クレジットの「不一致」を回避します。

最も明確な指標の一つは、年初来、不動産事業向け融資が金融システム全体の平均成長率の2倍のペースで増加していることです。最初の6ヶ月だけでも、金融システム全体の融資は約10%増加し、特に不動産事業向け融資は20%増加したと推定されます。

テクコムバンク、HDバンク、SHB 、MBなど多くの銀行の2025年第2四半期財務報告によると、これらの銀行による不動産事業向け融資は昨年末に比べて20～35％増加した。

現在までに、不動産融資は過去最高額（約3.2兆VND）に達しています。銀行が不動産に資金を投入する理由は容易に理解できます。ベトナム国家銀行総裁が述べたように、今年上半期の不動産融資の急増は、不動産市場における問題解決の方向性と一致しています。プロジェクトにおける法的障壁が取り除かれると、プロジェクト実施のための資金需要は必然的に増加するからです。

アナリストは、生産と消費の困難という状況下において、インフラと不動産が成長の主な原動力となると独自の視点から考えています。さらに、不動産融資においては、担保の流動性が高いため、実質的な損失率は非常に低いです。だからこそ、この2つのセクターは強い資金を引き付けているのです。

不動産融資の急増にもかかわらず、ベトナム国家銀行（SBV）は、このセクターへの融資が依然として安全性指標を満たしていると指摘し、明るい材料を提供しています。これは、中長期融資に充当される短期資本の比率が30%未満にとどまっていることからも明らかです。また、SBVは金融機関に対し、満期期間に応じて資本のバランスをとるよう継続的に指示し、システムの安全性を確保しています。

しかしながら、不動産信用の構造と不動産市場の資本構成には最近矛盾が生じ始めています。

まず、信用構造についてですが、不動産事業向け融資残高が大幅に増加している一方で、住宅購入・リフォーム向け融資は緩やかに増加しています。これは、銀行資金が主にデベロッパーに流れており、人々が個人向け住宅の購入にまだ熱心ではないことを示しています。これは、市場の不均衡にも起因しており、手頃な価格帯および中価格帯の住宅供給がますます不足しています。市場に新たに供給されるのは主に高級マンションであり、手頃な価格帯、中価格帯、そして社会住宅は著しく不足しています。これは、社会住宅向けの145兆VND規模の融資パッケージや、35歳以下の人々向けの融資パッケージの支給が非常に遅れている理由でもあります。

第二に、不動産市場の資本構成についてですが、以前は多くの不動産会社の負債調達構造は債券に大きく依存しており、その割合は50～60%にも達していましたが、現在ではその割合は半減しています。今年最初の7ヶ月間では、市場全体の債券発行額は昨年末比で63%増加しましたが、不動産債券の発行額のみでは13%強の増加にとどまりました。

現実には、信用緩和が進み、貸出金利が底値に達し、銀行が不動産融資に積極的になると、多くのデベロッパーは新規債券の発行を控えるだけでなく、既存の債券を前倒しで積極的に返済し、銀行融資へとシフトします。特に不動産のように長期資金を必要とするセクターにおいて、企業の銀行融資への依存度が高まることは、銀行システムにとって重大なリスク、特に満期ミスマッチのリスクをもたらします。

不動産信用は現状では安全だが、今後も急激に増加し、現状のように高級不動産プロジェクトを中心に資金が流入するようになれば、市場は不安定化を余儀なくされるだろう。

この状況を改善するには、営利と株主の利益を強く追求する銀行の調整に頼るのではなく、国家による規制が必要です。したがって、ベトナム国家銀行、建設省、その他の省庁・機関は、社会住宅や手頃な価格の住宅の供給を増やし、これらの分野への融資の流れを誘導するための解決策を模索する必要があります。さらに、将来的に融資制限が撤廃された際には、ベトナム国家銀行は、資本フローを優先セクターに誘導するためのより効果的な手段も備えていなければなりません。

ベトナム国家銀行総裁が述べたように、長期的な解決策は、資本市場を強力に発展させ、中長期資本の需要に効果的に応え、銀行システムの短期資本源への圧力を軽減することです。不動産やインフラなど、多額の中長期資本を必要とするセクターは、社債発行、地方債、あるいは国際融資を通じて資金調達を行う必要があり、銀行融資だけに頼り続けることはできません。

出典: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html