空地、苦しむ人々
放置された空き地や自然発生的に開発された住宅地の問題は今に始まったことではなく、実は長年存在していました。特に20～30年もの間、停滞しているプロジェクトや計画の状況は、国民やメディアによって繰り返し報道されてきました。ホーチミン市中心部では、ビンクオイ・タンダー市街地（ビンタン区）が31年間停滞、トゥティエム新市街地（トゥドゥック市）は20年以上が経過した現在でも、散発的に建設が進むのみとなっています。さらに郊外では、シン・ベト市街地（ビンチャン区）も25年以上停滞、北西部ではホックモン区とクチ区、ホーチミン市南部でも、長年停滞しているプロジェクトが数多く存在します。
ホーチミン市党書記のグエン・ヴァン・ネン氏がヘリコプターで周辺地域を視察している様子。写真は8月26日撮影。
ビンチャン区人民委員会の統計によると、同区には住宅、社会インフラ、公園などのプロジェクトが323件ある。2022年5月時点で、92件のプロジェクトが遅延しており、中には20～30年も「停滞」しているものもある。そのため、区は投資家に対し、進捗を加速させるよう求める書簡を送付し、そうでなければプロジェクトの撤回を提案するとしている。プロジェクトの撤回は強力な措置であり、地域住民の強い要望でもあるが、その実施には長いプロセスが必要であり、関係部署や機関による評価と具体的な助言に大きく依存する。
ホーチミン市郊外には、まだ空き地が多く残っており、自然発生的に住宅地が開発されています。
ビンチャン区に隣接するのがホックモン区である。ホックモン区のトラン・ヴァン・クエン党書記はかつてホーチミン市人民評議会のフォーラムで、ニビンコミューン（ホックモン区）からビンズオン省トゥアンアン市を眺めた際、街は明るく照らされている一方で、ホックモン区自体は未開発で多くの空き地が残っており、落胆したと語った。ホックモン区はまた、多くのプロジェクトが停滞し、計画が重複し、 土地利用率が最大50％に達する地域の一つである。個人のニーズと比較した土地利用計画のこれらの矛盾は、住民の間でフラストレーションを引き起こしており、住民は自分の土地に家を建てることができず、子供たちが別々に暮らすために大きな区画を分割することもできない。2022年半ば、ホックモン区はホーチミン市に対し、停滞しているプロジェクトや長期計画ながら未実施のプロジェクトに属する700ヘクタール以上の土地の埋め立てを検討するよう提案した。
空き地の埋め立ては民間投資家の無能さによって遅延しているだけでなく、国家予算で賄われる多くのプロジェクトも遅延しています。例えば、ビンチャン区ダーフオックとクチ区タイバックの廃棄物処理施設周辺に緑地緩衝地帯を建設するプロジェクトが挙げられます。このプロジェクトは年々停滞しているため、住民は困難な状況に陥っており、立ち退きも居住もできず、不動産は低価格で売却されています…
ビンクオイ・タンダーやシン・ヴィエットといった、紙の上だけの都市開発は、ホーチミン市で停滞している数百ものプロジェクトの一部に過ぎない。 国会や市人民評議会の代表者が住民と面会するたびに、住民は不満を表明し、これらのプロジェクトはいつ実施されるのか、実施されない場合、住民の土地と住宅に対する正当な権利を回復するためにいつ土地が埋め立てられるのかと問いかけている。これらはまた、「豊富な空き地」というイメージを構成する断片的な要素であり、ホーチミン市の指導者たちは航空調査を通じてその状況をより明確に認識している。
ホーチミン市開発研究所の調査によると、ホーチミン市における2011年から2020年までの農地から非農地への土地利用転換率は非常に低調でした。具体的には、承認された計画と比較すると、2011年から2015年までの転換率はわずか11.2%、2016年から2020年までの転換率はわずか13.18%でした。
この状況は、土地利用計画と他の計画との統合、そして投資・建設プロジェクトの法的側面に関する規制の不備や矛盾に起因しています。さらに、土地データは不完全、不正確、不整合、そして一貫性に欠けており、土地利用計画予測の精度に影響を与えています。土地資源（特に細分化、分散、そして利用効率に関するもの）の統計と評価は不十分かつ不正確であり、その結果、土地利用計画予測の質が低下しています。
土地利用計画の実施に関しては、農地取得の障害、土地に関する基本的な技術インフラやプロジェクトに投資するための資源の不足なども要因として挙げられます。
農地転換の遅れ
依然として多くの空き地が存在するのは、ホーチミン市の土地利用構造において農地が依然として大きな割合を占めていることにも起因しています。2010年、ホーチミン市の農地面積は11万8,052ヘクタールで、56.3%を占めていました。2018年6月までに、 政府は2020年までの土地利用計画の調整と最終土地利用計画（2016～2020年）に関する決議80号を公布しました。これを受けて、政府はホーチミン市に対し、2万6,000ヘクタール以上の農地を非農地へ転用することを許可し、2020年までに農地の割合を42.1%まで減少させることを目指しました。
ビンクオイ・タンダ都市圏（ビンタン地区）は、計画が行き詰まり、プロジェクトが長期にわたって中断されている地域の 1 つです。
しかし、ホーチミン市開発研究所の調査によると、ホーチミン市の土地利用転換率は13%強と非常に低い水準にとどまっています。また、この調査では、農地の6.5%が12区、ビンタン区、ビンタン区、トゥドゥック市など複数の地区に散在していることが示されています。しかし、実際には、すでに農業生産に利用されておらず、農地として帳簿上のみに存在している地域も存在します。郊外に点在するこれらの小規模で不毛な農地は、農業用途として有効活用することが難しく、ほとんどが空地のまま放置されたり、農業以外の用途に利用されたりしています。
2022年10月、ホーチミン市党委員会常務委員会との会合において、チャン・ホン・ハ副首相（当時天然資源環境大臣）は、ホーチミン市の農地の割合が50%を超えていることは過度に高いと指摘した。また、土地の効率性を高め、土地利用者がより合理的に利用できるようにするため、農地の多目的利用計画を検討すべきだと提言した。「農地は単なる農業経済として捉えるのではなく、商業、サービス、観光、林業、薬用植物の生産を融合させた環境空間として捉えるべきです」とハ副首相は述べた。
ホーチミン市の都市計画に数十年携わってきたベトナム建築家協会元副会長、クオン・ヴァン・ムオイ氏は、従来の都市計画の限界として、植林用の土地が単純に農地として分類されていたことを挙げています。葦の生育に利用されていた土地も農地として扱われていましたが、実際には、その土地で栽培された米などの作物は生育できなかったり、生産性が低かったりしました。さらに、ホーチミン市が開発スペースを拡大するために土地利用目的を変更しようとした際、中央政府の承認が必要となる規制によって阻まれました。これが都市開発を大きく制限していました。
ホーチミン市の人口はどのように変化していますか?
計画建築局によると、2004年から現在にかけて、ホーチミン市の人口は、主に移住者の増加により、新たに開発された都心部と郊外地区（カンザー地区を除く）で急増しています。特に急速な増加が見られる地域には、第7区、第12区、ビンタン区、ビンチャン区、ホックモン区、ニャーベ区、トゥドゥック市などがあります。
この地域では、地価、新たなインフラ整備、工場や企業の労働力といった要因により、人口が急速に増加しています。この地域の急速な都市化と人口集中は、既存の都心部を囲むようにベルト状に広がり、技術インフラや社会インフラ整備への投資政策に大きな圧力をかけています。一方、1区、3区、5区、10区、フーニャン区といった既存の都心部はほぼ完全に都市化が進んでおり、人口の変動は小さく、むしろ多くの地区で2004年と比較して人口が減少しています。
2022年末現在、ホーチミン市の総人口は約940万人です。2040年までの開発ニーズについては、各区・市町村は1,680万人以上への増加を提案しています。一方、ホーチミン市全体の計画を2040年まで調整し、2060年までのビジョンを描くという首相の決定では、総人口は約1,400万人になると予測されています。
計画におけるブレークスルー
ホーチミン市全体の都市景観をヘリコプターで調査した今回の調査は、サイゴン川の前回の調査と併せて、ホーチミン市の指導者たちに、都市計画の現状についてより広い視点を与えました。ホーチミン市人民委員会のファン・ヴァン・マイ委員長が指摘したように、現状は多くの地域が不均一で不均一であることが特徴となっています。マイ委員長は、都市計画において、都市空間、生産エリア、共同生活空間、そして緑地を再編成・再配置するために、より革新的で画期的なアプローチが必要だと考えています。
現在、ホーチミン市は2つの計画文書を準備中です。2021年から2030年までのホーチミン市マスタープラン（2050年までのビジョンを含む）と、2040年までのホーチミン市改訂マスタープラン（2060年までのビジョンを含む）です。コンサルティングユニットは現在、部署、地区、コミューンと協力して情報を収集し、部署向けの50のタスクと地区およびコミューン向けの22のタスクを含む72のタスクグループに取り組んでいます。
マイ氏は、期間の短縮と適切な手続きおよび品質の確保のため、関係省庁、機関、専門家と緊密に連携していると述べた。2021年から2030年までのホーチミン市計画（2050年までのビジョンを含む）に関する書類は、2024年第1四半期に所轄官庁に提出され、承認を得る予定である。総合計画の調整に関する書類は、2023年末にホーチミン市人民評議会に提出され、その後、建設省に審査のために提出される予定である。
地元の視点から見ると、ホックモン地区人民委員会の指導者たちは、地区の土地資源開発の指針となるホーチミン市のマスタープランを待ち望んでいると述べた。しかし、マスタープランが策定されたとしても、具体的なプロジェクトを実施するために投資家を誘致するための仕組みが依然として必要である。近年、多くの投資家がプロジェクトについて問い合わせを行っているものの、必要な仕組みと利用可能な土地がないため、彼らの関心は問い合わせの段階に留まっている。
ホーチミン市は数十年にわたり、市政府を設立し衛星都市を開発するという構想を育んできた。これは、郊外地区における人口分布と土地利用の有効活用という課題を解決すると期待されていた。しかし、ホーチミン市は未だこれを実現しておらず、郊外地区は無計画かつ自発的に開発が進んでいる。建築家のクオン・ヴァン・ムオイ氏によると、国会決議98/2023で試行が認められた交通指向型開発（TOD）モデルは、郊外地区を市街地、あるいは「都市内都市」へと変革する計画と結びつき、ホーチミン市がこれを実現するための「鍵」となるだろう。
「各地区はそれぞれ独自の都市開発目標を持ち、ホーチミン市の支援に依存しています。都市開発は、人々に雇用を創出し、経済を活性化させ、地域住民が利用可能な土地資源を相互発展のために活用できるようにする必要があります」と専門家は付け加えた。
ファン・ヴァン・マイ氏によると、地下鉄1号線（ベンタイン～スオイティエン間）、地下鉄2号線（ベンタイン～タムルオン間）、環状2号線、3号線、4号線、そしてホーチミン市～モクバイ高速道路（現在建設中）の沿線には、TOD（公共交通指向型開発）モデルを活用した都市開発が可能な土地が約1万ヘクタールあるという。環状3号線プロジェクトに関しては、ホックモン区人民委員会の指導者らも、対象地域を精査した結果、約2,000ヘクタールの土地が特定されたと述べ、天然資源環境局がホーチミン市人民委員会に対し、当該地域でのパイロットプロジェクトの実施を提案している。
現実には、土地資源は国家予算に大きく貢献しています。土地収入の増加を目指し、複数の不動産プロジェクトにおける障害の解決に重点を置く計画によると、ホーチミン市は2023年末までに約19兆ドンの歳入を国家予算に上乗せすると予測されています。
ポリシーと計画は一貫している必要があります。
ホーチミン市の現在の都市計画は、要求を満たしておらず、計画と現実の間に大きな乖離があります。計画と理論は健全ですが、具体的な成果は見られません。また、行政手続きや計画の透明性と柔軟性の欠如、そして初期の投資検討から完成までのプロセスが長期化していることについて、企業から頻繁に苦情が寄せられています。政府は投資誘致に意欲的ですが、その仕組みや政策は制限的で、短期的な思考に基づいて変更されています。この問題は長年にわたり提起されてきましたが、決定的な解決策は未だ見つかっていません。
したがって、ホーチミン市の今後の計画調整は、これらの欠点に対処するものでなければなりません。政府は投資家に対し、政策と計画の安定性を約束する必要があります。そうすることで、長年にわたる指導部の交代にかかわらず、そのコミットメントは一貫しており、悪化するのではなく、改善し続ける必要があります。政策は安定的であるべきであり、ある任期は非常に好調であっても次の任期は低迷するような、一貫性のないものであってはいけません。
市政府は決断力を持ち、各部署と各個人の責任を明確に定義する必要があります。企業は安定性を感じれば、自然と投資を模索するでしょう。こうして初めて、ホーチミン市は全国の地方都市だけでなく、地域の主要都市の中でも競争力を高めることができるのです。
ホーチミン市の主要な開発方針、例えば郊外の衛星都市開発やカンザー干拓都市圏プロジェクトの実施などは、市民から強い支持を得ています。しかし、政府は信頼を築くために、特に環状道路、高速道路、高架道路といった主要交通プロジェクトにおいて、模範的なプロジェクトを迅速に実施する必要があります。
ホーチミン市経済経営研究所所長、ホーチミン市人民評議会議員、トラン・クアン・タン博士
具体的な説明責任を割り当てる必要があります。
2021年から2030年にかけて、ホーチミン市における地区から市街地（または都市）への転換プロジェクトの策定、計画調整、実施のプロセスにおいて、様々な関係者向けに、リアルタイムかつオープンな様々なレベルの土地データを構築・管理する必要があります。土地データ分析に基づき、当局は農地基金、特に農地の細分化と分割、そして農林水産業生産のための実際の利用効率について、正確な評価を行うことができます。
地区内の農地を非農地へ転換する決定を下す際には、慎重な検討と評価が必要です。なぜなら、これらの地域は環境や気候変動の影響を受けやすく、一時的な貯水スペースの喪失や水流の阻害による洪水などの悪影響が生じるリスクがあるからです。さらに、技術インフラシステムの能力不足により、環境汚染のリスクもあります。
ホーチミン市では、多くの計画プロジェクトが停滞しており、投資家の能力不足と政府が投資家にとって魅力的な仕組みを未だ導入していないことが原因となり、市民の不満を募らせています。計画実施プロセスにおいて投資家を誘致するためには、リアルタイムの土地データを提供し、適切なレベルの企業に公開する必要があります。
さらに、当該土地における建設プロジェクトへの投資家選定のための土地オークションおよび入札プロセスは、公開性、透明性、合理性、迅速性を備えていなければなりません。ホーチミン市は、計画の実施に関する目標を設定し、各国家管理機関に具体的かつ明確な責任を割り当てる必要があります。これは、計画策定および主要職員の任命における重要な基盤となると認識しています。
ホーチミン市開発研究所都市管理研究部副部長 ファム・トラン・ハイ氏
Sỹ Đông （録音）
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