最も明確な指標の一つは、年初から不動産事業向け融資が、システム全体の融資の平均成長率の2倍のペースで増加していることである。上半期だけで、システム全体の融資は約10％増加したが、不動産事業向け融資は20％増加したと推定されている。
テックコムバンク、HDバンク、SHB 、MBなどの複数の銀行の2025年第2四半期の財務報告書によると、これらの銀行による不動産事業向け融資は、昨年末と比較して20～35％増加したことが示されている。
現在までに、不動産融資は過去最高額（約3兆2000億ベトナムドン）に達している。銀行が不動産に資金を投入している理由は容易に理解できる。ベトナム国家銀行総裁が述べたように、今年上半期の不動産融資の急増は、不動産市場における諸問題の解決という方向性と一致している。なぜなら、プロジェクトから法的障害が取り除かれれば、それを実行するための資金需要は必然的に増加するからである。
独立した視点から見ると、アナリストたちは、生産と消費の困難という状況下で、成長の主な原動力はインフラと不動産であると考えている。さらに、不動産融資においては、担保の流動性が高いため、実際の損失率は非常に低い。これが、これら2つのセクターが資本を強く引き付ける理由である。
不動産融資が急速に増加しているにもかかわらず、ベトナム国家銀行（SBV）は、この分野における融資が依然として安全指標を満たしていることを心強く指摘している。これは、中長期融資に充当される短期資本の比率が30%未満にとどまっていることからも明らかである。規制当局はまた、金融機関に対し、満期に応じて資本のバランスを取るよう継続的に指示しており、システムの安全性を確保している。
しかしながら、不動産融資の構造と不動産市場の資本構成には、近年いくつかの矛盾が見られる。
まず、融資構造に関して言えば、不動産事業向けの融資残高は大幅に増加している一方、住宅の購入やリフォーム向けの融資残高は緩やかにしか増加していません。これは、銀行資本が主に開発業者に流れており、個人が住宅を購入することにまだ積極的ではないことを示しています。また、手頃な価格帯や中価格帯の住宅の供給がますます不足しているという市場の不均衡も原因となっています。市場に出回る新規供給物件は主に高級マンションであり、手頃な価格帯、中価格帯、社会住宅は著しく不足しています。これが、社会住宅向けの145兆ベトナムドンの融資パッケージや、35歳未満の人向けの融資パッケージの支給が非常に遅れている理由でもあります。
第二に、不動産市場の資本構成についてですが、従来、多くの不動産会社の債務資金調達構造は債券に大きく依存しており、その割合は50～60％にも達していましたが、現在は半減しています。今年最初の7ヶ月間における市場全体の債券発行額は、昨年末と比較して63％増加しましたが、不動産債券の発行額は13％強の増加にとどまっています。
実際には、信用が緩和され、貸出金利が底を打ち、銀行が不動産融資に積極的になると、多くの開発業者は新規債券の発行を控えるだけでなく、既存の債券を予定より早く積極的に償還し、銀行融資に頼るようになる。企業、特に不動産のように長期資金を必要とするセクターにおける銀行融資への依存度の高まりは、銀行システム、とりわけ満期不一致のリスクに重大なリスクをもたらす。
不動産融資は現在安全ではあるものの、このまま急激に増加し続け、資金が主に高級不動産プロジェクトに流入する状況が続けば、市場は必然的に不安定化するだろう。
この状況を打開するには、利益追求と株主利益に強く突き動かされる銀行の調整に頼るのではなく、国家による規制介入が必要です。したがって、ベトナム国家銀行、 建設省、その他の省庁・機関は、社会住宅や低価格住宅の供給を増やし、これらの分野への融資の流れを誘導するための解決策を見出す必要があります。さらに、将来的に融資制限が解除された際には、ベトナム国家銀行は、優先分野への資金の流れを誘導するためのより効果的な手段も備えなければなりません。
ベトナム国家銀行総裁が述べたように、長期的な解決策は、資本市場を強力に発展させ、中長期資本のニーズに効果的に対応することで、銀行システムの短期資本源への圧力を軽減することである。不動産やインフラなど、多額の中長期資本を必要とするセクターは、社債発行、地方債発行、国際融資などを通じて資金を調達する必要があり、銀行融資だけに頼り続けることはできない。
出典：https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
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