ホーチミン市、土地の分割と売却を禁止：土地価格は上昇すると予想されるが、「熱狂的」になる可能性は低い

ホーチミン市はなぜ土地の分割や売買を禁止しているのでしょうか？

ホーチミン市人民委員会は、10月21日から発効する決定第83/2024号を発行した。この決定では、全域の不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトの投資家は、プロジェクト内の技術インフラを備えた土地使用権を組織や個人に譲渡して自ら住宅を建設することを許可されないと規定されている。この規制は、投資家がホーチミン市のコミューン、町、地区に土地による移住を目指す場合には適用されません。

そのため、ホーチミン市は、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区すべてを含む、組織や個人が自分の家を建てるためのプロジェクトにおける土地区画の分割と販売を禁止しています。

ホーチミン市建設局は以前、土地の分割と販売を禁止する理由について、2021年から2030年にかけてホーチミン市管轄下の地区を区または市に建設する投資プロジェクトを開発中であると説明していた。 2030年までに各地区はホーチミン市直轄都市となるという都市目標に向けてインフラ建設への投資に重点を置くことになる。

商業用住宅建設投資プロジェクト間の差別を避け、規制の適用を統一するために、ホーチミン市の不動産プロジェクト投資家は、規制に従って住宅建設を完了する投資を行った後、土地使用権、住宅所有権および土地に付随するその他の資産を組織や個人に譲渡する手続きを行わなければなりません。この規定は、規定の条件を満たすコミューン、町、地区内の土地を使用した移住目的の不動産プロジェクトには適用されません。

したがって、この規制は、住宅に対する国家管理を統一し、プロジェクト投資家の責任を強化し、技術インフラと社会インフラの建設への同時投資を確保するために、市内全域での土地区画の分割と販売を禁止しています。許可なく建築したり、許可に違反したり、建築管理規則を遵守せずに建築したりする状況を避けてください。建設省は、地域全体での土地の分割や売買を禁止する必要があると考えている。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、上記の説明は2023年不動産事業法の規定や実際の状況と一致していないと述べた。 プロジェクトはまだプロジェクトだからです。現在、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区は、ホーチミン市の地区や市ではなく、依然として地区です。

2023年不動産事業法および2023年住宅法の規定によれば、これら5地区は依然として「残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人に技術インフラを備えた土地使用権を譲渡して住宅を自ら建設することが許可される地域を決定する」状況にある。さらに、上記 5 地区のプロジェクトで技術インフラを備えた土地使用権の譲渡を受けて自分の家を建てたいと希望する人々の需要は依然として非常に大きいです。

そのため、ホーチミン市人民委員会は、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5地区の町を除き、住宅建設プロジェクトへの投資のための土地使用権の競売の対象とならない、コミューン内で販売する土地区画を分割する方向で規制を見直し、改正するよう提案した。

不動産専門家で、Batdongsan.com.vn南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏も、同様の見解を示し、都市化を進めるには、住民を誘致し、優れたインフラに投資し、魅力的な不動産価格を設定する必要があると語った。地区がホーチミン市管轄の地区または市になるためには、人々はその地域に住むことを選択し、より安い住宅価格を得るために遠くへ引っ越すことを受け入れなければなりません。

しかし、この5地区で土地の分割や売買が禁止されると、住宅と郊外地区の価格差が大きくなりすぎて、人々が移住を決意することが難しくなります。そのため、トゥアン氏はプロジェクトの目標を2030年までに達成するのは難しいと考えています。

上記の専門家は、現時点でホーチミン市は準備計画を検討し、不動産価格に影響を与える決定を制限し、もしある場合は影響を徐々に軽減するためのロードマップを用意すべきだと提案した。同時に、土地の分割や売買が禁止されれば、ホーチミン市は市街地中心部など一部の都市化が進んだ地域でそれを禁止することができる。遠隔地や人口の少ない地域では、急いでいる必要はありません。

ホーチミン市は、郊外5地区を含む地域全体で土地の分割と販売を禁止した（イラスト：ナム・アン）。

土地と住宅地の価格は急上昇すると予測されるが、「熱狂的」になる可能性は低い。

専門家は、ホーチミン市全域での土地の分割や売買を禁止する規制は、新たな土地価格表も同時に発行されるため、市場に大きな影響を与える可能性があると懸念している。宅地や分譲地の価格が急騰する。それに伴い、インフラプロジェクトの補償金や用地取得費も上昇する可能性があります。

ディン・ミン・トゥアン氏は、土地の分割や売買を禁止すれば、ホーチミン市ですでに不足している土地供給がさらに不足し、人々が郊外に移住する機会が狭まるだろうと述べた。

同氏は、新しい地価公示の影響で、土地を宅地化したい人はより多くのお金を支払わなければならなくなり、そのため、宅地化がより困難になると述べた。土地の分割や売買を制限すると、今後、地価や住宅地の価格が上昇するでしょう。市場価格の上昇により、年間の土地価格表が逆調整され、公共投資インフラプロジェクトの用地整地コストに影響を及ぼし、推定コストが増加します。

さらに、この規制では、小規模プロジェクト開発ユニットが、住宅の建設、建設の完了、製品を販売するためのユーティリティの確保など、十分な実施能力を持つことも要求しています。投入コストの上昇により、低価格の製品を販売することが困難になっています。価格が上昇し、購入者が制限されると、「ゴースト」都市エリアの形成につながる可能性があります。

一般的に言えば、土地の分割や売却を禁止する規制は住宅購入者の法的リスクを軽減するのに役立つだろうと彼は考えている。しかし、現時点では市場が困難な時期を経たばかりなので、規制は現実的ではないかもしれない。人々は土地にあまり興味を示さなくなり、市場は停滞します。これが適用されれば、不動産価格の上昇により、ホーチミン市中心部の分散化と郊外の都市化という目標はほとんど達成されないだろう。

しかし、ホーチミン市の正しい決断を支持するDKRAグループの副総裁ヴォ・ホン・タン氏は、土地の分割を禁止することは市が多くの問題を解決するのに役立つと述べた。投資家が土地を無差別に分割して売却することを許可した場合、計画が破壊される可能性があります。特に、市が大規模な計画プロジェクトを抱えていて、プロジェクトに数百ヘクタールの土地を必要としているのに、細分化された土地で行き詰まっている場合です。

タン氏によれば、土地商品は主に投資家が利益を得るために購入し転売するためのもので、実際の購入者はほとんどいないという。そのため、区画された土地は定期的に利用されず、都市化のレベルが低く、資源の無駄が生じます。

同氏はまた、土地の分割や売却を禁止すれば、供給不足の状況下で土地や住宅地の価格が上昇する可能性があるとも認めた。しかし、現在の南部の土地市場の流動性は低く、州は適切な管理政策をとっているため、土地の「熱狂」が起こる可能性は低い。

投資家は、ビンズオン省、ロンアン省、 バリア・ブンタウ省など、ホーチミン市の他の郊外市場で適切な商品を完全に見つけることができます。実際の購入者にとっては、利用可能な二次小分け商品など、多くの優れた選択肢があります。利用可能な住宅地域にある土地、既存のタウンハウス。アパート向け製品もある、と彼は付け加えた。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm