ホーチミン市は、市内の不動産開発業者に対し、開発プロジェクト内の土地を個人や団体に分割販売し、住宅の自主建設を目的とすることを禁止する公式命令を出した。多くの人々は、ホーチミン市はこの慣行の悪用を防ぐための対策を講じる必要があると考えている。
2024年8月1日から施行される不動産事業法は、都市部における土地の分割および売却を禁止している。
最近、ホーチミン市人民委員会は、不動産事業法を施行するため、不動産プロジェクト投資家および住宅建設投資プロジェクトが、技術インフラを備えた土地使用権を組織や個人に譲渡して、当該地域で住宅を自主建設することを許可される区域を決定するための規則に関する決定第83/2024号を発行した。
この決定により、ホーチミン市は長年の問題に対処するため、土地の分割販売を正式に禁止しました。具体的には、市内の不動産開発業者は、プロジェクト内の土地を個人または団体に分割販売し、住宅の自主建設に利用することを禁じられます。この規制により、区や地区に加え、ビンチャイン、ホックモン、カンジオ、クチ、ニャーベーの5つの郊外地区の土地も分割販売が禁止されます。
一方、市は、土地の分割が認められるのは、分割の対象となる条件を満たす土地を所有する世帯および個人に限られると規定している。
違法な土地分割および売買を防止する。
ホーチミン市人民委員会の決定83/2024の内容に関して、ベトナム祖国戦線中央委員会委員であり、ホーチミン市弁護士会副会長でもある弁護士グエン・ヴァン・ハウ氏は、ホーチミン市の新たな決定について次のようにコメントした。 これは市内の不動産市場に大きな影響を与え、不動産取引に関わる企業の事業運営や、近年横行している違法な土地の分割販売に直接的な影響を及ぼすだろう。
ハウ弁護士はまた、決定83/2024が発布された後、一般市民、経済界、不動産会社の間で意見の対立が生じることは避けられないだろうと予測した。
2023年不動産事業法第31条第6項によれば、不動産プロジェクトにおける技術インフラ付き土地の土地使用権を個人に譲渡して住宅を自己建設するための条件の一つは、「当該土地が特別都市、第一種都市、第二種都市、第三種都市の区、地区、または市に位置しておらず、かつ土地法に規定される住宅建設プロジェクトへの投資のための土地使用権の競売の対象となっていないこと」である。その他の地域については、省人民委員会が地域の実情に基づいて、プロジェクト投資家が技術インフラ付き土地使用権を個人に譲渡して住宅を自己建設することが認められる地域を決定する。
弁護士のグエン・ヴァン・ハウ氏によると、ホーチミン市は不動産事業法の規定を具体化したとのことだ。具体的には、その詳細は決定第83/2024号第2条に規定されている。これは特に、ホーチミン市全域の不動産プロジェクトおよび住宅建設プロジェクトの投資家に適用される。 不動産プロジェクトまたは住宅建設投資プロジェクト内の既存インフラを備えた土地を、組織または個人が自己建設目的で使用することは認められていません。
都市のコミューン、町、または地区における土地区画による移住を目的とした不動産プロジェクトまたは住宅建設プロジェクトの投資家が所定の条件を満たす場合を除き、投資家は、土地区画による移住を目的とした不動産プロジェクトまたは住宅建設プロジェクト内の技術インフラを備えた土地の使用権を、個人が住宅を自己建設するために譲渡することができる。
不動産事業法の内容と政令第83/2024号を比較して、弁護士のグエン・ヴァン・ハウ氏は次のように述べた。 ホーチミン市人民委員会のこの決定により、プロジェクト開発者が既存の技術インフラを備えた土地の使用権を個人に譲渡し、個人が住宅を自己建設することが認められる地域に関する法的規制が大幅に縮小された。
しかし、これは違法とはみなされない。 「不動産事業法は、ホーチミン市人民委員会に対し、地域の実情に基づいて、どの地域でプロジェクト投資家が既存の技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡し、住宅を自己建設できるかを決定する権限を与えている」と、ハウ弁護士は自身の見解の中で述べている。
全体として、ホーチミン市人民委員会の最新の規制は、都市計画を破壊する無秩序な土地分割と売却に関する多くの欠点に対処する上で、国の「機関車」に役立つだろう。同時に、 住民による無許可建築を最小限に抑えることは、問題の軽減だけでなく、住宅購入者の法的リスクの軽減にもつながり、地域の不動産開発業者に製品の品質を継続的に向上させるよう促します。さらに、決定83/2024は、市が現在策定中の「地区を都市（またはホーチミン市直轄の都市）にするための投資および建設計画2021-2030」と整合しています。具体的には、2030年までに、各地区は都市基準に向けたインフラ開発への投資に注力し、ホーチミン市直轄の都市へと昇格することを目指します。
「歪曲」への対応
ホーチミン市人民委員会の決定83/2024が発布された直後、ホーチミン市不動産協会は市人民委員会に対し、いくつかの懸念事項を提起する書面による請願書を送付した。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、11月1日午前、ダイ・ドアン・ケット紙の記者に対し、同協会がホーチミン市ベトナム祖国戦線委員会に対し、ホーチミン市の5区の町を除くコミューンにおいて、不動産および住宅プロジェクト開発業者が既存の技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡して住宅を建設できる区域を詳細に規定する提案に関する文書を送付したと述べた。
レ・ホアン・チャウ氏によると、2023年不動産事業法および2023年住宅法に基づき、ホーチミン市は特別都市地域であるため、特別都市地域（16区およびトゥドゥック市を含む）の区、地区、または都市に土地がある場合に限り、投資家が既存の技術インフラを備えた土地の使用権を個人に譲渡して住宅を自己建設することは禁止されている。
以前、ホーチミン市不動産協会は、ホーチミン市人民委員会、建設局、ホーチミン市祖国戦線委員会に対し、ホーチミン市の5つの区に属するコミューンにおける土地の分割販売を引き続き許可すべきであると勧告する文書を送付した。これは、これら5つの区における土地の分割販売を禁止することは、不動産事業法および住宅法の規定に反するためである。
そのため、当協会はホーチミン市人民委員会に対し、市内の5つの区の町を除くコミューンにおいて、不動産および住宅開発業者が既存の技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡し、住宅を自力で建設することを許可される地域を詳細に規定するよう提案した。
ホーチミン市人民委員会の決定83/2024の「余波」について、ベトナム祖国戦線中央委員会委員でホーチミン市弁護士会副会長のグエン・ヴァン・ハウ弁護士は、この決定の適用によりホーチミン市における土地の供給がさらに不足し、人々のニーズを満たせなくなる可能性があると考えている。そのため、既に区画整理された土地の価格は近い将来急騰し、資金力不足のために購入者の数が制限される可能性が高い。
トゥドゥック市の不動産仲介会社のディレクターであるトラン・ヴァン・フオン技師は、この見解に賛同し、次のように述べている。「土地の分割と売却を規制で禁止した場合、ホーチミン市は、開発業者、組織、個人が『法律を回避』して土地を分割する可能性を想定する必要がある。土地分割に関する新たな規制では、条件を満たせば、土地を所有する世帯や個人が分割の対象となることを認めるべきだ。もし『歪曲』が許されれば、土地の分割と売却の慣行はより巧妙かつ悪質になり、不動産市場全体に悪影響を及ぼすだろう。」
都市化に関して、Bhomes Co., Ltd. のディレクターである建築家のグエン・ヴァン・ビエウ氏は、新しい規制では区や地区に加えて、ビンチャイン、ホックモン、カンジオ、クチ、ニャーベーの 5 つの郊外地区の土地も分割して区画として販売することが禁止されていると考えている。「近年、郊外地区と呼ばれているにもかかわらず、ビンチャイン (特にチュンソン地区) やニャーベー (フオックキエン地区) などの一部の地域では都市化率が急速に上昇していることは周知の事実です。都市インフラは近代的で、多くの場所でインフラ建設率と人口集中度は一部の中心部地区よりも高くなっています」と建築家のグエン・ヴァン・ビエウ氏は分析した。
大堂ケット新聞の記者に対し、複数の企業や住民の代表者は、小規模不動産会社が農地を買い取って違法に「プロジェクト」を造成し販売する事例はなくなったものの、インフラ整備が不十分なまま放置された土地分譲プロジェクトや、頓挫したプロジェクトなどが、解決策が見つからなければこの「一流」都市の不動産市場を悩ませ続けるだろうと懸念を表明した。こうした状況は、問題の根本原因の解決を阻むことになる。
出典: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
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