2026年を迎えるにあたり、アパート市場を大きく変える最初にして最も重要な要因は供給量となるだろう。
特に公営住宅からの供給が急増すると予測され、投資が真の住宅ニーズへと明確にシフトしていることから、2026年は市場が新たなサイクルに入る年と見なされている。つまり、過熱状態は緩和され、より持続可能な市場へと移行するだろう。
公営住宅は「調整弁」としての役割を果たす。
2026年を迎えるにあたり、マンション市場を再構築する最初にして最も重要な要素は供給量となるでしょう。長年にわたり、法的障害、長期にわたる投資手続き、高金利下での企業の慎重な姿勢などに阻まれてきた市場は、力強い回復局面を迎えています。2024年から2025年にかけて、市場に投入されるプロジェクトや物件数が明らかに回復し、特に真の住宅ニーズに応えるセグメントにおいて、2026年にはより豊富な供給が見込まれます。
2025年末に開催された不動産フォーラムの評価によると、不動産市場では2025年だけで10万戸以上が新たに供給され、2024年比で22%以上増加する見込みで、そのうち約9万戸が新規供給となる。プロジェクトの規模も面積と投資額の両面で拡大している。特に、こうした供給状況において、社会住宅は重要な構成要素として際立っており、社会福祉問題への対応だけでなく、マンション市場全体の「調整弁」としての役割も果たしている。
多くの専門家は、2026年は社会住宅の供給量と供給スピードの両面で、これまで以上に促進される年になると考えている。地方自治体や管理機関が積極的に行政上の障壁を取り除き、手続きを短縮して製品をより早く市場に投入することで、2026年には社会住宅の需要が急増すると予想されている。
スカイ・リアルティ株式会社のホー・ゴック・トゥン副社長によると、次のサイクルにおける違いは、「2026年には社会住宅の供給が始まり、商業住宅よりも速いペースで増加するだろう。なぜなら、社会住宅の手続きに関して、政府と各都市の人民委員会は、製品を迅速に市場に投入するための非常に有利な条件を作り出しているからだ」という点にある。 ハノイやホーチミン市だけでなく、衛星省や衛星都市にも数十万戸の社会住宅が追加されれば、アパート市場にはもう一つの重要な柱が加わり、商業住宅部門への需要圧力を軽減するのに役立つだろう。
実際、主要都市における公営住宅の価格は現在、1平方メートルあたり2,000万～3,000万ベトナムドン強で、同面積の商業住宅の2.5～3分の1程度となっている。この価格差は、中低所得者層に住宅機会を提供するだけでなく、商業住宅市場に商品戦略の見直しを迫るものでもある。購入者が自身の予算に合った選択肢を増やせば、競争は価格上昇への期待ではなく、実際の使いやすさ、設備、そして持続可能性といった要素を中心に展開されるようになるだろう。
過去2年間で、アパートは都市部の住宅市場における「基幹」となるセグメントとなった。
マンション価格は落ち着いてきたものの、大幅に下落したわけではない。
2026年に向けて最大の疑問の一つは、マンション価格が2024年から2025年のように「高騰」し続けるかどうかである。実際、過去2年間でマンションは都市部の住宅市場の「基盤」となり、ハノイとホーチミン市における全取引の約60～70％を占めるようになった。長年抑制されてきた供給と、住宅需要の着実な増加、そして安全な投資先を求める投資資金が相まって、マンション価格は大幅に上昇し、平均で30～50％、特に高級物件やラグジュアリー物件では40～60％も上昇している。
しかし、この急激な上昇は、次のサイクルにも制約を与えることになる。フオンドン投資株式会社の取締役会長であるグエン・アイン・トゥアン氏によると、2024年から2025年のサイクルでは、マンション価格はセグメントによって40～60％上昇した。同氏は、2026年にはまだ成長の余地はあるものの、以前ほど力強い上昇にはならないだろうと考えている。
トゥアン氏はさらに分析を進め、2026年には6,000万～7,000万ベトナムドン、あるいは最大でも8,000万ベトナムドン程度の中価格帯が現在のトレンドに合致し、さらなる価格上昇の余地があるため多くの買い手を惹きつけるだろうと指摘した。「価格を高くしすぎると、潜在的な投資家の数が大幅に制限されるだろう」と彼は強調した。これは重要な現実を反映している。市場の購買力は、短期的な価格上昇への期待に大きく依存するのではなく、実質所得にますます依存するようになっているのだ。
ホー・ゴック・トゥン氏も同様の見解を示し、2026年は投機活動が急激に減少する年になると考えている。投機の減少は必ずしも需要の減少を意味するのではなく、むしろ真の住宅購入者への明確なシフトを意味する。トゥン氏は次のように予測している。「2026年には、実際にその物件に住む真の利用者が市場需要の大部分、約60％を占めるだろう。投機家や資産保有者は、約30％以下の低い割合を占めるに過ぎないだろう。」実際の住宅需要が優勢になれば、市場は「価格高騰」を維持する可能性は低いが、より安定した基盤を持ち、マクロ経済ショックに対する変動も少なくなるだろう。
総じて言えば、2026年は価格の急騰や投機といった意味での「ホットな」年になる可能性は低いだろう。
マンション市場における生存競争。
供給量の増加と価格の下落が進む中、2026年のマンション市場における最大の課題は、商品構成の見直しにある。もはや短期的な販売や価格高騰を競う時代ではなくなり、開発業者は「誰のために、どのようなニーズに応える商品を提供しているのか」という根本的な問いに立ち返らざるを得なくなるだろう。
グエン・アイン・トゥアン氏によると、価格帯が1平方メートルあたり6,000万～8,000万ベトナムドンである中級マンションは現在、約50億ベトナムドンとなっている。これは若い購入者にとって大きな負担となっている。「マンションの価格が約50億ベトナムドンの場合、夫婦がマンション価格の約70～80％を借り入れると、毎月約3,000万～4,000万ベトナムドンの利息を支払わなければならない可能性がある」と彼は説明した。そのため、販売価格に加えて、支払い方針、柔軟な支払いスケジュール、金利支援などが市場の吸収能力を左右する決定的な要因となる。
トゥアン氏は、2026年には市場に2つの並行した商品グループが存在すると考えている。1つは、差し迫った住宅ニーズに対応する既成プロジェクト、もう1つは、購入者がより良い価格水準を待つことをいとわない新規発売プロジェクトである。
一方、ホー・ゴック・トゥン氏は、社会住宅が市場を再構築する上で重要な役割を果たすことを強調した。「社会住宅は、住宅需要を減少させると同時に、マンション市場の価格水準を調整する手段となる」と述べた。同じ場所にある社会住宅と商業住宅の価格差が2.5～3倍に達すると、購入者は選択肢をより慎重に検討するようになり、商業開発業者は価格と価値のバランスを再計算せざるを得なくなるだろう。
新たなサイクルにおいては、企業だけでなく規制当局も主導的な役割を果たすことが期待されています。停滞しているプロジェクトの障害を取り除き、制度を改善し、社会住宅や手頃な価格の商業住宅を積極的に開発していくことが、健全な市場運営の鍵となります。供給が改善し、投資家の信頼が徐々に回復し、流動性が高まるにつれて、マンション市場は、実際の住宅ニーズや長期的な都市開発戦略と密接に結びついた、より持続可能な発展段階へと移行していくでしょう。
総じて言えば、2026年は価格高騰や投機といった意味での「活況」の年になる可能性は低い。むしろ、統合の年となるだろう。アパートは都市部の住宅市場において引き続き中心的な役割を果たすものの、その魅力は、実際の生活ニーズを満たす能力、手頃な価格、そして統合されたインフラとアメニティにあると考えられる。
不動産が福祉や持続可能な開発といった問題とますます密接に結びついている現状において、「マンションの需要は依然として高いのか？」という問いへの答えは、おそらく価格の動向ではなく、開発の質にあると言えるだろう。
出典：https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
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