一連の政府による対策により、不動産市場は好転の兆しを見せている。しかし、専門家は、市場の「凍結状態」を打破し続けるためには、多くの対策を連携して実施する必要があると考えている。
数百ものプロジェクトで障害が取り除かれた。
グエン・タイン・ギー建設大臣によると、困難を克服し不動産市場を促進するため、政府は最近、建設大臣を長とする首相直属のタスクフォースを設置し、地方自治体や企業の不動産プロジェクトの実施における困難や障害の解決を検討、監督、指導している。
タスクフォースは、6つの地方自治体（ホーチミン市、 ハノイ、ダナン、ハイフォン、カントー、ドンナイ）および多くの不動産会社と直接連携し、報告を聞き、情報を収集し、状況を評価し、意見交換を行い、プロジェクト実施における困難や障害を解決するための指導を行った。
現在までに、不動産市場における困難や障害の解決に向けた取り組みは、好ましい成果を上げ始めている。ハノイ市は、当初の712件のプロジェクトのうち419件（58.8%）を指揮・解決し、さらに293件のプロジェクトの解決に向けて引き続き指揮を執っている。
ホーチミン市では、地方当局が67件のプロジェクト（当初の180件のプロジェクトの37.2%に相当）を指揮・解決しており、その中にはタスクフォースの指導・奨励を受けた28件のプロジェクトと、地方当局が審査した39件のプロジェクトが含まれている。
ドンナイ省では、タスクフォースがノバランドグループやフンティングループを含む7つの主要プロジェクトについて指導と説明を行い、ドンナイ省人民委員会の管轄下にある都市計画と建設に関連する障害を特定した。このプロセスを通じて、タスクフォースは省人民委員会と地方自治体に対し、困難や障害を解決するための指導と説明を行った。
最近では、ドンナイ省建設局が、ノバランド・グループが開発したアクアシティの低層住宅752戸が将来の住宅ユニットとして販売可能であることを確認する文書を発行しました。さらに、ドンナイ省人民委員会は、投資家がC4区画計画の承認と同時に、改訂された1/500詳細計画を作成し、評価のために提出することを許可しました。
同時に、所轄当局は、投資家が顧客への約束を完全に履行できるよう、承認された詳細計画に適合する品目について、建設および販売の実施を継続できるよう支援する。
ノバランド・グループによるノバワールド・ファンティエット・プロジェクトの困難と障害に対処するため、作業部会は建設省でビン・トゥアン省人民委員会およびプロジェクトの投資家との会合を開催し、困難と障害を聞き取り、情報交換を行い、回答を提供し、これらの問題の解決を指導しました。現在までに、ノバワールド・ファンティエットは、プロジェクトの全構成要素について1/500詳細計画の調整を完了しています。
ホーチミン市トゥドゥック区ビンカイン区で、不動産開発プロジェクトが法的問題に直面している。写真：ホアン・トリウ
さらに強力な解決策
ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の最近の報告書によると、政府、各省庁、銀行、不動産会社、不動産仲介業者など、様々な関係者の努力が市場の「維持」にプラスに貢献しているとのことだ。市場はまだ「急激な落ち込みを克服する」ほど強くはないものの、「制御不能」になるリスクはある程度回避できている。
地方自治体は積極的に関与し、不動産業者と協力して問題解決に取り組み、再開の可能性のあるほとんどのプロジェクトについては基本的に障害を取り除いてきた。しかし、約300億ドル相当の約1,200件の法的問題を抱えるプロジェクトのうち、約800件が依然として「順番待ち」の状態にあり、市場の回復にややマイナスの影響を与えている。
国家金融政策諮問委員会のメンバーであるトラン・ドゥ・リッチ博士は、不動産セクターは経済の他の多くのセクターに影響を与えるため、迅速な回復のために障害を解消するための集中的な取り組みが必要なセクターの一つであると述べた。不動産市場はGDPの約10％を直接的に占め、さらに経済成長に2～3％間接的に貢献している。
したがって、困難を克服するためには、供給と需要の両面に焦点を当てた、より強力な解決策が早急に必要であり、2024年の不動産市場の力強い回復を確実にする必要がある。これは、金融市場の強化と相まって、次の段階に向けた強固な基盤を築くことになるだろう。
ホーチミン市木材加工工芸協会（Hawa）の副会長兼事務局長であるグエン・チャン・フオン氏は、不動産市場の困難による「副次的被害」を挙げ、家具・インテリアデザイン業界の多くの企業が、不動産セクターの困難による大きな影響で、収益が40～50％減少したと述べた。
ホーチミン市経済大学のグエン・フー・フアン博士は、不動産セクターの困難を克服するための解決策についても分析しており、それらは主に供給側に焦点を当てたもので、例えば社会住宅投資プロジェクトへの融資のための120兆ベトナムドンの融資パッケージなどが挙げられる。
一方、所得の減少に伴い、個人向け不動産の需要は依然として低迷している。実際、不動産市場では高級マンションの供給過剰が見られる一方で、人々のニーズと所得水準に合った手頃な価格の商業用住宅や社会住宅が不足している。
経済学者で博士号取得者のグエン・トリ・ヒエウ氏は、ベトナムの不動産法制度は多くの障害や規制の重複を抱えていると指摘する。しかし、こうした障害が取り除かれた場合、不動産市場は回復できるのかという疑問を投げかけている。それが、解決すべき重要な課題である。
「問題は単に法的な問題にとどまらないと考えています。これらの障害を取り除くことで、市場は力強く回復すると期待しています。重要なのは需給です。法的な枠組みは、市場が機能し、需給の要求を満たすための枠組みに過ぎません。」
「過去2年間、ベトナムの不動産市場は、厳しいマクロ経済環境の影響を大きく受け、需給の不均衡に陥ってきた。現在も市場の需給バランスは崩れたままだ。高級不動産の供給は依然として多く、大多数の人々は手頃な価格の不動産か公営住宅しか購入できない状況にある」と、この専門家は分析した。
建設許可のボトルネックを解消する
ホーチミン市不動産クラブの会長であるグエン・クオック・バオ氏は、過去数ヶ月間にわたって障害を解消するために市当局や機関が尽力してきたことを高く評価しつつ、市は実際には不必要な場合もある許可や規制に関連するボトルネックや問題をさらに解消する必要があると述べている。
特に、いくつかの規制は建設許可に関するものです。例えば、投資家が7階建ての建物の建設計画を申請したものの、5階建てしか建設する資金がない場合、罰則を受けるべきではありません。また、許可はホーチミン市の1/2000スケールの都市計画が変更された時（通常は5年ごと）にのみ失効するはずですが、実際には投資家は建設許可を毎年更新する必要があり、更新回数は最大3回までとなっています。
さらに、投資家を圧倒するような問題は他にも数多く存在するため、必ずしも法律に違反するのではなく、不必要な手続きや規制を合理化するという考え方は、プロジェクト投資家の困難を軽減するのに役立つ可能性がある。
（つづく）
出典： https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-20231107221552507.htm
コメント (0)