2024年最初の9ヶ月間、ベトナムの不動産市場は供給の回復、販売価格の上昇、買い手からの需要増加など、多くの好ましい展開を見せた。これに加え、多くの不動産プロジェクトや企業が具体的な活動を通じて存在感を示し、市場に新たな活力をもたらした。
前向きな変化
サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、2024年最初の9ヶ月間で、40億ベトナムドン以上の価格のマンションが販売されたマンション全体の70%を占めた。特に、 ハノイやホーチミン市などの主要都市ではマンション価格が引き続き大幅な上昇を記録した。ハノイでは新築マンションの価格が6%上昇し、平均6,900万ベトナムドン/m²に達した。一方、ホーチミン市では新築マンションの価格が6,800万ベトナムドン/m²に達した。この価格高騰は、市場の高い需要と活発な取引を反映している。
ハノイとホーチミン市で新たに発売された高級マンションプロジェクトは、顧客から大きな関心を集めており、入居率は60～80％に達しています。これらのプロジェクトは、市場供給の増加に貢献するだけでなく、近代的なインフラ、充実したアメニティ、便利な交通アクセスのおかげで、多くの居住者を引き付けています。
ビングループ、ノバランド、サングループといった大手不動産会社は、プロジェクトの実施と事業拡大において目覚ましい進歩を遂げている。その好例が、建設業界最大手の建設会社の一つであるホアビン建設グループだ。同社はベトナム投資開発銀行（ BIDV ）から最大4兆ベトナムドンの融資枠拡大の支援を受けた。これはホアビンが困難を克服するのに役立っただけでなく、大手不動産会社の回復の兆しともなっている。
ノバランド・グループによる一連の巨大プロジェクト、例えばアクアシティ（ドンナイ省）やノバワールド・ファンティエット（ファンティエット市）などは、法的障害が徐々に解消された後、取引が着実に増加し、一定の回復を見せている。
2024年最初の9ヶ月間における不動産市場の好転は、経済回復と人々の実際の需要だけでなく、法的障壁の撤廃にも起因している。2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法の制定により、企業や投資家にとってより透明性の高い法的枠組みが構築された。土地評価、許認可手続き、土地整理に関する規制が大幅に改善され、不動産事業者が頻繁に直面する法的障壁が最小限に抑えられた。
例えば、ホーチミン市の不動産プロジェクトでは、地下室建設の許可取得に関する困難が解消されてきました。ホーチミン市人民委員会の決定3803/QD-UBNDおよび3804/QD-UBNDは、敷地全体の計画を承認する根拠となり、同地域の不動産プロジェクトの建設許可の更新と調整の完了につながりました。これらの決定により、ホーチミン市のプロジェクトにおける法的障害が徐々に解消されることが期待されます。
ホーチミン市天然資源環境局のグエン・トアン・タン局長によると、2024年土地法および土地価格を規制する政令71/2024号により、ホーチミン市内のプロジェクトでまだ計算されていない土地使用料に関する多くの問題が解決されたとのことです。現在、市内には土地融資の問題を抱える不動産プロジェクトが約200件あります。2024年には、ホーチミン市はこれらの問題のうち36件を解決し、約17,500件の土地使用証明書を発行する予定です。
ノバランド・グループが開発したアクアシティ都市開発地区（305ヘクタール）の一部では、障害が徐々に解消されつつある。写真：グエン・トゥアン
特に最近、ドンナイ省の不動産プロジェクトに対する法的障害の除去が近隣の省に比べて遅れていることを認識し、ドンナイ省人民委員会のヴォー・タン・ドゥック委員長は、ビエンホア市のC4ゾーニング計画に関連する困難の解決を優先すると強調した。このゾーニング計画は、ロンフン住宅地（227ヘクタール）、ドナコープが投資するフオックフン島商業・サービス都市地域（286ヘクタール）、ナムロン投資公社によるドンナイウォーターフロント都市地域（170ヘクタール）、ノバランドグループによるアクアシティ都市地域（305ヘクタール）などの大規模プロジェクトを含む、最大1,500ヘクタールのエリアを対象としている。
さらに、ベトナム国家銀行の信用政策も市場の安定に貢献している。ベトナム国家銀行の報告によると、2024年6月末時点で、不動産融資は4.6%増加し、不動産事業向け融資は10.3%増加、特に住宅購入向け融資は1.2%増加した。これは、金融システムが不動産セクターを支援していることを示しており、投資家や住宅購入者の信頼感を高めることにもつながっている。
BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・ルック博士によると、不動産市場は正式に回復局面に入った。安定したマクロ経済環境、抑制されたインフレ、そして徐々に改善される法制度が、今後不動産市場の力強い成長に有利な条件を作り出している。さらに、交通インフラ、特にハノイとホーチミン市の地下鉄路線への投資は、今後も市場成長を牽引する重要な要因となるだろう。
困難や課題は依然として残っている。
しかしながら、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法が施行されたばかりという状況下で、不動産業界は依然として多くの困難と課題に直面している。適切な対策が講じられなければ、これらの課題は長年にわたる問題点をさらに悪化させるだろう。
建設省によると、2024年土地法の最も重要なポイントの一つは、従来の土地価格制度の廃止である。代わりに、土地価格表は毎年更新され、市場価格に近い価格が決定される。これは、不動産プロジェクトの建設・開発にかかる投資コストが増加し、不動産価格と住宅価格が15～20％上昇することを意味する。この変更は、投資家と住宅購入者の双方にとって困難をもたらす可能性がある。一方で、新しい土地価格表が厳格に施行されない場合、投機や市場操作の機会が生まれ、異なる社会階層間の住宅所有機会の不平等が拡大する恐れがある。
もう一つの重要な提案は、複数の不動産を所有する者への課税を検討することですが、これは社会に価値を創造するという原則に基づくべきです。ベトナム不動産協会副会長兼ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、課税は所有する不動産の数だけに基づくべきではなく、使用目的も考慮に入れるべきだと強調しました。賃貸目的で不動産を購入し、地域社会に付加価値を生み出している者は、この税制の対象となるべきではありません。
サヴィルズ・ハノイのディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、セカンドハウスへの課税には徹底した準備と全国的な一貫性が必要だと考えている。管理システムや銀行取引、資産申告などの技術的な措置に統一性がなければ、課税は期待される効果を発揮せず、市場を混乱させる可能性さえあると彼女は指摘する。
住宅価格高騰の主要因の一つは、需給の不均衡である。現状では、住宅供給は需要に比べて著しく不足しており、特に中低所得者層向けの低価格住宅においてその傾向が顕著である。建設省は、市場を正常化するため、停滞しているプロジェクトにおける法的障害を取り除き、新規プロジェクトの立ち上げを促進することで、不動産供給の円滑化を図ることを提案している。
ベトナム（ハノイ）の住宅会社社長、ホー・ティ・トゥ・マイ氏によると、政府と企業が供給量を増やすための断固たる措置、特に社会住宅や低価格住宅の供給を増やす措置を講じなければ、市場は深刻な事態に直面するだろう。真に住宅を必要とする人々は住宅を所有することが困難になり、「価格高騰」は市場全体の不安定化につながる可能性がある。
土地競売に関する規制を強化する。
国家予算における不動産収入の主要な手段の一つは、土地使用権の競売である。建設省は、競売による土地の割り当てと賃貸は、不正行為を抑制し、えこひいきを減らし、収入を増加させると考えている。しかし、このプロセスには多くの制約もあり、中でも最も深刻なのは、「競売仲介業者」が共謀して「人為的な価格」を作り出し、市場を操作するという現象である。
土地利用権オークションの負の側面に対処するため、建設省は、オークション参加のための保証金の増額と落札後の支払期間の短縮を提案している。これは、投機や人為的な価格水準の創出を防ぐためである。この規制により、利益目的で売買する人々がオークションに参加する状況を最小限に抑え、真に必要とする者のみが参加するよう促すことができる。
本日のセミナーのタイトルは「2024年末から2025年初頭にかけての不動産市場の動向分析」です。
グオイ・ラオ・ドン新聞社主催のセミナーは、10月10日午前8時より、ホーチミン市3区ヴォー・ティ・サウ区ヴォー・ヴァン・タン通り123-127番地にあるグオイ・ラオ・ドン新聞社ビル2階講堂にて開催されます。これは、経営機関、企業、専門家が一堂に会し、今後の市場発展をさらに促進するための解決策を提案する機会となります。
このセミナーでは、不動産市場の現状と将来予測、不動産市場に関連する3つの新法の影響とガイドラインの実施、そして土地価格表と税金に関する問題といったトピックに焦点が当てられました。
出典： https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm
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