土地資源の活用は、 経済成長に大きく貢献するだろう。
政治局は、2021年から2030年までの期間を対象とし、2050年までの展望を盛り込んだ国家土地利用計画調整事業に関する通知第04-TB/TW号を発出した。
政治局は、政府党委員会に対し、農業環境部党委員会に指示して関係機関と連携し、中央委員会決議2022年第18号の実施状況について緊急に予備的検討を行い、土地政策の根本的な改正案を作成し、第3回中央委員会会議に提出して検討および意見を求めるよう命じた。
それに基づき、土地法改正案が審議・決定のため国会に提出される。
トゥオイチェー紙のインタビューで、ハノイ法科大学理事会副会長のグエン・クアン・トゥエン准教授は、現状を分析し、いくつかの提言を行った。
二桁成長を目指す。
* あなたの意見では、施行から1年以上経ってから土地法を改正する必要があるのはなぜでしょうか？これは、現行法ではこの資源を開発に十分に活用できていないということでしょうか？
ハノイ法科大学評議会副議長、グエン・クアン・トゥエン准教授
今回の土地法改正は、主に二桁成長を目指すとともに、二層構造の地方自治体制度や土地管理における技術の活用といった状況に合わせて規制を調整することを目的としている。
実際には、企業は依然として土地の確保に困難を抱えているため、土地の割り当てやリースに関する手続きは、現在の手作業による方法ではなく、人工知能（AI）技術を適用して効率化・簡素化する必要がある。
第二に、土地データベースの情報を、完全かつ正確で最新の状態に、迅速に整備し標準化する必要がある。土地管理機関が標準化された情報やデータを持っておらず、各機関が異なるデータを持っている場合、統合や相互運用は不可能となり、統一的な管理が非常に困難になる。
例えば、地方自治体は行政上の土地管理データを収集することはできるものの、個人が所有する土地の区画数や、それらの土地がどの地域にあるかといったデータはまだ統合されていない。
規制を「回避」するために、ある人物が所有する土地を別の人物名義で登記した事例は、今のところ記録に残っていない。地籍図システムと土地区画図は、これまで同期されていなかった。
第三に、企業が生産用地を利用できるよう支援するため、土地使用料や土地関連の財政的義務を適切な水準に定める必要がある。
埋め立てもまた、より明確な規制が必要な喫緊の課題なのでしょうか？
土地取得に関しては、土地取得が社会経済発展に役立ち、共通の利益をもたらし、地域全体に発展の波及効果を生み出すのであれば、国家は行政メカニズムを用いてそれを実施しなければならないことを明確に定義する必要がある。
しかし、企業が自社の事業のために土地を収用する場合、この手続きは民法上の仕組みに基づいて行われるべきである。
土地法をどのように改正するにせよ、補償額は人々が住居を確保できるよう算定されなければならず、そうすれば人々は新しい住居へ安心して移住できるだろう。そうでなければ、国は再定住住宅基金を設立し、人々が安心して古い住居を離れることができるようにすべきである。
近年、土地からの収入（土地競売によるもの）が増加している - 写真：ナム・トラン
解決すべき土地問題や大規模プロジェクトは依然として数多く存在する。
制度の改善以外に、土地が真に成長の原動力となるためには、他にどのようなことが必要でしょうか？
農業環境省によると、2025年3月30日現在、全国で困難や障害に直面しているプロジェクトや土地問題は4,489件あり、これは約198,428ヘクタールの土地と約330億ベトナムドンの投資総額に相当する。この数字は、2026年の公共投資総額の3倍に相当する。
現在までに、各省庁、中央および地方機関は、管轄区域内で1,151件のプロジェクトを解決しており、総面積は約52,790ヘクタール、総投資額は約8,049億5,300万ベトナムドンに上ります。
この問題に対処するため、国民議会は先日、2026年決議第29号を可決した。この仕組みを改正法に追加することで、一貫した実施が可能となる。
さらに、資源を有効活用し、損失や浪費を防ぐために、州、コミューン、二層構造の地方自治体の合併後に発生する国家機関の余剰事務所建物の処理に関する規定を法改正に盛り込む必要がある。
最後に、土地法の改正は、不動産市場における住宅の需給不均衡に対処するものでなければなりません。これは、中低所得層の労働者の大多数に住宅を提供するという社会福祉上の問題です。法律は、市場の需給バランスを取るために、多様な住宅を開発するための土地利用計画に関する解決策を提供する必要があります。
3,338
これらは、未解決の問題を抱える未完了の土地関連プロジェクトであり、総面積は約145,638ヘクタール、総投資額は2兆5,000億ベトナムドンを超えます。これらのうち、1,814件は地方自治体の管轄下にあり、1,524件は国会の管轄下にあります。
* ファム・ドゥック・トアン氏（EZ不動産投資開発株式会社代表取締役）：
土地使用料を徴収するが、企業が不意を突かれるような事態は避けるべきだ。
企業にとって最も差し迫った課題は、土地の割り当てと土地使用料の算定です。土地の割り当てに関しては、どのような形態をとるべきかという疑問が残ります。例えば、一括払いによる土地のリース、年払い、あるいは一括の土地使用料による土地の割り当てなど、これらは未解決の問題です。土地使用料の算定も複雑です。係数Kは存在しますが、一部の地域では依然として地域の慣習や市場情報に基づいて加算しており、企業にとって損失につながることが少なくありません。
土地使用料の算定において、一部の地方自治体は料金を繰り返し再計算している。場合によっては、地方自治体が既にプロジェクトの土地使用料を決定しているにもかかわらず、検査機関や監査機関が介入した際に、追加の土地使用料が課されることがある。
約10年前にフンイエン省でプロジェクトを完了した企業がありました。彼らはすでに地方自治体に土地使用料を支払い、土地所有権証明書を取得し、人々は家を建てて入居していました。しかし、検査の結果、プロジェクトの土地使用料が再計算され、数千億ドンもの追加費用が発生しました。
今回の法改正では、市民や企業にとって土地配分や土地使用料の算定における障害を解消し、土地利用の効率性を最大限に高める必要がある。同時に、企業が独自に交渉するのではなく、適切な土地配分を支援する仕組みを構築する必要がある。
* ファム・ヴィエット・トゥアン博士（ホーチミン市資源環境経済研究所所長）：
土地価格が負担にならないように注意しましょう。
現行の規制によれば、土地補償の場合の土地使用料の計算には、土地価格表に係数Kを乗じたものが用いられ、移転地における土地使用料の計算には、土地の割り当てまたは賃貸の際の土地使用料および地代の計算に用いられる。
係数Kを加えることで、国によって土地を没収された人々は恩恵を受けるが、他の多くの土地利用者にとっては土地価格の上昇につながる。具体的には、税金や手数料の計算に用いられる土地価格が急激に上昇し、土地利用目的の変更手続きを行う人々に大きな経済的負担がかかるだけでなく、不動産業の投入コストが急騰し、住宅価格の高騰を招くことになる。
世帯や個人にとって、土地使用料、所得税、所有権移転、土地利用目的変更、新規土地利用証明書発行時の登録料は大幅に増加する。特に都市部や郊外の多くの世帯は、土地使用料を支払う経済的余裕がなく、農村部の世帯も同様に困難に直面するだろう。
企業や経済の観点から見ると、不動産プロジェクトはコスト増に直面するだろう。高いK係数を適用すると、投資家が国に支払わなければならない土地取得費用と土地使用料が大幅に増加する。投資家はこれらのコストを住宅の販売価格に転嫁するため、住宅価格は依然として手の届かない水準にとどまり、社会的不平等が拡大し、労働者にとって住宅へのアクセスがより困難になる。
さらに、生産スペース、工業団地や工業地帯の土地、あるいは事業用地の賃料の上昇は、製品やサービスの価格を押し上げ、インフレ圧力を生み出し、経済の競争力を低下させるだろう。
地価高騰が経済の重荷となることを防ぎ、生産と経済成長の促進を確実にするためには、K係数の適用方法を柔軟に規定することで土地法を改正・改善することが不可欠である。改正後の土地法は、K係数を地価調整のための効果的な手段へと転換し、各時代・地域の実情に即した形で成長を抑制・促進するものでなければならない。
出典：https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-thuc-day-tang-truong-10026062123591461.htm
