません。私たちは、投資家が参加し、自らの主張を述べ、反論できるよう、政令71号を改正することを提案しました。

土地使用料を早く支払って商品を販売し、キャッシュフローを確保したいのですが、それができません。この状況は、政府の歳入と企業の双方にとってボトルネックとなり、土地資産の無駄遣いにつながっています。

決議68号は、「企業を管理する」という考え方から「企業に奉仕する」という考え方への転換を求めています。この新たな適切なアプローチは、困難を解決し、民間セクターの発展を促進するために不可欠です。これを実現するために、政策立案者は企業の立場に立って、適切かつ効果的な規制と手続きを策定する必要があります。

ホーチミン市でプロジェクトを展開する不動産グループの副社長：

それはビジネスを疲弊させる可能性があります。

未払いの土地代金総額に年5.4%の利息を加算するという政府の決定に反対します。政府はまだ土地価格を承認していないのに、一体どこからその資金を捻出するのでしょうか？このような高額な利息は、特に大規模プロジェクトを抱える企業や、土地価格が確定するまでに長い期間を要する企業にとって、大きな打撃となるでしょう。

例えば、ホーチミン市1区のプロジェクトは完了しましたが、土地使用料の算定はまだ保留中です。2020年2月、天然資源環境局が任命した評価機関は、支払われるべき土地使用料を1兆5,190億ドンと算定しましたが、市はこの価格を承認しませんでした。4回目の算定で、別の会社が3兆2,000億ドンと算定しましたが、土地の割り当てが2018年に決定されたにもかかわらず、評価日に基づいて価格を計算し、インフレ率を加味していました。土地使用料は、評価年ではなく、土地の割り当て年に基づいて算定されるべきでした。

2025年の土地評価額が3兆4,000億ドンと仮定し、承認された場合、年間5.4%の追加課税が課せられることになります。これは、既に40%増加し、約1兆3,600億ドンに相当する金額です。支払うべき土地使用料の総額は4兆7,600億ドンに上ります。これは、事業を倒産の危機に追い込む可能性のある、途方もない金額です。

ほとんどの企業は当初の評価額を運転資金の調達に利用しましたが、現在では地価が急騰しています。鑑定機関自体も既にインフレを織り込んでおり、さらに政府は5.4%の金利を上乗せしており、実質的にインフレを2倍に織り込んでいることになります。