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2024年の最初の9ヶ月間、ベトナムの不動産市場は、供給の回復、販売価格の上昇、そして購入者からの需要の増加といった好調な動きを見せました。それに加え、多くの不動産プロジェクトや事業が具体的な活動を通して着実に成果を上げ、市場に新たな活力をもたらしました。

前向きな変化

サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、2024年の最初の9ヶ月間で、40億ドン以上の価格帯のマンションが販売されたマンション全体の70%を占めました。特に、 ハノイやホーチミン市といった大都市では、マンション価格が引き続き大幅な上昇を記録しました。ハノイでは新築マンションの価格が6%上昇し、平均6,900万ドン/㎡に達しました。一方、ホーチミン市では新築マンションの価格が6,800万ドン/㎡に達しました。この価格高騰は、市場の高い需要と活況を反映しています。

ハノイとホーチミン市で新たに開始された高級マンションプロジェクトは、顧客からの関心が非常に高く、入居率は60%～80%に達しています。これらのプロジェクトは、市場の供給増加に貢献するだけでなく、近代的なインフラ、アメニティ、そして便利な交通網によって多くの居住者を惹きつけています。

ビングループ、ノバランド、サングループといった大手不動産会社は、プロジェクトの実施と事業拡大において大きな前進を遂げています。その好例が、建設業界最大手のホアビン建設グループです。同社はベトナム投資開発銀行（ BIDV ）から最大4兆ベトナムドンの融資枠の支援を受けました。これはホアビンの困難克服を後押ししただけでなく、大手不動産会社全体の回復の兆しでもあります。

アクアシティ（ドンナイ）やノバワールドファンティエット（ファンティエット）など、 ノバランドグループによる一連の大型プロジェクトは、法的障害が徐々に解決された後、取引が着実に増加し、一定の回復を記録している。

2024年の最初の9ヶ月間の不動産市場の好転は、景気回復と人々の実需に加え、法的障壁の撤廃からももたらされました。2024年土地法、2023年住宅法、そして2023年不動産事業法の制定により、企業と投資家にとってより透明性の高い法的枠組みが構築されました。土地評価、許認可手続き、土地の整地に関する規制が大幅に改善され、不動産事業が頻繁に直面する法的障壁が最小限に抑えられました。

例えば、ホーチミン市の不動産プロジェクトでは、地下室建設の許可取得に関する困難が解消されました。ホーチミン市人民委員会の決定3803/QD-UBNDおよび3804/QD-UBNDは、敷地計画全体の承認の根拠となり、当該地域の不動産プロジェクトの建設許可の更新と調整が完了しました。これらの決定により、ホーチミン市のプロジェクトにおける法的障壁は徐々に解消されることが期待されます。

ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏によると、2024年土地法および土地価格を規制する政令71/2024により、ホーチミン市内のプロジェクトにおいて未算定であった土地使用料に関する多くの問題が解決されたとのことです。現在、ホーチミン市内には土地ファイナンス問題を抱える不動産プロジェクトが約200件あります。2024年には、ホーチミン市は36件のプロジェクトでこれらの問題を解決し、約17,500件の土地使用証明書を発行する予定です。

ノヴァランド・グループが開発したアクアシティ都市圏（305ヘクタール）の一部では、徐々に障害が解消されつつある。写真：グエン・トゥアン

特に最近、ドンナイ省人民委員会のヴォー・タン・ドゥック委員長は、ドンナイ省における不動産プロジェクトに対する法的障害の除去が近隣省に比べて遅いことを認識し、ビエンホア市のC4ゾーニング計画に関連する困難の解決を優先すると強調した。このゾーニング計画は最大1,500ヘクタールの面積をカバーし、ロンフン住宅地区（227ヘクタール）、ドナコープが投資するフオックフン島商業・サービス都市地区（286ヘクタール）、ナムロン投資公社によるドンナイウォーターフロント都市地区（170ヘクタール）、ノバランドグループによるアクアシティ都市地区（305ヘクタール）などの住宅・都市地区を含む大規模プロジェクトが含まれている。

さらに、ベトナム国家銀行の信用政策も市場の安定に貢献しています。ベトナム国家銀行の報告によると、2024年6月末時点で、不動産融資は4.6%増加し、不動産事業向け融資は10.3%増加しました。特に、住宅購入向け融資は1.2%増加しました。これは、金融システムが不動産セクターを支援していることを示すと同時に、投資家と住宅購入者の信頼感を高めていることを示しています。

BIDVチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士によると、不動産市場は正式に回復期に入ったとのことです。安定したマクロ経済環境、抑制されたインフレ、そして徐々に改善していく法規制は、今後の不動産市場の力強い成長を促す好条件を整えています。さらに、ハノイ市とホーチミン市の地下鉄をはじめとする交通インフラへの投資は、引き続き市場成長を牽引する重要な要因となるでしょう。

困難と課題はまだ残っています。

しかし、2024年土地法、2023年住宅法、そして2023年不動産業法が施行されたばかりの状況において、不動産業界は依然として数々の困難と課題に直面しており、適切な対策を講じなければ、長年の欠陥がさらに悪化することになるだろう。

建設省によると、2024年土地法の最も重要な点の一つは、従来の地価制度の廃止です。今後は地価表が毎年更新され、市場価格に近い価格が決定されることになります。これは、不動産プロジェクトの建設・開発投資コストの増加を意味し、不動産価格と住宅価格が15～20%上昇することになります。この変更は、投資家と住宅購入者の両方にとって困難をもたらす可能性があります。一方で、新しい地価表が厳格に施行されなければ、投機や市場操作の機会が生まれ、異なる社会階層間の住宅所有機会の不平等が拡大することになります。

もう一つの重要な提案は、複数の不動産を所有する人々への課税を検討することですが、これは社会への価値創造という原則に基づくべきです。ベトナム不動産協会副会長兼ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、課税は所有不動産の数だけでなく、その利用目的も考慮されるべきだと強調しました。地域社会に付加価値を生み出す賃貸目的で不動産を購入する人々は、この税制に縛られるべきではありません。

サヴィルズ・ハノイのディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、セカンド物件への課税には綿密な準備と全国的な一貫性の確保が必要だと考えています。管理システムの統一性、銀行取引や資産申告といった技術的措置がなければ、課税は期待通りの効果を発揮せず、市場を混乱させる可能性さえあります。

住宅価格高騰の主要因は、需要と供給の不均衡です。現在、住宅供給は需要をはるかに下回っており、特に中低所得者向けの手頃な価格の住宅分野で顕著です。建設省は、市場を規制するため、停滞しているプロジェクトにおける法的障壁を取り除き、新規プロジェクトの立ち上げを促進することで、不動産供給の滞りを解消することを提案しています。

ベトナム（ハノイ）の住宅会社取締役、ホー・ティ・トゥ・マイ氏によると、政府と企業が、特に公営住宅や低価格住宅の供給拡大に向けて断固たる措置を講じなければ、市場は深刻な影響を受けるだろうという。真に住宅を必要としている人々が住宅を所有することが困難になり、「価格高騰」が市場全体の不安定化につながる可能性がある。

土地の競売に関する規制を強化する。

国家予算において不動産収入を生み出す主要な手段の一つは、土地使用権オークションです。建設省は、オークションによる土地の割り当てと賃貸は、悪質な慣行を抑制し、えこひいきを減らし、収入を増加させる効果があると考えています。しかし、このプロセスには多くの制約があり、中でも「オークションブローカー」が共謀して「人為的な価格」を作り出し、市場を操作するという現象が顕著です。

建設省は、土地使用権競売の弊害に対処するため、競売参加保証金の増額と落札後の支払期間の短縮を提案しています。これは、投機や人為的な価格形成を防ぐためです。この規制により、営利目的で売買する人が競売に参加する状況を最小限に抑え、真のニーズを持つ人だけが参加するようになります。

本日のセミナーのタイトルは「2024年末から2025年初頭の不動産市場の見極め」です。

Nguoi Lao Dong新聞社主催の本セミナーは、10月10日午前8時より、ホーチミン市3区ヴォ・ティ・サウ区ヴォ・ヴァン・タン通り123-127番地、Nguoi Lao Dong新聞社ビル2階講堂にて開催されます。本セミナーは、管理機関、企業、専門家が一堂に会し、今後の市場発展を促進するためのソリューションを提案する機会となります。

セミナーでは、不動産市場の現状と将来予測、不動産市場に関する3つの新法の影響とガイドラインの施行、地価公示と税金に関する問題などがテーマに取り上げられました。

出典: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm