យុគសម័យនៃការជួញដូរអចលនទ្រព្យ "បែបស្មានទុកមុន" បានចប់ហើយ។

VTV.vn - នៅឆ្នាំ ២០២៦ ទីផ្សារកំពុងផ្លាស់ប្តូរឆ្ពោះទៅរកយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែង ហើយមានតែអ្នកដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំ និងមានចក្ខុវិស័យប្រកបដោយចីរភាពប៉ុណ្ណោះដែលនឹងអាចរស់រានមានជីវិតបាន។

យុគសម័យនៃការរំពឹងទុករយៈពេលខ្លីបានចប់ហើយ; អចលនទ្រព្យកំពុងចូលទៅក្នុងទីផ្សាររយៈពេលវែង។

ការត្រួតពិនិត្យ

យោងតាមទិន្នន័យស្រាវជ្រាវពីសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) នៅឆ្នាំ ២០២៥ ទីផ្សារទាំងមូលនឹងកត់ត្រាផលិតផលថ្មីប្រមាណ ១២៨,០០០ ដែលបានដាក់ឱ្យដំណើរការ ដែលជាកម្រិតខ្ពស់បំផុតក្នុងរយៈពេល ២០១៩-២០២៥ និងខិតជិតដល់កម្រិតកំពូលនៃការផ្គត់ផ្គង់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកើនឡើងនេះមិនអាចដោះស្រាយបញ្ហាខ្វះខាតលំនៅដ្ឋានបានទាំងស្រុងនោះទេ ដោយសាររចនាសម្ព័ន្ធផ្គត់ផ្គង់នៅតែបន្តមិនមានតុល្យភាព។

ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់ និងអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃទាបៗ ខណៈដែលផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់ប្រជាជនភាគច្រើននៅតែខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំង។ ប្រហែល 25% នៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅលើទីផ្សារមានតម្លៃលើសពី 100 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ដែលភាគច្រើនប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ធំៗមួយចំនួន។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ ឌីញ ប្រធានសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម បានចង្អុលបង្ហាញថា អតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការនេះ ធ្វើឱ្យអ្នកទិញពិតប្រាកដពិបាកចូលទៅកាន់ទីផ្សារ ទោះបីជាមានផលិតផលកាន់តែច្រើនក៏ដោយ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ក៏បង្កើនហានិភ័យសម្រាប់យុទ្ធសាស្ត្រវិនិយោគរយៈពេលខ្លី ដែលពឹងផ្អែកលើការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងតម្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

តាមពិតទៅ បើទោះបីជាមានការផ្គត់ផ្គង់ប្រសើរឡើងក៏ដោយ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតែបន្តកំណត់ស្តង់ដារថ្មីៗ។ នេះគឺដោយសារតែតម្រូវការលំនៅដ្ឋានដែលជាប់គាំងអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ រួមជាមួយនឹងកត្តាគាំទ្រដូចជា កំណើនសេដ្ឋកិច្ច ការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងកាន់តែខ្ពស់ឡើងៗ។ គម្រោងថ្មីៗជាច្រើនដែលទើបនឹងដាក់ឱ្យដំណើរការបានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកវិជ្ជមាន សូម្បីតែជួបប្រទះការលក់អស់ក៏ដោយ ដោយអ្នកទិញត្រូវបង់បុព្វលាភដើម្បីកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ។ ក្នុងអំឡុងពេលនេះ ដើមទុនវិនិយោគបានហូរចូលយ៉ាងខ្លាំងទៅក្នុងទីផ្សារ ដែលជួយវិនិយោគិនជាច្រើនឱ្យសម្រេចបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ក្នុងរយៈពេលខ្លី។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់ពីចុងឆ្នាំ 2025 ទិដ្ឋភាពទីផ្សារបានចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើងនៅទូទាំងក្រុមប្រឹក្សាភិបាល ហើយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលលែងត្រូវបានចែកចាយស្មើៗគ្នានៅគ្រប់តំបន់ និងផ្នែកទាំងអស់។ យោងតាមលោក ឌិញ មិញ ទួន នាយកតំបន់ភាគខាងត្បូងនៃ Batdongsan.com.vn សម័យកាលនៃ "ការវិនិយោគដែលរកប្រាក់ចំណេញគ្រប់ទីកន្លែង" បានចប់ហើយ។ ទីផ្សារបច្ចុប្បន្នលែងស័ក្តិសមសម្រាប់យុទ្ធសាស្ត្រស្មានរយៈពេលខ្លីទៀតហើយ។ អត្រាប្រាក់ចំណេញបានរួមតូចគួរឱ្យកត់សម្គាល់ ខណៈពេលដែលហានិភ័យបានកើនឡើង ជាពិសេសសម្រាប់វិនិយោគិនដែលប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់។

លើសពីនេះ កត្តាជាមូលដ្ឋានមួយដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារមានការផ្លាស់ប្តូររូបរាងឡើងវិញគឺការទម្លាយភាពទាល់ច្រកក្នុងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន។ ការវិនិយោគយ៉ាងឆាប់រហ័សលើផ្លូវល្បឿនលឿន ផ្លូវរង្វង់មូល និងផ្លូវអន្តរតំបន់ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះមិនត្រឹមតែបានបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបានកាត់បន្ថយពេលវេលាធ្វើដំណើរ និងពង្រីកឱកាសអភិវឌ្ឍន៍ទៅកាន់តំបន់ជាយក្រុង និងទីក្រុងរណបផងដែរ។

គិតត្រឹមឆ្នាំ ២០២៥ តែមួយប៉ុណ្ណោះ ប្រទេសទាំងមូលនឹងចាប់ផ្តើម និងសម្ពោធគម្រោងចំនួន ៥៦៤ ដោយមានទុនវិនិយោគសរុបជាង ៥,១៤ លានពាន់លានដុង ដែលក្នុងនោះដើមទុនឯកជនមានចំនួនជិត ៧៥%។ ប្រវែងសរុបនៃផ្លូវល្បឿនលឿន ផ្លូវប្រសព្វ និងផ្លូវចូលទាំងអស់លើសពីគោលដៅនៃផែនការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមរយៈពេលប្រាំឆ្នាំ ២០២១-២០២៥។

រួមជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ការដោះស្រាយឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់សម្រាប់គម្រោងនានាក៏បានក្លាយជាកម្លាំងចលករដ៏សំខាន់មួយសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ផងដែរ។ គម្រោងប្រមាណ ១០០០ ត្រូវបានដោះស្រាយការលំបាករបស់ពួកគេ និងបន្តការអនុវត្តឡើងវិញ ខណៈដែលគម្រោងទ្រង់ទ្រាយធំជាច្រើនត្រូវបានអនុម័ត និងអនុវត្តតាំងពីដំបូង ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យនៃការទាមទារដីធ្លីឡើងវិញ ក្រោមបទប្បញ្ញត្តិថ្មី។

លោក ង្វៀន ក្វឹក អាញ អគ្គនាយករងនៃ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថា នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់ត្រូវបានបញ្ចេញក្នុងទ្រង់ទ្រាយធំ ទីផ្សារត្រូវបានបង្ខំឱ្យចូលទៅក្នុងដំណាក់កាលនៃការប្រកួតប្រជែងពិតប្រាកដ។ ថ្ងៃនៃការដំឡើងថ្លៃឯកសណ្ឋានបានចប់ហើយ។ គម្រោងដែលចង់លក់ត្រូវតែបង្ហាញពីភាពងាយស្រួលប្រើប្រាស់ ការតភ្ជាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងឯកសារផ្លូវច្បាប់ពេញលេញ។

វិនិយោគិនលែងអាចទទួលបានប្រាក់ចំណេញរហ័សដូចពីមុនបានយ៉ាងងាយស្រួលទៀតហើយ។

ការវិនិយោគរយៈពេលវែង

ដោយសារតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីក្រុងធំៗកើនឡើងទាក់ទងទៅនឹងប្រាក់ចំណូលជាមធ្យម និងថ្លៃដើមមូលធន ជាពិសេសអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចី មាននិន្នាការកើនឡើង ទីផ្សារកំពុងរួមតូចបន្តិចម្តងៗទាក់ទងនឹងអ្នកចូលរួម។ អ្នកទិញដែលស្វែងរកកន្លែងរស់នៅត្រូវបានបង្ខំឱ្យត្រូវមានមូលដ្ឋានគ្រឹះហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំ និងសមត្ថភាពក្នុងការប្រមូលទ្រព្យសម្បត្តិរយៈពេលវែង។ វិនិយោគិនក៏យល់ថាវាកាន់តែពិបាកក្នុងការសម្រេចបានប្រាក់ចំណេញរហ័សដូចក្នុងរយៈពេលមុនៗដែរ។

យុទ្ធសាស្ត្រដែលផ្អែកលើព័ត៌មានដែលមិនទាន់បានផ្ទៀងផ្ទាត់ ផ្នត់គំនិតហ្វូងសត្វ ឬការរំពឹងទុករយៈពេលខ្លី កាន់តែមានហានិភ័យខ្ពស់ ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃការបង្កើនតម្លាភាពទិន្នន័យទីផ្សារបន្តិចម្តងៗ រួមទាំងការចាត់តាំងអត្តសញ្ញាណពិសេសទៅឱ្យអចលនទ្រព្យ - អ្នកជំនាញណែនាំ។

យោងតាមលោក Nguyen Van Dinh ទីផ្សារកំពុងបង្ខំឱ្យវិនិយោគិនផ្លាស់ប្តូរផ្នត់គំនិតរបស់ពួកគេ។ ប្រធាន VARS បានមានប្រសាសន៍ថា "ល្បែងថ្មីមិនមែនសម្រាប់លុយក្តៅនោះទេ។ វិនិយោគិនដែលចង់រស់រានមានជីវិតត្រូវតែផ្តោតលើតម្លៃពិតប្រាកដ សក្តានុពលកេងប្រវ័ញ្ចរយៈពេលវែង និងទទួលយកវដ្តវិនិយោគដែលវែងជាង"។

មិនត្រឹមតែវិនិយោគិនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក៏ប្រឈមមុខនឹងសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំងពីថ្លៃដើមដីធ្លី ថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង និងថ្លៃដើមហិរញ្ញប្បទានផងដែរ។ អាជីវកម្មដែលខ្វះសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ ពឹងផ្អែកខ្លាំងពេកលើប្រាក់កម្ចី ឬការអភិវឌ្ឍផលិតផលដែលមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានឹងតម្រូវការទីផ្សារនឹងបង្ហាញហានិភ័យរបស់ពួកគេក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។

VARS ជឿជាក់ថា នៅក្នុងទីផ្សារដែលកំពុងផ្លាស់ប្តូរឆ្ពោះទៅរកការប្រកួតប្រជែងពិតប្រាកដ កេរ្តិ៍ឈ្មោះ និងសមត្ថភាពរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្លាយជាគុណសម្បត្តិប្រកួតប្រជែងស្នូល។ គម្រោងដែលធានាបាននូវការបញ្ចប់ទាន់ពេលវេលា ការអនុលោមតាមច្បាប់ពេញលេញ និងព័ត៌មានមានតម្លាភាព នឹងមានគុណសម្បត្តិច្បាស់លាស់ក្នុងការទាក់ទាញការវិនិយោគ។

ក្នុងរយៈពេលវែង VARS ជឿជាក់ថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងមិនជួបប្រទះនឹងការកើនឡើង "ក្តៅ" នោះទេ ប៉ុន្តែក៏មិនទំនងជាធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងដែរ។ តម្រូវការខ្ពស់សម្រាប់លំនៅដ្ឋាន កំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជាបន្តបន្ទាប់ គឺជាកត្តាគាំទ្រសម្រាប់ទីផ្សារ។ លើសពីនេះ ការកើនឡើងនៃការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍគម្រោង និងកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុទាក់ទងនឹងដីធ្លីក្រោមបញ្ជីតម្លៃថ្មី ក៏កំពុងបង្កើតកម្រិតតម្លៃថ្មីមួយផងដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅឆ្នាំ 2026 តម្រូវការទីផ្សារនឹងមានលក្ខណៈជ្រើសរើសខ្ពស់។ គម្រោងដែលមានតម្លៃលក់លើសពីតម្លៃពិតរបស់ពួកគេ ទីតាំងដែលមានការតភ្ជាប់មិនល្អ ឯកសារផ្លូវច្បាប់មិនពេញលេញ ឬគម្រោងដែលមិនសមស្របសម្រាប់តម្រូវការរស់នៅជាក់ស្តែង ប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការជួបប្រទះប្រតិបត្តិការ "ជាប់គាំង"។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងផ្លាស់ប្តូរចេញពីដំណាក់កាលកំណើនដោយផ្អែកលើការរំពឹងទុករយៈពេលខ្លី ហើយកំពុងចូលទៅក្នុងវដ្តអភិវឌ្ឍន៍យឺតជាង ប៉ុន្តែមាននិរន្តរភាពជាងមុន។ ប្រាក់ចំណេញនឹងលែងមកពីការជួញដូរបែបស្មានទុកទៀតហើយ ប៉ុន្តែមកពីតម្លៃពិត សមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែងរបស់អ្នកចូលរួមទីផ្សារ។

ប្រភព៖ https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm