2026年を迎えるにあたり、アパート市場を再形成する最初の、そして最も重要な要因は供給となるでしょう。
特に公営住宅からの供給の急増が予測され、投資が真の住宅ニーズへと明確にシフトしていることから、2026年は市場が新たなサイクル、すなわち過熱状態が緩和され、より持続可能なサイクルに入る年になるとみられています。
公営住宅は「調整弁」となる。
2026年を迎えるにあたり、マンション市場を最も大きく変える最初の、そして最も重要な要因は供給です。長年、法的障壁、長期にわたる投資手続き、そして高金利下での企業の慎重な姿勢によって低迷してきた市場ですが、力強い回復サイクルを迎えています。2024年から2025年にかけて、市場に投入されるプロジェクト数と物件数は明らかに回復しており、2026年には、特に真の住宅ニーズに応えるセグメントにおいて、より潤沢な供給が見込まれます。
2025年末の不動産フォーラムにおける評価によると、不動産市場は2025年だけで10万戸以上増加し、2024年比で22%以上増加し、そのうち約9万戸が新規供給となる見込みです。プロジェクト規模も、面積と投資額の両面で拡大しています。こうした供給環境において、特に社会住宅は重要な構成要素として際立っており、社会福祉問題への対応だけでなく、マンション市場全体の「調整弁」としての役割も担っています。
多くの専門家は、2026年は公営住宅が量的にも導入スピード的にもかつてないほど増加する年になると考えています。地方自治体や管理機関が官僚的な障壁を積極的に排除し、プロセスを短縮することで、より早く市場に投入できるよう、公営住宅は2026年に急増すると予想されています。
スカイ・リアルティ株式会社のホー・ゴック・トゥン副社長は、次のサイクルにおける違いは「2026年には社会住宅の供給が始まり、商業住宅よりも早く供給されるだろう。なぜなら、社会住宅に関する手続きにおいて、政府と各都市の人民委員会は、製品を迅速に市場に投入するための非常に有利な条件を整えているからだ」と述べている。 ハノイやホーチミン市だけでなく、周辺省や都市でも数十万戸の社会住宅が追加されれば、マンション市場に新たな重要な柱が生まれ、商業住宅セグメントへの需要圧力を軽減するのに役立つだろう。
現実には、大都市における社会住宅の価格は現在、1平方メートルあたり2,000万ドン以上から3,000万ドン近くまで幅があり、同地域の商業住宅の2.5倍から3倍も安くなっています。この価格差は、中低所得層に住宅機会を生み出すだけでなく、商業住宅市場に製品戦略の調整を迫ることになります。購入者が自身の予算に合った選択肢をより多く持つようになれば、競争は価格上昇への期待ではなく、実際の使い勝手、アメニティ、そして持続可能性を軸に展開されるようになるでしょう。
過去2年間で、アパートは都市部の住宅市場の「バックボーン」セグメントになりました。
アパートの価格は落ち着いてきましたが、大幅に下落したわけではありません。
2026年に向けて最大の懸念事項の一つは、マンション価格が2024～2025年と同様に「高騰」し続けるかどうかです。実際、過去2年間でマンションは都市住宅市場の「屋台骨」となり、ハノイとホーチミン市では総取引数の約60～70%を占めています。長年抑制されてきた供給に加え、住宅需要の着実な増加と安全資産を求める投資資金が相まって、マンション価格は大幅に上昇し、多くの主要プロジェクト、特にハイエンド・ラグジュアリーセグメントでは平均30～50%、時には40～60%も上昇しています。
しかし、この急激な上昇は、次のサイクルに限界を設けるものでもあります。フオンドン投資株式会社のグエン・アン・トゥアン取締役会長によると、2024～2025年のサイクルでは、マンション価格はセグメントによって40～60%上昇しました。トゥアン氏は、2026年にはまだ成長の余地があるものの、以前ほどの力強い成長にはならないと考えています。
トゥアン氏はさらに分析を進め、2026年には6,000万～7,000万ドン、あるいは最大8,000万ドン程度の中価格帯が現在のトレンドと一致し、さらなる価格上昇の余地があるため多くの買い手を引き付けるだろうと指摘した。「価格を高く設定しすぎると、潜在的な投資家の数は大幅に減少するでしょう」とトゥアン氏は強調した。これは重要な現実を反映している。市場の購買力は、短期的な価格上昇期待に大きく依存するのではなく、実質所得にますます依存するようになっているのだ。
ホー・ゴック・トゥン氏も同様の見解を示し、2026年は投機的な活動が急激に減少する年になると考えている。投機の減少は必ずしも需要の減少を意味するわけではなく、むしろ真の住宅購入者への明確なシフトを意味する。トゥン氏は次のように予測する。「2026年には、実際に物件に住む実需者が市場需要の大部分、約60%を占めるだろう。投機家や資産の買いだめをする人の割合は低く、約30%以下になるだろう。」実際の住宅への需要が優勢になれば、市場は「価格高騰」を維持する可能性は低くなるが、より安定した基盤を築き、マクロ経済ショックに対するボラティリティも低下するだろう。
全体的に、2026 年は爆発的な価格上昇や投機という意味で「ホットな」年となる可能性は低いでしょう。
マンション市場の生き残りをかけた挑戦。
供給増加と価格低迷の中、2026年のマンション市場における最大の課題は、商品の再構築にあります。もはや短期的な売上や価格高騰を競う時代ではなく、市場は開発業者に「これらの商品は誰を対象とし、どのようなニーズに応えるのか」という根本的な問いに立ち返ることを迫っています。
グエン・アン・トゥアン氏によると、1平方メートルあたり6,000万～8,000万ドンの価格帯の中級マンションは現在、約50億ドンで取引されている。これは若い世代の購入者にとって大きなプレッシャーとなっている。「50億ドン程度のマンションの場合、夫婦がマンション価格の70～80%程度を借り入れると、毎月約3,000万～4,000万ドンの利息を支払わなければならない可能性があります」とトゥアン氏は説明する。したがって、販売価格に加えて、支払い方針、柔軟な返済スケジュール、そして金利サポートが、市場の吸収力を左右する決定的な要因となる。
トゥアン氏は、2026年には市場に2つの並行した製品グループ、すなわち即時の住宅ニーズを満たす既成プロジェクトと、買い手がより良い価格水準を待つ意思のある新規開始プロジェクトが存在すると考えています。
一方、ホー・ゴック・トゥン氏は、市場の再編において社会住宅が果たす重要な役割を強調した。「社会住宅は、住宅需要を抑制し、同時にマンション市場の価格水準を規制するチャネルとなる」と同氏は述べた。同じ地域における社会住宅と商業住宅の価格差が2.5～3倍に達すると、購入者はより慎重に選択肢を検討する傾向があり、商業開発業者は価格と価値のバランスを再計算せざるを得なくなるだろう。
新たなサイクルにおいては、企業だけでなく規制当局も主導的な役割を果たすことが期待されています。停滞しているプロジェクトへの障害の継続的な除去、制度の改善、そして公営住宅と手頃な価格の商業住宅の積極的な開発が、健全な市場運営の鍵と考えられています。供給が改善し、投資家の信頼が徐々に回復し、流動性が高まるにつれて、マンション市場は、実際の住宅ニーズと長期的な都市開発戦略に密接に結びついた、より持続可能な開発段階へと移行していくでしょう。
総じて、2026年は価格高騰や投機的な意味で「ホット」な年となる可能性は低いでしょう。むしろ、統合の年となるでしょう。アパートは都市部の住宅市場において引き続き中心的な役割を果たしますが、その魅力は、実際の生活ニーズへの対応力、手頃な価格、そして統合されたインフラとアメニティにあるでしょう。
不動産が福祉や持続可能な開発の問題とますます絡み合っているサイクルにおいて、「アパートの需要は依然として高いか？」という質問に対する答えは、おそらく価格の温度ではなく、開発の質にあるだろう。
出典: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
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