その規制は現実離れしている。
改正土地法草案第159条c項5号は、剰余金方式による土地価格決定の原則を次のように規定している。「剰余金方式は、本項d号に規定する場合を除き、技術インフラへの投資や詳細な建設計画に基づく建設工事がまだ行われていない非農業用地および区域の評価に適用される。」
開発可能性を有する土地の評価において適用すべき残余法を決定する必要がある。
最近、土地価格に関する政令44/2014の改正案も、改正土地法案の規定と同様に適用範囲を狭めていました。しかし、国民や専門家からの多数の反対意見を受け、改正政令44/2014の起草委員会は、この内容を承認・修正し、現行の規制を維持しました。これは、計画変更や土地利用転換により開発の可能性のある土地区画の評価に剰余金方式が適用され、想定される総開発収益と総推定費用が確定できることを意味します。
実際、剰余金法は、比較法や収益法のように現在の用途に基づいて土地の価値を決定するのではなく、将来の潜在的な開発用途に基づいて土地の価値を決定する方法です。剰余金法は、土地利用目的、土地利用期間、建物密度、建物の高さ、土地利用係数などの要素を含む、評価対象土地の市場価値を反映し、投資、生産、事業におけるキャッシュフローの実質的な価値を反映します。したがって、多くの企業にとって、これは費用、収益、利益を含む不動産プロジェクトの財務的性質を明確に反映できるため、国際的な慣行に沿った現代的な不動産評価方法でもあります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長であるレ・ホアン・チャウ氏は、改正土地法草案で土地価格を決定するために余剰金方式を適用する規制は、非常に重要なカテゴリーである農地を見落としていると評価した。サマ・ドバイ・グループ（アラブ首長国連邦 - UAE）が以前フーイエン省に総額2,500億米ドルを投資するために登録した特別経済区プロジェクトの事例を挙げ、レ・ホアン・チャウ氏は次のように分析した。最大30万ヘクタールの土地面積には農地が含まれている。この種の土地が言及されていなければ、土地使用料を計算することは不可能である。都市開発プロジェクトは、農地以外の土地だけで構成されていることはなく、常に複合用途の土地である。
したがって、上記の規制は現実からかけ離れすぎており、結果として小規模な不動産開発プロジェクトや小規模な住宅団地しか開発できないという事態を招いています。大規模な都市開発は不可能です。さらに、農地が都市、工業、または住宅地に転用された場合、当然ながら所轄官庁の承認を得ているため、土地使用料の算定において剰余金方式を適用する確固たる根拠となります。
「言うまでもなく、現在、海から埋め立てられた土地には、国が直接作業を行う場合と民間人が行う場合など、分類があります。では、海から埋め立てられた土地とはどのような土地なのでしょうか？非農地でしょうか、それとも水面のある農地でしょうか？例えば、養殖に使われるラグーンは水面のある沿岸の土地です。これを非農地と呼ぶのは間違いで、農地と呼ぶべきです」とチャウ氏は述べ、農地にも余剰金方式を適用することを提案し、おそらく現在の政令第44号改正案の「余剰金方式は、想定される総開発収益と総見積コストが決定された際に、計画変更や土地利用転換により開発の可能性がある土地区画を評価するために適用される」という内容に合致する可能性があると示唆した。
国際慣行に沿って
ベトナム評価協会の副会長であるグエン・テ・フオン氏は、開発可能性のある土地の価格を決定するために余剰金法を適用することは科学的に妥当であり、国際的な慣行と一致しており、今日のベトナムにおける土地価格の決定に必要であると考えている。この方法は、類似の土地の取引がなく、比較法やその他の方法を適用することが不可能な開発可能性のある土地の評価に一般的に使用されている。住宅用地の価格を計算し、それを土地価格表における住宅用地の価格と他の種類の土地の価格の比率で乗じる方法は現実的ではない。
最近、天然資源環境省が政令第44号の改正案を作成し意見を募っていた際、多くの提案があり、同省がそれらを反映させ、現行の余剰地算定方式を維持したことを大変喜ばしく思っている。そのため、同省が作成した土地法（改正）案では、現行の規制に沿うよう余剰地算定方式に関する規定を見直す必要がある。余剰地算定方式を非農地のみに適用することは、価値の高い複合用途地では他の方法を適用することが非常に困難であるため、実施が難しい。
例えば、比較法は低層建築物にのみ適用可能で、高層建築物、複合用途建築物、工業用不動産には適用できません。一方、収益法は農地にのみ適用可能で、年間作物の栽培に用いられる土地に最も適しています。したがって、この規制案では、2,000億ベトナムドンを超えるプロジェクトが頓挫する可能性があります。現在、ほとんどの不動産プロジェクトは非常に巨額の投資資金を必要としています。さらに、この規制は、地価調整係数法の対象となる土地区画の規模拡大により、国家予算に大きな損失をもたらす可能性があります。
レ・ホアン・チャウ氏はさらに、政府は草案に規定されている「最も効率的な土地利用（土地利用係数、建物密度、建物の最大階数）に基づく」方法ではなく、土地利用計画および所管の国家機関が承認した詳細な建設計画に従って、土地区画または区域の推定総開発費用を推定総開発収益から差し引くことによって土地価格を決定する方法である剰余金方式の改正を検討すべきだと提案した。
元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォー教授は、土地評価は高度に専門的な分野であると考えている。現在、法案には多くの評価方法が欠けている。したがって、法律では詳細な土地評価方法を規定するのではなく、既に発行されているベトナムの評価基準に従って実施されるべきであると規定するにとどめるべきだ。これらの基準には、さまざまな評価方法が含まれ、それぞれについて手順、プロセス、および付随する基準とともに詳細に記述されるべきである。
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