ホーチミン市は「変化」に対応する必要がある

ホーチミン市は、当該地域の不動産プロジェクト投資家に対し、プロジェクト内の土地を組織や個人に分割して売却し、自らの住宅を建設することを禁じることを正式に義務付けている。ホーチミン市には起こりうる「変化」を防ぐ計画が必要だという意見が多くある。

不動産業法は2024年8月1日から施行され、市街地での土地の分割販売事業は認められない。

現地代表団がホーチミン市ビンチャン地区の国有地の管理状況を視察。 （写真：タン・ダオ）。

最近、不動産事業法を施行するため、ホーチミン市人民委員会は、不動産プロジェクトの投資家と住宅建設投資プロジェクトが、その地域に自分の家を建てるために、技術的インフラを備えた土地使用権を組織や個人に譲渡することを許可する地域を決定する規則に関する決定第83/2024号を発行しました。

この決定により、ホーチミン市は過去数年にわたる苦しい状況に対処するため、土地の分割と売却の禁止を正式に規制することになる。特に、当該地域の不動産プロジェクト投資家は、プロジェクト内の土地を組織や個人に分割して販売し、自らの住宅を建設することは認められていない。この規制によると、区や地区に加えて、ビンチャン、ホックモン、カンザー、クチ、ニャーベを含む5つの郊外地区の土地は、区画に分割したり売却したりすることが禁止されている。

一方、市は土地の分割のみを規制しており、条件を満たす土地を所有する世帯や個人に対しては、土地の分割の検討を認めている。

土地の分割や売却を防ぐ

ホーチミン市人民委員会の決定83/2024の内容について、ベトナム祖国戦線中央委員会委員、ホーチミン市弁護士会副会長のグエン・ヴァン・ハウ弁護士は、ホーチミン市の新しい決定について次のようにコメントした。 不動産業に携わる企業の事業活動への直接的な影響や、近年の土地の無差別な分割・売買など、市内の不動産市場に大きな影響を与えることになります。

土地の分割と売却を禁止することは、多くの都市が不動産市場における「無秩序な計画」と「価格高騰」の問題を解決するのに役立つだろう。 （写真：ダイ・ドアン・ケット）。

ハウ弁護士はまた、決定83/2024が発行された後、必然的に国民、ビジネス界、不動産会社からさまざまな意見が寄せられるだろうと予測した。

2023年不動産事業法第31条第6項によれば、不動産プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地の使用権を個人に譲渡し、住宅を自ら建設させるための条件の一つは、「特別市街地、I類市街地、II類市街地、III類市街地の区、地区、市街地に位置しておらず、土地法の規定に従って住宅建設プロジェクトに投資するための土地使用権の競売の対象とならない土地であること」である。残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づき、プロジェクト投資家が技術的インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡し、住宅を自ら建設させることが許可される地域を決定するものとする。

弁護士グエン・ヴァン・ハウ氏は、ホーチミン市の新たな決定が同市の不動産市場に大きな影響を与えるだろうと予測している。

したがって、グエン・ヴァン・ハウ弁護士は、ホーチミン市が不動産事業法の規定を規定していることを認めました。上記の内容の詳細は、決定第83/2024号第2条に準拠します。具体的には、ホーチミン市全域の不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトへの投資家です。 不動産プロジェクトや住宅建設投資プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地使用権を、自ら住宅を建設する組織や個人に譲渡することは許可されません。

ただし、市の社、町、区内の土地を利用して不動産プロジェクト、移住を目的とした住宅建設投資プロジェクトの投資家の場合は、規定に従って条件を確保した上で、不動産プロジェクト、移住を目的とした土地を利用して住宅建設投資プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地の使用権を、自らの住宅を建設する個人に譲渡することが許可されます。

不動産事業法の内容と決定第83/2024号の内容を比較して、弁護士グエン・ヴァン・ハウ氏は次のように述べた。 ホーチミン市人民委員会のこの決定により、プロジェクト投資家が個人に住宅の自力建設のために技術インフラを備えた土地使用権を譲渡することが許可される分野に関する法律の規定が大幅に狭められた。

「しかし、これは違法とはみなされない。なぜなら 「不動産事業法は、ホーチミン市人民委員会に、現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人に住宅の自力建設のために技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡することが許可される地域を決定する権限を与えている」とハウ弁護士は述べた。

一般的に、ホーチミン市人民委員会の最新の規制は、計画性を破壊する無差別な土地分割と売却の状況に関連する多くの問題を解決するために、国全体の「機関車」に役立つでしょう。同時に、 許可なく勝手に建築する状況を最小限に抑えるだけでなく、住宅購入者の法的リスクを軽減するのにも役立ち、その地域の不動産プロジェクト投資家に同時に製品の品質を向上させることを要求します。さらに、決定83/2024は、ホーチミン市が進めている「 2021～2030年の期間における地区の地区（またはホーチミン市傘下の都市）への建設への投資」プロジェクトとも整合しており、具体的には2030年までに、各地区はホーチミン市傘下の都市となる都市目標に向けたインフラ建設への投資に重点を置くことになる。

「変異体」への対処

ホーチミン市人民委員会の決定83/2024が発行されるとすぐに、ホーチミン市不動産協会は市人民委員会に請願書を送り、多くの懸念を表明した。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は11月1日午前、ダイ・ドアン・ケット紙の記者に対し、同協会はホーチミン市ベトナム祖国戦線委員会に、不動産・住宅プロジェクトの投資家が技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡し、ホーチミン市内の5地区の町を除くコミューンで住宅を建設することを許可される地域を指定する提案に関する文書を送付したと述べた。

レ・ホアン・チャウ氏によると、2023年不動産事業法と2023年住宅法では、ホーチミン市は特別市街地であるため、特別市街地内の区、地区、市（16の地区とトゥドゥック市を含む）にある土地の場合に限り、投資家が技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡して住宅を建てることを禁止すると規定されている。

ホーチミン市不動産協会は以前、ホーチミン市人民委員会、建設局、ホーチミン市祖国戦線委員会に文書を送り、ホーチミン市の5つの地区のコミューンで土地の分割と販売を依然として許可すべきだと勧告していた。なぜなら、5地区で土地の分割や売買を禁止することは、不動産業法や住宅法の規定に違反するからです。

そのため、協会はホーチミン市人民委員会に対し、不動産および住宅プロジェクトの投資家が、市内の5つの地区の町を除くコミューンで個人が自分の家を建てるために、技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡することが許可される地域を決定するための詳細な規則を定めるよう提案した。

ホーチミン市人民委員会の決定83/2024の「その後」の影響について、ベトナム祖国戦線中央委員会委員、ホーチミン市弁護士会副会長のグエン・ヴァン・ハウ弁護士は、この決定の適用によりホーチミン市内の土地供給がさらに不足し、人々のニーズを満たせなくなる可能性があると述べた。そのため、以前に分割された土地は近い将来に価格が急騰し、資金力の不足により購入者が制限される可能性があります。

トゥドゥック市の不動産仲介会社の取締役でエンジニアのトラン・ヴァン・フォン氏も同様の意見を述べ、「土地の分割や売買が規制で禁止されれば、投資家や団体、個人が『法律を回避』して土地を分割する可能性にホーチミン市は備える必要がある」と述べた。特に、新たな土地分割規制の対象範囲は、条件を満たす土地を所有する世帯や個人が引き続き土地分割の対象となることとする。 「変異」を許せば、土地の分割と売買はよりマイナスの方向に進み、不動産市場全体に影響を及ぼすことになるだろう。

ホーチミン市はニャーベ区第7区の隣に位置しているため、現在、都市化率が非常に速いです。

都市化に関しては、ボムズ社の取締役で建築家のグエン・ヴァン・ビウ氏は、新規制では、区や地区に加えて、ビンチャン、ホックモン、カンザー、クチ、ニャーベを含む5つの郊外地区の土地も区画に分割したり売却したりできないと定めていると語った。 「長年にわたり、郊外地区と称されているにもかかわらず、ビンチャン（特にチュンソン地区）、ニャーベ（フオックキエン地区）など、一部の地域では都市化率が急速に高まっていることは周知の事実です。近代的な都市インフラは、多くの地域でインフラ建設が急速に進み、人口集中も一部の中心部よりも進んでいます」と、建築家のグエン・ヴァン・ビウ氏は分析した。

ダイ・ドアン・ケット紙の記者らの意見によると、一部の企業や住民の代表は、小規模不動産業者が農地を買収し、違法に「プロジェクト」を立案して販売する事例はなくなったものの、中断されたプロジェクトを含め、土地にインフラが整備されないまま、販売用に区画割りされたプロジェクトが放置されている状況は、解決策がなければ、問題の根本原因が解決されないまま、「機関車」都市の不動産市場が「皿をさらって放置」状態のままになるだろうと懸念している。

出典: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html